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前天，央行發(fā)布了2004中國房地產(chǎn)金融報告。在這份報告中，央行首次提出境外資金加速進入熱點地區(qū)房產(chǎn)市場、今明兩年房價增幅會放緩、可以考慮允許商業(yè)銀行發(fā)放固定利率個人住房貸款等多個觀點。昨日記者就這些熱點問題，采訪了南京房地產(chǎn)、金融等領域的多位專家，對其可能對今后老百姓買房、貸款形成的影響進行了全方位剖析。房貸有可能實行固定利率
現(xiàn)在辦理房貸的市民都知道，如果碰上央行升息或者降息，從第二年起自己的住房貸款合同利率也會跟著相應調(diào)整。
央行在此次房地產(chǎn)金融報告中首次提出，應提倡商業(yè)銀行提供多樣化住房信貸產(chǎn)品，滿足借款人規(guī)避利率風險的需要。可以考慮允許商業(yè)銀行發(fā)放固定利率個人住房貸款。不過，南京多家銀行表示，短期內(nèi)固定利率的房貸恐難亮相。
一股份制銀行負責房貸的相關人士告訴記者，在國外，固定利率的房貸非常普遍，不過，目前國內(nèi)銀行推行固定利率房貸必須要有一個前提，就是必須有相應的期權(quán)產(chǎn)品能夠讓銀行規(guī)避風險，目前國內(nèi)還沒有相應的期權(quán)產(chǎn)品。即使銀行能夠購買期權(quán)產(chǎn)品，那么成本也會增加，最終這一成本會轉(zhuǎn)嫁到老百姓的頭上。
“現(xiàn)在升息預期比較強，如果有固定利率房貸，可能不少老百姓都會選擇固定利率的產(chǎn)品，但是對于銀行來說，風險就加大了，銀行不會愿意干這樣的事。”在南京房貸市場排前幾位的一家銀行房貸部門負責人稱，對于老百姓來說，如果未來利率是漲的，那么他肯定愿意選擇固定利率房貸，但如果是降的，那就容易扯皮�！艾F(xiàn)在老百姓已經(jīng)習慣了利率隨行就市，央行漲它也漲，央行降它也降，這樣雙方心態(tài)都平和一些�！彼J為，期限較短的房貸才可能采用固定利率，比如3年以內(nèi)房貸，大家對利率走勢有可能作出判斷。房地產(chǎn)貸款具有潛在風險？
江蘇是個人房貸增幅最高的省份，去年全省個人房貸增幅達到了50.5%。在此次報告中，央行提出個人房貸資質(zhì)比較好，不良率僅為1.5%左右，但是房地產(chǎn)貸款存在風險。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的不良率較高；另一方面，雖然個人購房貸款的不良率較低，但隨著未來房屋稅收政策的逐步到位和物業(yè)管理費用的提高，購房者的還款能力可能受到影響，按揭貸款可能出現(xiàn)風險。
南京多家銀行稱，目前在波動性比較大的行業(yè)，比如證券從業(yè)人員的房貸，他們的確已經(jīng)發(fā)現(xiàn)部分逾期的苗頭。
一股份制銀行負責房貸的相關人士告訴記者，從國外來看，一般個人房貸在6~8年才會發(fā)現(xiàn)風險，而我們的個人房貸期限都比較長，不太容易看得出風險。另外貸款風險是與房地產(chǎn)市場波動密切相關的，目前房地產(chǎn)市場雖然有一些調(diào)控，但是并沒有出現(xiàn)大的波動，所以房貸暫時看不出什么風險。
不過，他們也的確碰到過一些客戶，前兩三年還款情況非常好，但是后來卻出現(xiàn)逾期了，主要是因為個人情況發(fā)生變化。尤其是一些波動性比較大的行業(yè)，比如證券從業(yè)人員，原來年收入有10萬，可能現(xiàn)在只剩下1萬~2萬了，在貸款時他們沒有估計到這一點，尤其是隨著今后稅收及物業(yè)管理費等支出增加，那么貸款壓力會越來越大。供大于求房價兩年難大漲
人民銀行的房地產(chǎn)金融報告還對2005年、2006年兩年的商品房供應和需求量作出分析，預測：兩年內(nèi)商品房供應量將略大于需求，這兩年內(nèi)全國商品住宅價格增幅均會有所減緩。
報告顯示：人均居住條件的改善和房屋的自然折舊是影響住房需求的主要因素。據(jù)建設部統(tǒng)計，2003年和2004年底，我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積分別達到23.7和24.97平方米，超過了上世紀90年代初期中等收入國家平均20.1平方米的水平。綜合考慮人均住房面積改善和住房自然折舊兩個因素，2005年和2006年全國商品住宅市場將會出現(xiàn)供給和需求大體平衡（供給略大于需求）的局面，同時由于國家近期出臺了一系列調(diào)控房價政策，一定程度上遏制了對商品房的投機行為，2005年、2006年全國商品住宅價格增幅將會有所減緩。
這一趨勢在今年1~7月的南京樓市已經(jīng)有所顯現(xiàn)：全市商品房上市562.51萬平方米，預售470.82萬平方米，供銷比已經(jīng)達到了1.19：1。
另有一項民間調(diào)查報告顯示，今年二季度南京新建商品房價格每平方米僅上漲22元，如果扣除物價上漲因素，實際為負增長。這項民間報告還顯示：二季度南京樓盤供大于求情況比一季度“有所加劇”，這必將導致部分樓盤的價格調(diào)整，南京樓市的總體均價漲幅已經(jīng)放緩。所不同的是，央行的預測還包括了明年的樓市走向，這讓很多本地開發(fā)商感到頭疼，表示不愿多言。銀行開始嚴防假按揭
在房地產(chǎn)金融報告中，央行公布了一個數(shù)據(jù)：在工行的不良個人房貸中，80%是假按揭造成的。南京幾家銀行表示，特別在年末，假按揭特別多，現(xiàn)在只要是他們發(fā)現(xiàn)假按揭的，他們會退出該項目的房貸業(yè)務。
“每到年末的時候，開發(fā)公司要付工程款，付農(nóng)民工工資，所以那個時候會有一些開發(fā)公司急著通過假按揭的方式變相融資�！睋�(jù)銀行工作人員介紹，他們主要采取找內(nèi)部員工貸款的方式來騙取貸款資金。針對這些假按揭的行為，現(xiàn)在南京各家銀行都在嚴控。比如對于收入證明調(diào)查提高警惕，查看貸款人的單位與開發(fā)商是否有密切關系，如果有關系，還必須加強貸前調(diào)查。此外，對于開發(fā)公司的資質(zhì)要格外關注，對于一些資質(zhì)不好或是銷售不好、特別缺錢的開發(fā)公司的貸款，他們會非常謹慎，一旦發(fā)現(xiàn)假按揭，他們甚至會退出整個項目的貸款。境外資金南京“有進有退”
昨日人民銀行的房地產(chǎn)金融報告同時披露：京滬等熱點地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)現(xiàn)外資大量涌入，這極易造成當?shù)貥鞘刑摷俜睒s，抬升當?shù)胤績r。記者昨日了解到：受人民幣小幅升息的影響，確有部分外資在積極尋機進入南京房地產(chǎn)開發(fā)市場，但也有些境外資本已經(jīng)顯露撤出跡象。
昨日的房地產(chǎn)金融報告列出了外資進入國內(nèi)的四種渠道：一是直接設立外資房地產(chǎn)投資公司或參股境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。二是間接投資，購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券或外資房地產(chǎn)中介公司以包銷的方式批量買入樓盤，再進行商業(yè)性銷售。三是外資銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和個人發(fā)放貸款。四是非居民外匯流入，結(jié)匯購買房產(chǎn)。
而在南京，新加坡國浩集團近期以6.5億購入南京城東顧家營地塊，總投資達18個億；位于玄武門的南京國際廣場也在資本市場融得5.8億“國際熱錢”。但記者了解到，與之相反，也有在寧的中外合資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已打算賣完在寧樓盤，急于撤離南京；以外銷著稱的南京世茂濱江花園不久前也宣稱：將改變銷售對象。今年3月上市的5號樓近500套房源世茂集團在境外就銷售了200多套，另外在上海銷售了100多套，留給南京市場僅存不到100套，但后面的1、2號樓將注重南京本地客戶。
業(yè)內(nèi)人士分析認為，國際熱錢之所以稱之“熱錢”，就是因為其習慣于快進快出，抬高當?shù)厥袃r后撤出，留下虛空的市場。少數(shù)外資進入南京地產(chǎn)市場，對樓市并不會產(chǎn)生多大影響。但如果大量外資頻繁出入，更重要的是他們中的許多是“改頭換面”來寧，因此也有可能給南京樓市埋下不穩(wěn)定的因素。商品房現(xiàn)房銷售大勢所趨
昨日，中國人民銀行“將考慮取消房屋預售制度、改為現(xiàn)房銷售”的建議一經(jīng)發(fā)表，立刻引發(fā)了南京房地產(chǎn)界的關注，甚至有人驚呼：如果立刻實施，爛尾樓將成片出現(xiàn)！但幾乎所有業(yè)內(nèi)人士都表示贊同，因為這將極大地規(guī)范房地產(chǎn)市場，杜絕樓盤后期交付糾紛，認為這必將是大勢所趨。
據(jù)了解，南京只要求樓盤建到正負零，也就是出地面，就可以賣期房，收取購房人的定金和首付款；人民銀行在2003年6月發(fā)布的《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》中規(guī)定，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款，也就是說開發(fā)商一般都必須等到樓盤封頂后才能收取到購房人的全部房款。但如果取消預售，開發(fā)商不僅要等樓盤封頂，還要將小區(qū)完全建成方可賣房。
南京棲霞建設常務副總江勁松昨日接受記者采訪時對這一建議“拍手贊成”。他表示，現(xiàn)在很多樓盤交付糾紛不斷，開發(fā)商在樓盤建設過程中更改設計、小區(qū)綠化縮水，或?qū)嵨锱c銷售時的宣傳不符，導致交易糾紛，如果現(xiàn)房銷售，這些問題就可完全避免了。
但昨日人民銀行的這份房地產(chǎn)金融報告同時顯示：房地產(chǎn)開發(fā)的第一大資金來源為“定金和預收款”，占到總量的43.1%，另外還有18.4%來源于銀行貸款；企業(yè)自籌資金只有30.3%，主要也是由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來，那么如果切斷預售這條資金命脈，開發(fā)商還能支持下去嗎？就此，江勁松表示，現(xiàn)在一些實力雄厚的開發(fā)商已經(jīng)以現(xiàn)房實景來推動銷售，行業(yè)門檻提高是大勢所趨。但江和一位不愿透露姓名的政府官員均一致表示，這和房價沒多大關系�？靾笥浾咄鹾Ｑ鄬O潔
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