|
見習(xí)記者 陳文雅 北京報(bào)道
自7月10日《物權(quán)法(草案)》公布并公開征求意見以來(lái)，公眾輿論一觸即發(fā)。尤其是關(guān)于小區(qū)車庫(kù)、會(huì)所等公建配套設(shè)施的權(quán)屬，草案提出，有約定的按照約定，沒(méi)有約定或者約定不明確的，除非建設(shè)單位等能證明自己享有所有權(quán)，否則將歸業(yè)主共有。這條“革命性”的規(guī)定掀起了軒然大波。
值得注意的是，在這輪大討論中，獨(dú)獨(dú)少見利益攸關(guān)的當(dāng)事人——開發(fā)商發(fā)出的聲音。
一貫高調(diào)的開發(fā)商忙什么去了？不出聲不代表其沒(méi)有想法。種種跡象表明，在《物權(quán)法》正式實(shí)施前的這段時(shí)間里，開發(fā)商已經(jīng)先下手為強(qiáng)，竭力將原先未明確權(quán)屬的車庫(kù)、會(huì)所等公共設(shè)施掌握到自己手中，以便從這塊“肥肉”中獲取各種收益。
“小白樓”歸屬之謎
北京西四環(huán)邊的美麗園社區(qū)最近麻煩不斷。業(yè)主們剛剛忙完和小區(qū)物管公司的物業(yè)糾紛案(見本報(bào)225期30版《業(yè)委會(huì)：曲線正名》)，又聽說(shuō)了一個(gè)令人吃驚的消息：小區(qū)內(nèi)兩幢公建配套小樓要被劃給北京市煤炭三廠。
在小區(qū)規(guī)劃中，這兩棟小樓一棟是綜合樓(“小白樓”)，另一棟則用來(lái)開百貨店，實(shí)際建成之后，“小白樓”用于超市、餐飲、小區(qū)活動(dòng)室等設(shè)施，另一棟小樓則成了圖書館和理發(fā)室。到了2004年11月后，“小白樓”一向經(jīng)營(yíng)紅火的商業(yè)設(shè)施忽然停業(yè)，不知所終。物業(yè)公司把小區(qū)西門的圍墻拆掉，重建之后，原先在墻內(nèi)的“小白樓”給劃到了墻外面去。詢問(wèn)物業(yè)公司，得到的回答是該樓以后不在物業(yè)公司的物管范圍之內(nèi)了。又過(guò)了一段時(shí)間，其部分房間開始了內(nèi)部裝修，部分則貼出了“對(duì)外招租”的廣告。
現(xiàn)在的新消息是，另外那幢小樓也將被騰空，其中的圖書館將遷到小區(qū)內(nèi)新建的醫(yī)院門診部。
業(yè)主們又發(fā)現(xiàn)，在“小白樓”外墻貼了很久的招租廣告不見了。
“是不是已經(jīng)租出去了？”業(yè)主們無(wú)從知道。他們所知道的是對(duì)自己的生活失去便利的切身感受：“現(xiàn)在我們這兒連一個(gè)超市也沒(méi)有，買一些日用品還要跑大老遠(yuǎn)。”
按物業(yè)公司的說(shuō)法，美麗園小區(qū)是開發(fā)商——北京東方鴻銘房地產(chǎn)有限公司和煤炭三廠“合作開發(fā)”的。在小區(qū)項(xiàng)目竣工之后，兩家公司對(duì)小區(qū)內(nèi)部分公建配套設(shè)施的權(quán)屬有爭(zhēng)議，打了一場(chǎng)官司之后，法院把這些設(shè)施的產(chǎn)權(quán)判給煤炭三廠了。
記者幾次詢問(wèn)東方鴻銘公司的工作人員以及代理律師，得到的回答均是“不清楚此事”。美麗園的業(yè)主們猜測(cè)，“可能是因?yàn)殚_發(fā)商當(dāng)時(shí)沒(méi)辦出產(chǎn)權(quán)證，但又不想把所有權(quán)拱手讓給業(yè)主，所以采取了變通的辦法，交給第三方去經(jīng)營(yíng)。這等于給業(yè)主們收回產(chǎn)權(quán)多設(shè)置了一道障礙，開發(fā)商可就省心多了。”
但是，由于尚未立案，目前業(yè)主們既無(wú)法查詢大、小產(chǎn)權(quán)證，也無(wú)從獲得東方鴻銘公司和煤炭三廠的土地出讓協(xié)議，事件的來(lái)龍去脈仍是一個(gè)只有開發(fā)商能解的謎。
產(chǎn)權(quán)到底該歸誰(shuí)？
采訪中，記者了解到，希望趕在《物權(quán)法》實(shí)施之前辦出公建配套“小產(chǎn)權(quán)證”的開發(fā)商不在少數(shù)。北京世紀(jì)興業(yè)房地產(chǎn)公司開發(fā)部的一位人士稱，“我們正在為博雅西園項(xiàng)目的一些公建設(shè)施抓緊辦理小產(chǎn)權(quán)證，這需要一個(gè)過(guò)程，當(dāng)然我們希望盡快辦完。”東直門內(nèi)一家高檔樓盤的開發(fā)商同樣在忙于明確自己對(duì)公建配套的所有權(quán)，以避免《物權(quán)法》實(shí)施后產(chǎn)權(quán)不明晰導(dǎo)致的糾紛。
公建配套的權(quán)屬，用舒可心的話來(lái)說(shuō)，是一個(gè)“利益的原始分配”問(wèn)題。作為利益博弈的對(duì)立雙方，業(yè)主和開發(fā)商互相表現(xiàn)出了極大的攻擊性。北京世紀(jì)興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司的一位人士在接受記者采訪時(shí)顯得憤憤不平：“《物權(quán)法》草案太不講理了，也沒(méi)聽說(shuō)過(guò)大街上擺的東西只要沒(méi)標(biāo)明是誰(shuí)的就可以歸我呀！”在采訪中，記者分別聽到過(guò)開發(fā)商和業(yè)主為對(duì)方冠以“搶”和“偷”的指責(zé)。
這樣激烈的口舌之爭(zhēng)自然是由于潛在的巨大利益。“小區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)中，公共資產(chǎn)比私人住宅值錢得多，后者的收益占30%左右，前者占到70%。”美麗園業(yè)主樸先生說(shuō)，住宅年年折舊，越來(lái)越不值錢，但公共設(shè)施往往是能夠可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，不斷產(chǎn)生效益的。
在《物權(quán)法》草案提出后到正式實(shí)施之前期間，關(guān)于小區(qū)未分?jǐn)偨ㄖ杀镜墓ㄅ涮自O(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬，三個(gè)不同的衡量標(biāo)準(zhǔn)莫衷一是：成本是否納入房?jī)r(jià)、是否擁有產(chǎn)權(quán)證、是否有過(guò)合同約定。美麗園業(yè)主主張自己所有權(quán)的依據(jù)是，無(wú)論公建配套設(shè)施的成本是否明確地分?jǐn)偟椒績(jī)r(jià)中，開發(fā)商所定的房?jī)r(jià)一定是覆蓋了包括公建配套設(shè)施在內(nèi)的所有成本的。既然這些成本是由業(yè)主埋單了，那么其所有權(quán)也應(yīng)當(dāng)歸屬業(yè)主。
“目前房?jī)r(jià)主要是由供需關(guān)系而非成本決定的。”北京市建委房屋權(quán)屬處程處長(zhǎng)對(duì)成本是否納入房?jī)r(jià)的標(biāo)準(zhǔn)不以為然。《物權(quán)法》起草小組組長(zhǎng)江平教授則表示，“成本如何納入房?jī)r(jià)，最終要?dú)w結(jié)到證據(jù)問(wèn)題。”
鑒于現(xiàn)行政策，程處長(zhǎng)認(rèn)為公建配套權(quán)屬歸開發(fā)商是理所當(dāng)然的，“除非業(yè)主一致同意再將這部分公建配套面積計(jì)入房?jī)r(jià)中，但是，誰(shuí)能保證每個(gè)業(yè)主都同意支付這個(gè)價(jià)格？”
舒可心則主張，在奉行“權(quán)證制”大陸法系的中國(guó)，關(guān)于會(huì)所、車庫(kù)的歸屬，應(yīng)當(dāng)規(guī)定“除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，都應(yīng)屬于業(yè)主共有”，而非《物權(quán)法》草案中源自英美法系的“約定”原則。
“當(dāng)然，一旦法律規(guī)范既成，無(wú)論利益傾向于哪一方，我們也只能按此行事。”他同時(shí)表示。
力量懸殊的博弈
對(duì)業(yè)主在這場(chǎng)較量中的勝算，舒可心顯得相當(dāng)樂(lè)觀：“開發(fā)商有些產(chǎn)權(quán)證能補(bǔ)回來(lái)，有些也不一定補(bǔ)得回來(lái)。由于政府對(duì)容積率有相應(yīng)規(guī)定，因此在一定單位土地面積上的建筑面積是有限的。現(xiàn)在要為多出來(lái)的面積補(bǔ)土地出讓金，也只能局限于容積率允許的范圍之內(nèi)。”這就是說(shuō)，如果開發(fā)商在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)已經(jīng)用足了容積率指標(biāo)，那他就是想為更多建筑面積補(bǔ)辦產(chǎn)權(quán)也辦不了。
對(duì)于業(yè)主爭(zhēng)取公建設(shè)施所有權(quán)的首要任務(wù)，他的呼吁是“盡快建立業(yè)委會(huì)，以組織的力量行使自己的權(quán)利”。
實(shí)際情況真有那么簡(jiǎn)單嗎？
“關(guān)于公建配套的權(quán)屬爭(zhēng)議，我們目前為止收集到的證據(jù)都是支離破碎的。”盡管擁有兩名職業(yè)律師的陣容，美麗園業(yè)主委員會(huì)依然覺(jué)得自己在這場(chǎng)搏斗中力量太弱。
從房地產(chǎn)主管部門對(duì)記者的表態(tài)看來(lái)，政府較明顯地傾向于由開發(fā)商取得權(quán)益的方式。北京市建委的程處長(zhǎng)說(shuō)了，“開發(fā)商建的房子產(chǎn)權(quán)本來(lái)就是在他名下，他們要辦小產(chǎn)權(quán)證，只要是合法的當(dāng)然給辦。”
“開發(fā)商確權(quán)的道路很寬闊，而我們這些業(yè)主卻走得一路坎坷！” 美麗園的業(yè)主樸先生感慨萬(wàn)分。如爭(zhēng)議較大的地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)在很多開發(fā)商正忙于補(bǔ)交這部分土地出讓金，以便拿到產(chǎn)權(quán)。“對(duì)政府來(lái)說(shuō)，把車庫(kù)產(chǎn)權(quán)補(bǔ)發(fā)給開發(fā)商，他們可以多收一回土地出讓金，而如果補(bǔ)發(fā)給業(yè)主，這筆收入可就泡湯了！” 樸先生對(duì)其中的利害關(guān)系作了一番分析。
正因力量過(guò)于懸殊，面對(duì)關(guān)乎切身利益的博弈，開發(fā)商說(shuō)干就干，很快占據(jù)了上風(fēng)；而業(yè)主們除了跺腳惋惜之外，很難采取實(shí)質(zhì)性的行動(dòng)。而“業(yè)主委員會(huì)”發(fā)揮作用也并非可以如舒可心所說(shuō)的那么容易，據(jù)主管美麗園業(yè)委會(huì)的海淀區(qū)小區(qū)辦的意見，“業(yè)委會(huì)職能范圍限于物業(yè)管理，關(guān)于小區(qū)公建配套設(shè)施的問(wèn)題不應(yīng)屬于業(yè)委會(huì)管轄范圍。”
職業(yè)律師、美麗園業(yè)主周杰提出了一條相對(duì)可行的維權(quán)道路，“業(yè)主應(yīng)當(dāng)出資聘請(qǐng)一些專職的業(yè)委會(huì)委員，由他們聘請(qǐng)物業(yè)管理人，或者，全體業(yè)主成為股東。”只是，這也需要全體業(yè)主的一致意見，對(duì)一個(gè)幾千戶人口的小區(qū)來(lái)說(shuō)，這并非易事。
除此之外，業(yè)主們的次選是，放棄對(duì)配套公建產(chǎn)權(quán)的爭(zhēng)取，而將注意力投入到勝算更大的使用權(quán)的爭(zhēng)取中。《物權(quán)法》草案要求，將住宅改變?yōu)椴惋嫛蕵?lè)等商業(yè)用房和將共有部分改變用途這兩種情形，均應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體業(yè)主同意。根據(jù)這條規(guī)定，業(yè)主可監(jiān)督開發(fā)商，要求其履行規(guī)劃當(dāng)中對(duì)公建設(shè)施用途的承諾。
| 
