中國房地產(chǎn)綁架銀行 銀行要解困房價不能下滑

　　張煒

　　最近有業(yè)內(nèi)人士一語驚人地指出：中國房地產(chǎn)“綁架”了銀行。

　　說這話的是全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生。她分析認為，截止2004年，中國銀行業(yè)的17萬億信貸資產(chǎn)中約有一半的資產(chǎn)是以房地產(chǎn)的形式或與房地產(chǎn)直接相關(guān)的形式存在

的，可以說，房地產(chǎn)價格的走勢將直接影響到金融資產(chǎn)的質(zhì)量，也會影響中國金融市場的發(fā)展。

　　顯然，聶梅生的話并非危言聳聽。央行副行長吳曉靈幾個月前就指出，“中國房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款的依存度非常之高，所有的風(fēng)險都放在銀行身上，但是銀行的錢主要來自老百姓，銀行的風(fēng)險加大了，也就是社會公眾的風(fēng)險加大了�！�

　　對于房價的漲與跌，銀行確實如同被“綁架”那樣不是滋味。一方面，房價繼續(xù)走高，必然使金融風(fēng)險不斷積累。任何市場都不可能只漲不跌，房地產(chǎn)市場也不例外。一旦房價走勢出現(xiàn)拐點，僅下跌的慣性就足以使銀行“嗆水”。另一方面，房價下跌同樣會導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)景氣度出現(xiàn)變化，甚至個人購房貸款需求減弱。在房地產(chǎn)業(yè)沒有“跌倒”前，房地產(chǎn)貸款是銀行信貸資產(chǎn)中較優(yōu)良的一塊。假如房地產(chǎn)貸款出現(xiàn)風(fēng)險，勢必影響到整個銀行業(yè)的利潤水平。

　　房地產(chǎn)“綁架”了銀行，主因是房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款的依存度過高。我國房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金非常薄弱，房地產(chǎn)開發(fā)主要依賴銀行貸款。有業(yè)內(nèi)人士曾揭密，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的商業(yè)模式主要是，開發(fā)商利用商業(yè)銀行的流動資金貸款獲得土地資源；以墊資施工作為建筑施工企業(yè)工程中標的主要條件；盡早啟動項目預(yù)售，利用客戶購房款或者按揭回款用于項目建設(shè)；對項目乙方全面延期結(jié)算，挪用前一項目的銷售回款進行另一個新項目的前期開發(fā)準備和土地資金需求。換句話說，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)暴富運用的資金杠桿是銀行貸款和期房預(yù)售所得資金，一些開發(fā)商本身則“空手套白狼”。央行最新公布的《2004中國房地產(chǎn)金融報告》稱，我國房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70%以上。以北京為例，2000年至2002年北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)負債率為81．2%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負債經(jīng)營的問題較為嚴重。

　　造成這種被房地產(chǎn)“綁架”的格局，與銀行風(fēng)險意識的薄弱有關(guān)。這些年來國內(nèi)商品房銷售每年增長25%至30%，越漲越高的房價容易使銀行忽視貸款風(fēng)險。即便有銀行因控制風(fēng)險而減少貸款，但還是會有其它銀行因搶占市場份額而提供貸款。有人認為，只要房價漲上去，開發(fā)商獲得利潤空間，房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險隨之減少。譬如，今年房價較去年漲15%，那么去年貸給開發(fā)商的款等于有了上漲15%的緩沖空間，貸款風(fēng)險會相應(yīng)減少不少�？墒聦嵣�，這都是做多思維下的分析。如果房價拐頭向下跌怎么辦？房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款的依存度過高，也就意味著開發(fā)商的資金鏈條非常脆弱。央行指出，隨著房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，監(jiān)管力度不斷加大，開發(fā)貸款門檻提高，一旦企業(yè)資金鏈條斷裂，風(fēng)險就會暴露。

　　據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2004年房地產(chǎn)開發(fā)資金第一大來源是“定金和預(yù)收款”，占43．1%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金占30．3%；銀行貸款占18．4%。由于“定金和預(yù)收款”與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金大量由銀行貸款轉(zhuǎn)化而來，房地產(chǎn)開發(fā)使用銀行資金的實際比例高達55%以上�？梢�，房地產(chǎn)“綁架”銀行的程度有多嚴重。國外的教訓(xùn)表明，房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款的依存度過高，很可能使銀行嘗到“成也房地產(chǎn)，敗也房地產(chǎn)”的苦頭。日本的六大主要城市平均地價指數(shù)1991年至2002年下跌70．5%，導(dǎo)致經(jīng)濟低迷長達十多年之久，金融機構(gòu)連連倒閉。

　　值得注意的是，央行提出了新的控制風(fēng)險的設(shè)想�！�2004中國房地產(chǎn)金融報告》稱，“很多市場風(fēng)險和交易問題都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營良好的

　　然而，取消期房銷售也可能導(dǎo)致房價繼續(xù)上漲。“定金和預(yù)收款”目前是房地產(chǎn)開發(fā)資金的第一大來源，一旦缺了這塊資金，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本必然增加。另外，從期房銷售過渡到現(xiàn)房銷售需要時間，在一些大城市將出現(xiàn)供應(yīng)緊張，從而刺激房價上漲。因而，如何取消期房銷售，銀行還將面臨“兩難”。

　　聶梅生指出，房價“如果高了不行，但是滑下去也不行。”看來，銀行要想從被“綁架”的困境中解脫出來，只能以不導(dǎo)致房價過高或過低變化為前提。