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作者：譚洪安 巫燕玲 李樂 王其明
編者按
8月15日，央行發布了首個“國家級房地產金融報告”——
《2004中國房地產金融報告》。《報告》中，央行肯定了房地產業是拉動中國經濟增長“支柱產業”，提出中國樓市存在“六大金融風險”，披露了境外資金多渠道進入京滬等熱點樓市的具體數字，并首度強調部分城市房價猛漲與“制度缺陷”關系密切。
宏觀調控的決策權雖然在國務院而不在央行，但央行報告無疑會成為國務院實施調控的基本依據。從《報告》的內容來看，央行的調控思路正在從整體調控向分類調控轉變。
關鍵詞：取消預售
《報告》提示：
考慮取消房屋預售制度。很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預售制度，目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力，可以考慮取消現行的房屋預售制度，改期房銷售為現房銷售。
取消預售如另起爐灶地產商質疑用藥太猛
不知道當初央行房地產金融分析小組的人士有沒有預料到，在他們洋洋兩萬言的《2004中國房地產金融報告》(以下簡稱《報告》)的最后部分，僅用了不到100字篇幅提出的“可以考慮取消現行的房屋預售制度，改期房銷售為現房銷售”的建議，看上去輕描淡寫，卻在業界激起那么大的波瀾。
但一切也許并不奇怪。不管各界對期房預售制度有多少批評和抱怨，它實際上是長期以來國內房地產行業和市場得以持續運轉的基礎之一，取消預售，等于釜底抽薪，整套房地產游戲規則也將為之顛覆。
如今要求預售制度退出江湖，是正當其時，還是矯枉過正呢？
中央與地方“不謀而合”
無獨有偶，7月31日(即央行上述報告發布前半個月)，國土資源部土地利用管理司司長廖永林在一個討論《物權法(草案)》土地問題的座談會上，公開“炮轟”期房預售制度。他認為其引發樓市的諸多不良現象，嚴重損害購房者權益，并直指“房地產泡沫就跟預售有直接關系”。國土資源部司級官員針對預售制度突然發表措辭如此尖銳的評論，超出了很多人的意料。
“我們其實已經在做深圳市場取消預售制度的可行性研究”，深圳市房地產研究所主任王鋒博士對記者表示，“近期國土資源部官員的表態和央行報告的建議，我認為正好反映了中央與地方在這個焦點問題上不謀而合”。
早在今年4月份就深圳實施“禁籌令”(防止樓盤以組織排隊認籌方式過度炒作)話題接受記者采訪時，王鋒便透露，廣東省有關部門已開始討論以現房銷售取代期房預售事宜，而市場環境趨于成熟、平穩的深圳，被認為是最適合作為試點率先推行該項重要變革的城市之一。
在王看來，取消預售制度將直接考驗房企的籌融資模式和核心競爭力，目前國內大多數房企仍處于“資金擴張型”階段，只要能找到錢就可以投入開發。而深圳主流房企中不少為上市公司，融資能力更強，在企業品牌、技術管理及創新能力等方面也各有優勢，綜合實力普遍雄厚，相比之下，更能適應政策和市場環境的變化。
眾所周知，深圳以及整個珠三角地區，于上世紀90年代初期最早從香港學習和引進期房預售這一樓市運作模式，并最終將其傳遍更廣闊的內地市場，如今它們又帶頭響應終結它的歷史使命，或許順理成章。
矯枉過正？
不過，并非所有人都贊同現在是取消預售制度的適當時機，來自房地產業界的質疑之聲尤為激烈。
“取消預售制度以平抑民憤，出發點當然是好的，但是一要考慮客觀條件是否適合，二要設計周全的配套政策”，戴德梁行廣州公司研究顧問部副董事黎慶文對此持保留態度，“我個人認為，目前的預售制度大致是合理的，只是具體執行過程中出了問題而已。”
他分析稱，期樓預售縮短了開發商資金回籠周期，降低其成本，相應的購房者可以較低價格買到房子，而開發現樓的財務成本上升，最后還是攤到購房者身上，購房支出難免水漲船高。
“比較合理的做法不妨是允許期樓和現樓銷售同時存在，主管部門加強預售證管理和風險提示，讓購房者在信息盡可能透明的情況下，根據需要做出切合實際的選擇。”他強調說，“其實在廣州這樣的城市里，期樓、現樓并存是普遍現象，既然是市場形成的一套運行機制，政府為什么不能給予必要的尊重？”
“假如近期預售制度真的被取消，我估計會引起樓價新一輪的大幅波動，這與宏觀調控穩定樓價的初衷可謂背道而馳。”廣州合富置業副總經理潘宇豪不無擔憂地說。合富是國內首家香港上市地產中介公司，在全國各大中城市代理銷售多處樓盤項目。
按他的說法，這次國土資源部及央行對預售制度去留的表態，會讓不少開發商猜測相關新政策是否將會出臺。由于市場前景不甚明朗，不排除他們會加快集中推售手中的期房，供應量激增將引起樓價短期內“跳水”。而預售一旦被禁止，樓盤供應多半會出現一段時間的“斷層”，供求關系逆轉，反過來推動樓價急升。
深圳中原地產總經理李耀智也明確表示“不支持近期內取消預售制度”，認為這會短期內驅逐相當數量的開發商，導致市場結構失衡，而且局部區域試點的做法，也會導致大量地產投資流走，地方政府未必真有太高的積極性。
游戲規則面臨顛覆
在央行上述《報告》中引用的國家統計局數據表明，2004年國內房地產開發第一大資金來源為“訂金和預收款”，接近7400億元，占總量約43%。而企業自籌資金和銀行貸款分列二、三位，各占總量約30%和18%左右。
但該《報告》隨后分析說，企業自籌資金主要由商品房銷售收入轉變而來，大多來自購房者的銀行按揭貸款。按首付30%計算，這部分自籌資金中有大約70%是銀行貸款，而“訂金和預收款”也有30%屬于銀行貸款，以此合計，房地產開發中使用銀行貸款的比重在55%以上！
換句話說，現行預售制度的風吹草動，將從根本上動搖目前房地產開發的資金鏈基礎，商業銀行和開發商，都將面臨游戲規則全面改變的沖擊。
“我認為現在討論取消預售制度沒問題，但還不是落實執行的最佳時機。”某國有商業銀行廣州分行房貸部負責人對記者坦言。
這位人士表示，預售制度取消后，各家銀行會提高對申請開發貸款的開發商自有資金的要求，以最大限度保證貸款得以收回。同時銀行會以提高購房按揭門檻等手段，防止開發商借此套現。這當然有利于銀行的風險控制，也便于集中精力和資源，發展實力雄厚的優質客戶，但如果一刀切，負面影響會很大。
“我們現在手頭上有200多個地產開發貸款項目，一刀切下來，至少會死掉幾十個。有些開發商資金鏈一斷，可能就破罐子破摔，連利息也不給，還會形成大批壞賬。同時房地產上下游的建筑、裝修等行業也將受到拖累，引發不良連鎖反應。”他說，“希望取消預售政策前，監管層應多做調查，考慮周全。”
在記者此次采訪過程中，明顯感覺到部分市場上赫赫有名的主流開發商對取消預售制度的風聲反應平靜。也許正如某些行家所言，此項制度的變化無形中將起到“大洗牌”的作用，這可能正中他們下懷。
“不客氣地說，我覺得現在就推行現房銷售，并不符合現實的國情！”深圳海岸地產副總經理陳楓的強烈反應，看來更能代表更多中小房企的心聲，“對購房者來說，這是個美麗的謊言，房價會不降反升，對絕大多數房企而言，它們沒有得到合理的積累過程，過早面臨淘汰的局面。而對銀行而言，取消預售制度意味著房企更加依賴貸款資金生存，只會進一步增大其金融風險。”
對于以上種種疑慮，一直參與深圳取消預售制度方案調研和制定工作的王鋒，也做出了正面回應。他表示，在出臺新政策前，政府部門會綜合考慮整個市場和房價的穩定，盡量保持供求關系平衡，避免出現供應“斷層”。最可能的做法是對已開發中的項目仍按原來的預售要求執行，只是在新增出讓土地合同中約定新的銷售模式。
“我們會慎重權衡預售制度變化造成的各方面影響，盡管方案研究得比較成熟了，但到目前為止還沒有具體的實施時間表。”他強調說。
相關鏈接
京滬兩地談期房預售
北京市建委市場交易處處長沈潔：
首先，期房預售制度是經過行政立法許可的，取消與否，需要經過嚴格的法律程序，央行并不具有真正的發言權，因此這個建議短期內實現可能性不大。
近期北京市建委正對預售制度的執行加強監管，并沒有予以取消的政策意向。其次，就整體而言，北京市場期房預售的情況非常規范，前段時間個別樓盤未領到預售許可證便進行認購并收取訂金的行為遭到處罰后，此類違規現象基本受到控制。此外，今年5月北京市根據七部委通知精神，叫停了期房轉讓，有力抑制了投機性購房，而早在3月份開始實施的期房預售信息系統，也杜絕了虛假銷售、一房多售等問題的出現。
北京某知名房地產商：
第一，期房預售制度是滾動開發模式的基礎，而這一模式是目前中國房地產行業的主流模式，以一項行政性的禁令，來終結一種主流的開發模式，這種行為值得商榷；第二，對于央行的這一建議可以理解，因為開發企業的預售回款其實都是銀行的貸款，銀行承擔了過多的風險，但也應該看到，如果貿然終結這一制度，可能會給銀行帶來更大的風險，而且是現實的風險；
第三，禁止預售制度可能僅僅在銀行系統本身內部起作用，銀行可以限制向期房發放按揭貸款，而這一銷售制度本身是否應該停止，央行是沒有決定權的；第四，預售制度的取消，會對穩定整體房價產生不利的影響。在主流模式是滾動開發的情況下，預售制度突然終結，即便房企資金鏈沒有斷裂，其產品入市周期也會變長，從而造成遠期供應的下降，供求關系發生轉變。
總而言之，預售制度的去留，看似一個小的制度調整，但卻導致整個模式的改變，因此一定要慎重，因為房地產行業是一個產業鏈條很長的行業。
中房指數研究院(華東)副院長陳晟：
取消預售制度將加速行業洗牌，使中小企業面臨巨大資金壓力，形勢本來就不好，現在是雪上加霜；對老百姓來說是個利好，可以避免很多糾紛。不過，從期房到現房，樓價肯定有所提升。就目前上海的市場形勢而言，已經供大于求了，所以短期內即使取消預售制度，供應量也不會出現大的問題。
信義不動產研究中心葉瑋：
取消房屋預售制度對開發商的打擊是致命的。央行此項建議一旦付諸實施，意味著開發商通過銷售部分期房取得投資回報的操作方式將面臨挑戰。受此消息影響，短期內房地產開發商將加快申請房產預售證的步伐，通過把期房全面投放市場的方式規避政策調整的沖擊。由此可以預見，近期房地產市場期房的供給量將快速增長，供求關系不協調情況進一步加劇，新一輪的調價風波不可避免。
關鍵詞：境外資金
《報告》提示：
受房價快速上漲和人民幣升值預期的影響，境外資金通過多種渠道進入上海、北京等熱點地區房地產市場：一是直接設立外資房地產投資公司或參股境內房地產開發企業。二是間接投資，購買房地產開發企業的債券或外資房地產中介公司以包銷的方式批量買入樓盤，再進行商業性銷售。三是外資銀行對房地產開發企業和個人發放貸款。四是非居民外匯流入，結匯購買房產。
人民幣升值后的上海“熱錢”
原本在上海樓市呼風喚雨的熱錢，在調控之后，突然沉寂下來了。然而，自從人民幣升值之后，熱錢再次悄悄在上海樓市涌動。均價5萬元／平方米的華府天地，在人民幣升值后，銷售明顯利好。8月上旬，營銷總監潘浩表示：“華府天地的客戶以前都是跟上海有千絲萬縷聯系的美籍華人。人民幣升值后兩周，更多的美國人也來了。”
熱錢拉升上海樓價
據人民銀行金融市場司調查，上海境外資金占全部購房資金的比例從2003年1季度的8.3%上升到2004年4季度的23.2%。據人民銀行上海分行統計，2004 年1～11 月，境外資金流入上海房地產市場的總量超過222 億元，較2003 年增長13.5%。其中用于房地產開發的約150 億元，占全年房地產開發總額的12.8%；用于購房的外資約70 億元。
境外資金購房集中于別墅、公寓等高價位商品房，2005年前兩個月，境外資金購買上海單價11000元／平方米以上新建商品住房的面積和金額同比增長47.6%和73%，購買單價11000元／平方米以上二手住房面積、金額同比增長2.8倍和3.1倍。
這些數據也從一個側面反映了上海樓市一路暴漲的原因。中房指數研究院(華東)副院長陳晟對記者說：“地方政府沒有能力和經驗抵抗外資流入，這個《報告》清楚的說明了外資進入上海的渠道和投向，這對未來其他地方政府如何應付外資沖擊房地產市場，很有積極意義。”
短線徘徊 長線看好
一般而言，對海外資金可分為短期的海外熱錢，另外一類分為海外基金。人民幣升值后，基強聯行董事總經理陳基強曾對記者預測，海外資金不會立刻大進大出，會依然持僵持狀況，長期看好上海樓市。
據中原地產分析，人民幣小幅升值后，海外熱錢對匯率高度敏感，但不會立刻套現，長期可能會繼續涌入。資金的運動轉化需要3～6個月才能明朗化。而來自泛城的調查則顯示，由于人民幣升值增加了海外購房者的購房成本，已經有一部分資金退出市場。就是說，短期海外熱錢已經分為繼續賭人民幣升值和由于成本提高而退出的兩種力量。
而長線作戰的海外基金則長期看好上海市場，只是會更多投向非住宅物業。正如新漢業不動產趙云飛說，這些基金長期投資，會獲得匯率、非住宅物業價格上漲的雙重好處。因此，在人民幣升值后，在北京、上海、杭州等城市，都有海外資本和中國企業合作開發物業。
近日，曾經在2004年和復地合作過的ING，再次和復地集團合作，投資6億元開發了一個由住宅、辦公、酒店式公寓、休閑、商業為一體的綜合小區住宅項目。正如復地集團總裁范偉對記者說：“ING和復地此次選擇再度合作，是看好中國特別是上海的房地產市場發展前景。”表明，外資基金依然長期看好上海市場，尤其是商用物業市場。
對內資形成壓力
央行報告出來后，趙云飛很是擔心地對記者評價：“如果完全執行央行報告的政策，外資可能會占中國房地產業的半邊天。由于預售標準的提高等，國內開發商的融資渠道不暢通，房地產開發能力大大削弱。而外資的融資渠道好，將獲得資金上的極大優勢，開發能力幾乎不受影響。”比如，凱德置地在海外有著極大的融資能力，大摩本身就是基金公司，根本不缺錢。
因此，他指出：“相比外國公司，在中國被認為是大公司的企業，也是小公司，沒有實力和外資大公司競爭，也會被邊緣化的。而宏觀調控正是這些大公司的最好的機會。”事實上，今年調控后，絲毫沒有影響凱德、和黃、新鴻基這些海外大佬在華的布局戰略。
“這是非常令人擔憂的。必須提高國內開發企業的融資能力，增加和外國公司的競爭力。”趙云飛總結道。
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