易憲容：解讀2004年房地產(chǎn)金融報告

    中國央行《2004年房地產(chǎn)金融報告》提倡節(jié)約住房以及加強利率風險管理的理念，筆者都極為贊賞。但是，《報告》認為個人消費信貸是銀行的黃金資產(chǎn)，筆者則不敢茍同。

　　央行《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》(以下簡稱《報告》)于8月15日公布。《報告》基本上客觀、專業(yè)，不少問題認識深刻并頗有新意，提出的政策建議多有操作性，但也有對問

題認識較表面化的地方。

　　個人消費信貸非黃金資產(chǎn)

　　首先，《報告》對內(nèi)地房地產(chǎn)金融的風險分析有理有據(jù)，如房地產(chǎn)開發(fā)貸款及個人住房消費信貸不良貸款率的分析，如房地產(chǎn)開發(fā)隱性債務(wù)的分析，都切中目前內(nèi)地房地產(chǎn)金融的問題所在。而由此引申出房地產(chǎn)金融暗藏六大風險，為房地產(chǎn)市場和銀行再一次敲響了警鐘。以此為契機，房地產(chǎn)金融的規(guī)范化、制度化、法制化將是未來完善房地產(chǎn)金融市場的首要任務(wù)。

　　不過，對于《報告》以目前個人住房按揭不良率低而斷言居民按揭貸款是商業(yè)銀行的黃金資產(chǎn)，本人不敢茍同。因為，目前個人住房按揭貸款啟動只有幾年，而這種個人房地產(chǎn)消費信貸貸款時間一般都在10年、20年、甚至30年以上，其不良率及風險短期內(nèi)根本無法反映出來，特別是中國房地產(chǎn)市場及市場經(jīng)濟剛剛起步，根本就沒有走出過一個像樣的周期。如果中國經(jīng)濟出現(xiàn)周期性的變化，不僅內(nèi)地房地產(chǎn)市場必然會出現(xiàn)周期性變化，而且民眾就業(yè)、民眾的可支配收入都可能出現(xiàn)周期性的變化。 如果這種情況出現(xiàn)，個人住房消費貸款供款情況如何，銀行的不良貸款率如何，才見分曉。

　　因此，如果《報告》把這種經(jīng)濟周期性風險及長期風險考慮在內(nèi)，對個人住房消費信貸的不良率評估也就會不同了。特別是在中國信用制度十分脆弱同時又不完善的情況下，一旦這種市場經(jīng)濟周期的系統(tǒng)性風險出現(xiàn)，銀行所面臨的風險可能比我們想像的要大得多。到那時，個人消費信貸完全是黃金資產(chǎn)的神話也就會打破。

　　節(jié)約住房理念佳

　　其次，是提倡節(jié)約使用住房的消費理念。要引導(dǎo)以中小戶型為主的住房消費，并把這種住房消費看作是節(jié)能、環(huán)保、省地、長期可持續(xù)、降低銀行信貸風險的基礎(chǔ)。筆者看來，這種提法十分具體有新意。它不僅反映了中國的國情，也與政府提出的建立和諧社會科學(xué)發(fā)展觀一脈相承。因為，就目前中國的土地資源、金融資源及民眾的可支配收入水平來看，這種節(jié)約性住房消費理念是中國住房市場真正能夠持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的核心。在這樣的消費理念下，不僅可以從根本上來調(diào)整扭曲的商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，緩解住房供求的矛盾，而且可以讓更多的民眾買得起房、住得起房，真正滿足絕大多數(shù)民眾的基本居住需求。在短時期內(nèi)，中國的住房政策就得以這種消費理念為基礎(chǔ)及核心，改變目前這種完全脫離中國實際的住房消費理念。至于城鎮(zhèn)廉租住房的建設(shè)，政府要發(fā)展，但并不是最為重要的方面。這種制度所受惠的人口只能在10%比例內(nèi)，而內(nèi)地絕大多數(shù)民眾住房需求就得是以中小戶型為主的節(jié)約型住房消費。

　　加強利率風險管理富新意

　　第三，加強利率風險管理也是本《報告》中特別有新意的地方。在以往的個人住房消費信貸中，民眾對利率風險的意識基本十分薄弱，甚至于有等于無。所以早前央行一調(diào)整利率，民眾對利率反映十分強烈，特別是已購房的民眾意見十分大。這一方面在于民眾利率風險意識淡薄，另一方面也說明商業(yè)銀行沒有提供多樣化住房信貸產(chǎn)品，滿足民眾住房消費信貸規(guī)避利率風險的需要�？墒牵�在發(fā)達的市場下，民眾到商業(yè)銀行進行個人住房消費貸款，到銀行的第一句話就是問借錢人選擇哪一種利率產(chǎn)品，可以是固定的，也可以是浮動的，民眾可以根據(jù)自己的風險偏好、財務(wù)狀況、收入預(yù)期等方面作出不同的選擇。這樣，民眾不僅能夠選擇最適合自己的信貸產(chǎn)品，也對產(chǎn)品選擇承擔責任。

　　《報告》中要求商業(yè)銀行提高服務(wù)意識，設(shè)計符合各類消費者需求的貸款品種，并允許商業(yè)銀行發(fā)放固定利率個人住房貸款，這也是銀行商業(yè)化，提高銀行產(chǎn)品風險定價能力十分重要的一方面。 當然，我們還可能站在一個更大的背景來看內(nèi)地房地產(chǎn)金融。它為什么會成為完全由銀行主導(dǎo)的模式？為什么房地產(chǎn)市場完全會集中在銀行身上？與發(fā)達的市場體制相比，這種模式最大的問題就在于中國的金融市場發(fā)展嚴重滯后。一方面，內(nèi)地有大量儲蓄資金以低收益的方式存在銀行；另一方面，又有許多中小企業(yè)由于資金缺乏而不能延續(xù)。

　　因此，化解目前內(nèi)地房地產(chǎn)金融風險還得從內(nèi)地整個金融市場入手，從多元化的金融體系建立入手，這才是內(nèi)地房地產(chǎn)金融得以發(fā)展的關(guān)鍵。