分時度假的尷尬與出路

　　“分時度假”在我國屬于一種近年來剛剛興起的、頗為時尚的消費方式。其本質是旅游業與房地產相結合的產物。但是，一些不法經銷商的詐騙行為，攪亂了“分時度假”的市場秩序

　　“好煩呀！金陸翔還沒有把我的錢退給我。”這是兩天前我的朋友何女士打電話向我訴苦的第一句話。因為她最近十分郁悶，她與北京金陸翔度假發展有限公司(以下簡稱：金

陸翔)關于“分時度假”產品的糾紛，從去年直到現在還沒得到解決，又聽說一些與她有類似遭遇的人官司敗訴，所以她一打電話就叫苦連天。

　　去年6月，正在萬通商場逛街的何女士，碰到了一些做問卷調查的人員，她也就很隨意地填了一些關于旅游、收入、愛好等問題的調查問卷，毫無戒備之心的何女士還給對方留下了電話號碼。就在6月份的一天，她莫名其妙地接到一個金陸翔公司的電話，說是邀請她去參加一個聯誼會，到時還會有小禮品贈送，何女士沒多想就去了，接著就在會上稀里糊涂地簽下了一份8萬元的“分時度假”合同。回到家后才發現，在這份先交了3萬元訂金才簽下的合同內容與工作人員的口頭承諾很不一樣。何女士在第二天要求金陸翔公司退款時，卻遭到了拒絕。

　　何女士憤憤不已：“這絕對是一種欺騙，整個銷售過程就是他們精心設計的一個騙局，他們一套接一套，設下種種誘惑讓我簽了約，真是上了賊船就難下呀！”

　　何謂“分時度假”

　　所謂“ 分時度假”(Timeshare ，又稱Holiday ownership )就是把酒店或度假村的一間客房或一套旅游公寓，將其使用權按1年分成若干個周次(一般是52或51周)，再按10至30年甚至更長的期限，以會員制的方式以周為單位一次性出售給客戶，會員獲得每年到酒店或度假村住宿7天的一種休閑度假方式。并且通過交換服務系統，會員可以把自己的客房使用權與其他會員所購買的在異地的客房使用權進行交換，以此實現低成本的到各地旅游度假的目的。

　　也就是說，在某一段時間內歸某一戶人家所獨有，可以自己享用，也可以借給他人或租給他人，或與相似的設施進行交換，而且并不需要有哪一家自己來進行管理與維修，委托專門的公司來代辦。它的特點就在于把使用權按照時段分割開來，運用時序性這一特點，成功的引入了分時共享和分時交換這兩大消費理念，從而實現了價值的最大化。

　　可見，分時度假概念具有兩重含義：一個是房屋分時使用權，一個是度假時段的交換權。分時度假是一種將房地產業、酒店業、旅游業完美結合在一起的一種商業新概念，它引入時空經濟學原理，對旅游業、房地產業、金融資源進行整合，擴大了資源邊際效用，實現了資源共享。

　　目前，在世界上已經有60多家大型的分時度假集團，形成了巨大的分時度假網絡，4500個采用分時制度的度假村分布在81個國家，來自124個國家的300多萬個家庭購買了度假權。分時度假業現已發展為成年營業額 65億美元的全球性產業。

　　“分時度假”自20世紀60年代問世于法國以來，在世界范圍內得到迅速發展，成為風靡世界的休閑旅游度假方式。70年代中期，美國經濟衰退，泡沫經濟造成了大量房地產積壓。為處理積壓與空置，充分盤活閑置房產，美國從歐洲引入分時度假概念，取得了巨大成功。美國目前已成為世界上分時度假產業最發達的國家。

　　“分時度假”在我國是屬于一種近年來剛剛興起的、頗為時尚的消費方式。它掀起了旅游業的一場革命，其本質是旅游業與房地產相結合的產物。是一種擴大內需、變現積壓房地產及促進旅游業發展的有效途徑。分時度假還將為

　　有媒體這樣報道，如果一家分時度假公司在一定年期內建成一個擁有百萬名會員、具有一定水準的分時度假交換系統，將直接拉動國內市場50億—70億元，間接拉動200億—300億元，盤活300萬—500萬平方米的存量房產，盤活6%—10%的住宅類商品房，并直接創造2萬個就業崗位，間接創造10萬個就業崗位。如果分時度假得以健康發展，它將成為國民經濟新的增長點。

　　中房集團董事長孟曉蘇指出，分時度假一旦走上正規的運營軌道，對買房人和

　　對于購買者來說，買房人可以用低廉的價格購買到居住條件很好的房屋。如果沒有這種銷售方式，有的人買了別墅實際上一年也只能住幾個星期，其它時間都是空置，還要雇人看房。其次還可以享受到良好的酒店式服務和適宜的旅游服務，不用再付住店的費用，而且有住在自己家里的良好心理感覺。另外這種“第二套住宅”是居民家庭財產的一部分，其使用權(有的是分割的產權)可以抵押或繼承，也可以出售、出租和轉讓。不少這種房屋很有增值潛力，使得擁有者從增值中獲益。

　　而對于開發者來說，它可以使得這種房屋賣出更高的價格，在美國一般都相當于原來賣價的四倍，如一套原來只能賣25萬美元的連體別墅，按時間分割以后的賣價一般要高達100萬美元，購買者還不覺得貴。其中的原因很簡單，平均一個星期時段的賣價才兩萬美元。按時間優劣區分，好的時段賣價3萬—4萬美元，差的時段只賣1萬美元，加上銀行還可以對此實行抵押貸款，大部分居民都能承受得起。另外，它創造出了新的消費市場，使得這些企業所建的房子容易銷售。特別是以跨城市、跨地區、跨國家交換為背景的住宅區，銷售情況更加看好。

　　“分時度假”為何在中國遭遇尷尬

　　分時度假在國外已經有30多年的發展歷史，甚至還被稱作為房地產業與旅游業完美結合的“黃金產業”�？墒裁串敺謺r度假漂洋過海來到我國，顯現出來的卻是“水土不服”的癥狀？

　　對此，北京中安達旅游度假發展有限公司董事長徐昌東在接受記者采訪時強調，部分經營“分時度假”產品的公司對市場定位不明確。分時度假作為一種舶來品，如果生搬硬套的把國外的模式搬過來，肯定會產生不和諧的現象。一些媒體在報道時也把分時度假定位成一種“高檔次的消費品”，這是不正確的。他認為，分時度假是一種平民產品，購買者從根本上說是為了省錢。能夠每年買幾張來回機票隨便去美國的人，是不需要分時度假產品的。因此，中國的分時度假必須開創出—條符合中國國情，具有中國特色的發展之路。也就是說必須在受眾人群的定位方面以及產品的價格方面大做文章，消費人群擴大化會才直接促進和推動中國分時度假產業的迅速發展。

　　另外，現有的大部分“分時度假”產品銷售代理公司的銷售手段將好經念“歪”了�？v觀近期媒體的報道，在北京、上海、深圳、廣州、大連、西安等地的分時度假銷售(代理)公司的銷售手段幾乎是驚人的相似：填調查表——知你被選中(告知你有獎品，誘惑多多)——聯誼會(昏暗的燈光，放著嘈雜的背景音樂，令你頭昏腦脹)——四五個小時說服你購買10-30年的安排(疲勞戰術)，刷卡——后讓你看格式合同、簽字(不簽字，錢已經被刷走，但又無憑無據)。從所接觸的購買分時度假的消費者事后的心態看，直呼上當的占大多數。

　　從以上種種現象看，目前國內一部分分時度假銷售(代理)公司在推銷“分時度假”產品時存在著涉嫌虛假宣傳、超范圍經營、甚至是合同詐騙等情形。

　　正是這些不法經銷商的詐騙行為，攪亂了“分時度假”的市場秩序；消費者受騙上當經媒體曝光后，人們就會對包括正規分時度假公司在內的整個分時度假行業產生信任危機。

　　對此，本社記者特地采訪了代理過第一例“分時度假”案件的北京瀚文律師事務所吳維丁律師。她指出，消費者在提起訴訟時常常找不到充分的證據支持。即便立案成功，由于在最吸引消費者的“交換出國旅游”等事項上，經銷商通常只是采取“口頭承諾”的方式，并不寫入合同，所以消費者難以勝訴。

　　她還指出，我國至今遲遲沒有出臺專門的旅游法，一方面是因為旅游中的侵權行為與其他消費相比有很多雷同的地方，比較難以鑒定；另一方面，旅游業牽涉到不同的單位，如旅行社、飯店和旅游景點，這些單位的管理模式都是不同的，這也給旅游法規的立法工作增加了難度。

　　正是相關法律法規存在“盲點”給分時度假的市場規范帶來一定的難度。從我國現有的相關法律規定來看，通過分時度假網絡交換到國內的各加盟酒店是不存在法律障礙的。但是，交換到國外的加盟酒店在法律上就存在了一定的盲點或者說障礙。

　　首先，我國的法律、法規對中國公民的旅游目的地國家有限制。目前，我國的國家旅游主管部門所公布的旅游目的國家只40多個，也就是說，不管銷售代理公司所宣傳的其加盟的分時度假交換公司在幾百個國家、擁有幾千個加盟酒店可供交換，在我國的相關規定對旅游目的國家的限制真正放開之前，對于中國的消費者而言，它只是一塊只能看而無法吃到口里的“蛋糕”，消費者所能去的也只有40多個國家而已。

　　并且，我國公民出境旅游通常采取的是參加旅行團隊的形式，且必須受總體額度的控制。因此，參加分時度假的消費者要想個人出境旅游是比較困難的，而在這個額度控制“瓶頸”未放寬之前，即便是這40多個國家，消費者也未必是想去就能夠去。另外，如果跟團出去就意味著有可能要交納雙份的費用，顯然是不合算的。更何況，即便不存在費用問題，出國后再分團，事先必須經過相關主管部門批準。

　　消費者對分時度假的了解不足也使一些銷售代理公司鉆了空子。分時度假引入我國的時間尚短，加之宣傳得過于片面，使消費者無法了解其全部內涵，這就使得一些銷售代理公司有了進行虛假宣傳的空間。

　　分時度假產品具有長期性。其合同少則10年，多則30年或者更長，而且每年要交納一定的客房維護費用，進行交換還要向交換公司交納一定的會員費用。這對于消費者來說，無疑是一筆長期的支出，在購買前一定要考慮好自身的實際情況，并適當考慮未來可能出現的支付危機，慎重決定。

　　而且，它不像旅行社那樣，能為消費者提供代辦簽證、訂機票、提供車輛、安排食宿、配備導游等一系列的服務。分時度假提供的主要服務是訂房與交換，其優點是能給購買者較大的自由空間。

　　我國開展“分時度假”的條件已經成熟

　　從分時度假的特點來看，它適合于我國目前的國情，能滿足更多不同層次的需求，能獲得良好的經濟效益和社會效益。經過20年的改革開放，我國人民生活水平得到了很大提高，已有相當的消費群體可以負擔得起分時買房的費用，其消費習慣與消費心理也日趨成熟，我國發展分時度假正當其時。

　　我國旅游業的發展，創造出新的居住需求。2004年，我國入境旅游全面恢復振興并有新的突破性大發展。全年入境旅游人數達1.09億人次，比2003年增長18.96%，我國旅游外匯收入為257.39億美元，比2003年增長47.87%。已經成為一個新的消費熱點。由于我國目前還沒有其他的旅游居住方式，所有過夜游客都只能入住旅館、酒店，而在旅游業發育較為成熟的許多國家，“分時度假”早已成熟和普及的銷售與管理方式。以“分時度假”方式銷售房屋，是房地產業與旅游業相結合的良好結合點。

　　部分居民需要購買“第二套住宅”�，F在的問題在于是否能以創新的思維去創造新的住房消費、開拓房地產業發展的新的廣闊市場。

　　“分時度假”的銷售方式會有效擴大居民的住房消費，國外不少居民所擁有的“第二套住宅”，實際上大都是通過這種特殊的銷售方式來購買和實現擁有的。在我國人民生活水平提高后，我國居民中也已經有了想購買 “第二套住宅”的消費群體，但是對于大部分“小康之家”來說，更多的家庭將會選擇花較少的錢，買更好的房，自己不去住時房屋也有人管理。這時引入“分時度假”正適應了一大批消費者的需要。從這個意義上說，將它改稱為“分時置業”更容易為消費者理解。

　　我國的房地產業已經持續四年供銷兩旺。房地產銷售額四年中平均每年增長32%；房地產銷售面積四年中平均每年增長27%， 居民踴躍購買商品房，與此同時我國的住房制度改革,特別是公房出售已經基本完成，所有可以出售的公房大都已出售給個人。

　　孟曉蘇指出，我國去年房地產投資絕對額6,245億元，已經超過當年銷售額4,626億元的35%，這即為今后兩年銷售額的增長提供了物質條件，又加大了投資風險，使得產業發展出現隱憂。

　　特別是新開工項目增長很快，這些新項目一、兩年時間內將進入銷售，這期間還會有新的項目開工，而市場需求不可能無限擴大。如果產出量過大而市場缺乏足夠的容量，就會形成供過于求和銷售困難。面對市場可能發生的新變化房地產商要早做準備，要“與時俱進”地去進行產品創新與服務創新。

　　“分時度假”能創造出新的消費市場，它可以使加盟“分時度假”的房地產商所建的房子容易銷售。良好的聯盟能給加盟企業的商品房提供跨城市、跨地區、將來是跨國家交換使用的背景，銷售情況將會更加看好。在我國還有“會議旅游”、“會議經濟”的很大市場，“分時度假”可以適應許多企業、事業單位和政府機關的需要，使得他們購買后可以一年一度地用于會議，還可以交換到不同的城市甚至交換到國外開會，而不必自建會議中心，或年年租房開會。這使“分時度假”在我國擁有著具有中國特色的巨大潛在市場。

　　　如何推進“分時度假”

　　目前我國法律法規還存在“盲點”，為了清理其中的行業敗類。 自2002 年，中安達公司、中房集團、中旅總社共同發起組建中國分時度假協會籌備會和中國分時度假研究會。據中國分時度假研究會會長孟曉蘇稱，今年3月5日，中國分時度假研究會頒布了《中國分時度假行業公告》、《分時度假自保公約》，這標志著這個行業在沒有相關法規出臺前，將通過嚴格的自律行動引導市場，并針對分時度假市場中出現的一些問題，進一步提出解決的方案，推動分時度假市場在發展中規范，在規范中發展。

　　孟曉蘇說：“行業沒有自律，出現了李鬼冒充李逵的情況，如果不把李鬼清出場，這個行業就不會有一個長遠的發展。”分時度假業現階段最重要的是加緊企業自律、行業自律，然后保護消費者和經營者雙方的合法權益。

　　在我國現階段，大致有三類公司提供相關服務。第一類是以美國國際分時度假交換公司(RCI)為代表的國際分時度假交換公司。分時度假概念首先由其傳入我國。幾年前，他們在不了解我國國情和法律法規的情況下， 就匆忙開展業務，發展會員。第二類是我國一些資金比較雄厚，有意在“分時度假”領域進行探索和發展的企業。由于我國目前尚無一個關于“分時度假” 的法規，他們對分時度假概念的理解也不一致，所推出的分時度假產品五花八門。第三類是我國的一些房地產公司。他們想借用“分時度假” 的概念，把積壓在手中的房地產銷售出去。

　　在采訪快結束時，徐昌東董事長強調，要保證“分時度假”在我國健康發展，還需要有關政府主管部門主動關心、支持和規范這個新興產業，還需要相關法規的制訂與完善�！胺謺r度假”本身是一種符合經濟規律、有市場潛力的消費形式，只有隨著政府部門的規范化培育，國內信用體制的逐步健全�！胺謺r度假”才將會成為人們追捧的另一種旅游消費新時尚。