9月 房貸潛流涌動

　　本報記者 程志云 彭朋 北京、上海報道

　　一邊是央行對房貸風險的再三提示，一邊是正在加大的完成貸款任務和競爭的壓力，這兩個完全相反的信號會讓商業銀行們做出什么樣的選擇？

　　商業銀行正在用自己的行動回答這個問題。9月，房地產項目開盤的黃金時節即將到來

。

　　房貸暗流

　　房貸是不是已經解凍了呢？在北京，你很難得出這樣的結論。

　　一位工商銀行總行房貸部人士說，目前沒有收到政策層面任何銀根松動的說法，我們仍舊在執行比較嚴格的房貸政策。尤其對于開發貸款，目前的審批依然非常嚴格。

　　北京一位近期開盤的

　　“過去是只要你有收入證明，就可以拿到貸款�，F在的情況是要看你的個人資信狀況。資信好的首付比例就低一些，如果沒有資信，你的首付就要高得多。”他說。

　　但是離開北京，卻是另一番風景。

　　工商銀行某地方支行的信貸部主任說，這種松動從二季度末就開始了，除了四五月份宏觀調控最緊張的時候，各行諸多種變通的融資幾乎就沒有停止過。

　　在執行房貸緊縮政策最為嚴格的上海，政策松動的跡象也相當明顯。7月末，央行上海分行召開金融形勢分析會，強調要適當放寬對房齡在10年左右

　　有媒介宣稱，一些房產公司早先僅有10%房貸通過率，然而在目前，其通過率已經高達70%。

　　深圳發展銀行上海某支行信貸員說，目前諸多大行房貸都開始有動作了，股份制銀行通常會更加激進一些�！叭绻�我們不跟進，那么我們將會失去很多客戶資源和盈利機會�！彼�說。

　　但是這并不表示銀行放貸標準的降低。這位房貸員解釋說，我們只是采取了積極的態度，尋找符合我們標準的客戶。

　　換句話說，銀行拋棄了中小房地產商。

　　銀行以往審核項目都是只看項目好壞，并不在乎公司大小。但是在近兩年宏觀調控影響下，很多項目增加了很多變數。一些小企業即便項目不錯，但可能撐不到項目完成資金鏈就斷裂了，給銀行帶來壞賬。所以今年以來，商業銀行幾乎只為大型房地產商提供貸款了。

　　“我們的操作通常都是直接給大企業客戶一筆授信額度，只要提供相應的抵押擔保等資信證明，他實際怎么用這些錢，我們并不干涉�！彼�說。

　　銀行對這些客戶的爭奪相當激烈。例如萬科等地產公司的項目，銀行不僅不提息，反而根據貸款適當下浮，給予相當的優惠。

　　“如果你因為宏觀調控或其他因素，不給他們放貸，很快就會有其他銀行代替你�！眹�泰君安證券專注于金融研究的分析師梁靜稱。

　　而且，銀行給大客戶貸款開發樓盤，這些地產公司除了要在該行做按揭以外，還要和銀行簽訂諸多協議，諸如將小區今后的物業管理費，賬戶開設在該銀行，給銀行中間業務做出貢獻。

　　沖動背后

　　“銀行再怎么注意風險，最終目標還是要贏利。目前已經是8月份了，完成貸款任務壓力還是相當大的�！苯ㄔO銀行北京某支行一位信貸員說。

　　自今年3月份開始，高升的房價再次將宏觀調控推上前臺。央行提高房貸利率和按揭首付款比例，5月11日七部委聯合出臺的《關于做好穩定住房價格工作的意見》等一系列宏觀政策，都給商業銀行房貸帶來了不小的壓力。

　　在這種壓力下，銀行房貸增速減緩。以農行為例：2005年上半年，中國農業銀行本外幣各項存款增加3452.01億元，同比多增212.44億元；而本外幣各項貸款增加1369.38億元，同比卻少增778.44億元。

　　香港上市的地產中介商美聯物業企業傳訊部經理宋磊說，中行上海分行是完成貸款指標最好的銀行，也僅達到全年度的70%，而去年這個時候已經完成130%，其他的中資銀行更差，很多只做到40%-50%。

　　一位券商研究人員說，目前商業銀行手里頭的“放貸資金”已經絕對過剩，急于尋找出口。除此以外，商業銀行為了不良貸款“雙降”，也只有通過不斷放貸來做大“分母”。

　　2004 年房地產貸款余額達到26306.3 億元人民幣，同比增長25.7%。房地產貸款增長率比金融機構全部人民幣貸款增長率高11.3個百分點。

　　在這種高增長下，工行、中行和建行的不良貸款率均低于2%，農行的不良貸款率稍高于2%。

　　這些，是盡管央行不斷提示風險，房貸規模仍在加大的原因之一。

　　9、10月份是房地產項目開盤的黃金季節，記者獲悉，一些銀行的個人金融部門已經開始準備大規模推廣住房按揭業務了。

　　但是央行副行長吳曉靈指出，中國房地產企業對銀行貸款的依存度非常高，所有的風險都放在銀行身上。隨著房地產市場競爭日益激烈，監管力度不斷加大，開發貸款門檻提高，一旦企業資金鏈條斷裂，風險就會暴露。

　　央行發布的《2004年中國房地產金融報告》顯示，2004 年房地產開發資金共籌措17168.8 億元，房地產開發中使用銀行貸款的比重在55%以上。央行認為，房地產

　　一些商業銀行發放某些房貸實際上是不得已而為之。一些房地產公司自有資金非常少，銀行在項目前期已經給了貸款，如果因為宏觀調控或者其他原因，后期貸款資金不能繼續跟進，那該資產就將成為不良資產。

　　“這實際上就是房地產商將自己和銀行緊綁在一起了。”一位信貸員說。

　　而隨著房地產直接投資途徑的打開，這個市場面臨新的壓力。商業銀行房貸將直面包括外資銀行、房地產信托等資金的正面較量。

　　據央行上海分行統計，2004 年1月-11月，境外資金流入上海房地產市場的總量超過222 億元，較2003 年增長13.5%，其中用于房地產開發的約150 億元，占全年房地產開發總額的12.8%；用于購房的外資約70 億元。

　　“外資技術水平高，資金雄厚；國內直接投資的信托產品設計靈活，融資成本也不高，在這場戰役中，我們未必會是大贏家�！币晃汇y行業內人士說。