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記者 杜宇、張旭東
中國(guó)人民銀行15日發(fā)布的2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告中，明確指出當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)信貸面臨6大風(fēng)險(xiǎn)。
部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱存在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
2004年部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲
較快，出現(xiàn)地區(qū)性的房地產(chǎn)熱。房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快容易造成市場(chǎng)價(jià)格過(guò)分偏離其真實(shí)價(jià)值，從而產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅房地產(chǎn)價(jià)格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會(huì)貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來(lái)不小的損失。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)隱含財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以銀行借貸融資為主，自有資金很少。有統(tǒng)計(jì)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70%以上。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題較為嚴(yán)重。
由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)良莠不齊，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，監(jiān)管力度不斷加大，開(kāi)發(fā)貸款門(mén)檻提高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈條日趨緊張，一旦資金鏈條斷裂，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露。
“假按揭”凸現(xiàn)道德風(fēng)險(xiǎn)
假按揭已成為個(gè)人住房貸款最主要的風(fēng)險(xiǎn)源頭。據(jù)工商銀行消費(fèi)信貸部門(mén)估計(jì)，該行個(gè)人住房貸款中的不良資產(chǎn)，有80%是因假按揭造成的。
開(kāi)發(fā)商把假按揭作為一種融資渠道。有的開(kāi)發(fā)商在出售房屋獲得資金后償還銀行貸款，也有開(kāi)發(fā)商因無(wú)法將房屋全部賣(mài)出而攜款潛逃。
假按揭發(fā)生的原因有的是由于不法房地產(chǎn)商利用銀行掌握的信息有限騙貸，有的則是銀行工作人員與開(kāi)發(fā)商勾結(jié)，共同騙貸。
基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險(xiǎn)
突出表現(xiàn)在：貸前審查經(jīng)辦人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，審查流于形式，隨意簡(jiǎn)化手續(xù)，對(duì)資料真實(shí)性、合法性審核不嚴(yán)，對(duì)明顯存在疑點(diǎn)的資料不深入調(diào)查核實(shí)。
抵押物管理不規(guī)范，辦理抵押的相關(guān)職能部門(mén)協(xié)調(diào)配合不力，不按程序操作，或過(guò)分依賴(lài)中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果，造成抵押品貶值或抵押無(wú)效。
個(gè)別基層行貸后管理混亂，個(gè)人貸款客戶(hù)資料不夠全面和連續(xù)，缺少相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警措施。
土地開(kāi)發(fā)貸款有較大信用風(fēng)險(xiǎn)
土地儲(chǔ)備中心資產(chǎn)負(fù)債率較高。雖然各地土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)均由政府全額撥款組建，但目前一部分地區(qū)存在政府投入的注冊(cè)資本金過(guò)少、注冊(cè)資金不到位等問(wèn)題，造成其對(duì)銀行資金過(guò)分依賴(lài)，抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力極低。
銀行難以對(duì)土地儲(chǔ)備中心進(jìn)行有效監(jiān)管。各地土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)大都實(shí)行財(cái)政收支兩條線，土地出讓金上繳財(cái)政專(zhuān)戶(hù)，各銀行對(duì)其資金使用很難監(jiān)管。
銀行向土地整理儲(chǔ)備中心發(fā)放的貸款沒(méi)有有效的擔(dān)保措施。從《擔(dān)保法》的規(guī)定來(lái)看，政府及以公益為目的的事業(yè)單位不能作為保證人。土地儲(chǔ)備中心只是代行政府部分職權(quán)的代理機(jī)構(gòu)，并不是實(shí)質(zhì)意義上的土地使用者，因而對(duì)其儲(chǔ)備的土地也就談不上擁有真正意義的使用權(quán)。可見(jiàn)，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，土地質(zhì)押并未落到實(shí)處。
土地儲(chǔ)備中心的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。土地市場(chǎng)價(jià)格有很大的不確定性，譬如受政策影響土地價(jià)格可能大幅下滑，拍賣(mài)中土地流拍或中標(biāo)人違約，都可導(dǎo)致土地出讓的收入低于土地收購(gòu)價(jià)格，形成銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)貸款法律風(fēng)險(xiǎn)加大
當(dāng)前出臺(tái)的一些法律法規(guī)可能限制貸款抵押品的執(zhí)行，這意味著如果貸款買(mǎi)房者拒不還款，銀行也不能將其居住的房屋變賣(mài)以回收貸款，增大了商業(yè)銀行的房貸風(fēng)險(xiǎn)。
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