建設部回應央行報告建議 商品房預售制暫不取消

　　本報記者 葉加 林明 發自北京

　　在央行發布《2004年中國房地產金融報告》后第9天，建設部明確表態：國家近期不會出臺央行報告建議的取消商品房預售制度的政策。

　　建設部新聞發言人朱中一昨日表示，商品房預售制度是《城市房地產管理法》確立的

一項制度。從十多年的實踐看，這一制度與我國國情是適應的，目前還不能取消。

　　朱中一指出，當前房地產市場調控工作的重點，是堅定不移地貫徹落實好國家已出臺的各項調控措施，以切實穩定住房價格，促進房地產市場平穩發展。近期，國家不再出臺新的調控政策。央行新聞處一位不愿透露姓名的人士表示，此前房地產金融報告的觀點也只是建設性的，并非強制性的，這并不是央行的職能所在，所以不好評論。央行金融市場司副司長沈炳熙贊同央行報告中的觀點，但他也表示不便發表任何意見。

　　質疑央行報告

　　央行15日發布的《2004年中國房地產金融報告》表示：“很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預售制度，目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力，可以考慮取消現行的房屋預售制度，改期房銷售為現房銷售。”

　　朱中一表示：“作為一份研究報告，里面的觀點有其合理性的一面，但制度的存在也有另外合理的一面，它是與當前的發展相適應的，而且一個制度的修改和取消是要走一個法定的程序，是由人大來決議的，不是一個部門提建議就能夠改的。”

　　朱中一在表達他個人觀點時認為，央行發布此觀點并不是很謹慎，當前是要穩定房價，而取消預售制度會造成房地產市場的波動，這與國務院的方針不符。另外，出臺此意見事先也應與建設部商討一下，這樣才比較合理。

　　“課題組的報告是否代表央行官方觀點，應該引起注意，事先沒有跟主管部門溝通，就在社會上發表，引起強烈反響，我認為不妥。在一定程度上，預售制度在目前是適合的，不能因噎廢食。”民革中央委員會委員董藩教授說。

　　“預售制度不是一個部門說取消就能取消的，我并沒有感覺這個制度阻礙了房地產的發展，我覺得央行提出的只是個建議，可能是從金融角度去分析，但從交易的角度來看，預售制度應該存在。”北京市建委房屋交易市場管理處處長沈潔說。

　　北京華遠集團董事長任志強認為，信用經濟和期貨交易是經濟發展的必然產物，在很多行業、經濟領域比比皆是，取消商品房預售是回到實物交易的一種倒退行為，目前我國大部分地區城市商品房仍然供不應求，取消預售會延長商品住宅供應周期，加劇市場供應短缺，造成房價上升，不能因為有騙貸等風險存在就全盤取消預售制度。

　　央行報告建議取消預售制度，更多的是從金融安全角度去考慮，但卻引起了“央行單方面轉移風險、沒有考慮行業融資出路”的質疑。對此，中國社會科學院金融研究所金融發展室主任易憲容認為，銀行和企業一樣，作為市場主體，給開發商風險融資是否應該成為政府必需的職能？如果風險全部由銀行來承擔，等于把所有風險轉嫁給了全社會。

　　完善預售監管或更可行

　　據了解，房屋預售制度源自《中華人民共和國城市房地產管理法》第44條。

　　沈潔說，預售制度確實存在一定的缺陷，需要進一步進行完善，但目前還沒有到取消的時候。他表示：“開發商融資時間長了，建造的成本必然加大，最終還是要落到老百姓身上。”

　　“實際上，從去年底以來，我們預售的房子在很多大城市都要求多層封頂和高層主體結構完成2/3后才能預售，這實際上與現房銷售已經沒什么太大區別了，政府也在管理上逐步加大力度。”何平說。

　　SOHO中國有限公司董事長潘石屹表示：“把取消預售房的建議變成政策和具備可操作性是沒有可能的。”他介紹說，目前我國各省市大部分都采取商品房預售模式，尤其在沿海等經濟發達城市，幾乎全部采用商品房預售制，如果全部轉為現房銷售，可用資金的建成住宅供應部分將大幅縮水，進一步加劇供不應求現象，這是對現有房地產開發格局生態的徹底改變，將有超過九成以上的開發商無法適應，不僅現在沒有可操作性，在商品住宅可能長期供不應求的未來同樣不具備實行的基礎。

　　“其實，房屋預售制度不取消也可，但不能把整個制度的風險讓消費者及銀行來承擔，而應讓房地產開發商來分擔。”易憲容表示，政府可以建立一種房屋預售制度的風險擔保基金，就如存款保險制度一樣，凡是參加房屋預售制度的房地產開發商都得參加這個基金，即按營業額繳付，一旦出現問題，就得由這個風險基金來承擔責任。

　　朱中一也指出，當前，要進一步完善預售監管措施，切實加強監管，以維護當事人的合法權益。