長三角樓市滑坡 上海商品房成交量創5年來最低

　　新華社記者 徐壽松 鄧華寧

　　供求逆轉價量雙跌 開發商信心跌破低位

　　供求逆轉，價、量普跌，開發商信心指數跌破景氣臨界點，5年來房價持續上揚的行情漸漸終結，多空博弈的天平在向買方市場傾斜。

　　近來，長三角房地產市場上凸現的三個方向性轉變，表明長三角樓市從高位盤整平臺跌入“下行通道”。

　　轉變之一：供求關系逆轉，商品住房進入買方市場

　　從2000年長三角樓市步入上升通道開始，供求一直向偏緊狀態運動，供應的增長始終追不上需求的步伐，商品住宅供應缺口不斷擴大。在上海，供應缺口曾由1%一路拉大到9%。而今年4月樓市調控以來，預期普遍看跌，買方持續觀望，交易量大幅萎縮，供大于求的局面已然出現。3月份，上海上市新盤供應量與成交量之比還是1∶1.2，而眼下則已驟降至1∶0.58。

　　與一季度相比，南京樓市供大于求的狀況在不斷加劇。二季度房地產市場總需求為368萬平方米，而總供給為580萬平方米，供求比為1∶0.63；其中一手房的成交量只有供應量的一半多。

　　處在風口浪尖的杭州樓市目前也已進入供過于求的時期。統計數字顯示，4月份以來成交量迅速下降，市場出現成交停滯的局面。新上市商品房成交量持續低迷，目前的成交量只相當于以前的二到三成，一般日成交不過一、二十套。

　　轉變之二：樓市從高位運行向價、量普跌回歸

　　7月份，上海商品住房成交量創下了5年多來單月成交量歷史最低點。中房上海指數辦公室調查數據顯示：樓市交易大幅“縮水”的態勢仍在繼續，7月份上海的成交量環比下降，總量不到78萬平方米，僅為年初最大單月成交量的1/3；28%的調查樣本樓盤跌價，其中有9個樓盤的跌幅超過10%，最大跌幅達31.6%，14個樓盤均價下跌達到或超過1000元/平方米，跌價最多的大華板塊一樓盤每平方米暴降4420元。

　　最新“出爐”的上海二手房指數報告顯示，今年7月上海二手房指數為1705點，環比下降0.3%，延續了6月份的跌勢，并超過了6月份0.2%的跌幅。

　　在杭州房地產市場上，投資離場、自住型資金持幣觀望促使價格普降與折扣時代來臨。為拯救交易縮量，采取“低開”策略、下調定價的新盤漸多。開盤即打折、在指定時間內買房打折、對開發商組織的房友會會員打折，甚至是買房送車，名目繁多的“打折風”在杭州興起。同時，杭州二手房價格指數也出現了6年來的首次大幅下跌，6月份環比下降近9個百分點，而以往價格指數下降的最高幅度不超過5個點。二手房綜合成交均價也出現了今年首次下滑，環比下跌2.4%。

　　轉變之三：開發商開始從“利潤第一”轉向“市場第一”

　　樓市交易量連續3個多月來節節下挫令開發商信心指數滑至歷史低位。上海市統計局發布調查顯示：二季度，長期高位運行的房地產業企業家信心指數比一季度暴跌64點，為95.8點，跌至景氣臨界點以下的“微弱不景氣區間”，是2000年以來的最低位。開發商群體開始發生分化：一些資金壓力大的開發商放棄捂盤等“冬眠”措施，不再死撐高房價體系，而是直面市場，將經營策略從“利潤第一”向“市場第一”轉變。“無理由退房”、開發商利用中介組織團體購房等促銷新手段，正是這一轉變的外在表現。

　　7月，為緩解銷售壓力，順馳地產在蘇州推出“無理由退房”計劃，即在指定時間內，凡購買指定樓盤的100套房源，在正式交房前一個月內，客戶均可提出無理由退房，順馳地產公司按原價回收，并給予利息補償。”順馳方面解釋說，近來樓市觀望氣氛太濃，購房者對后市沒有信心，“無理由退房”計劃就是給購房者信心，以解開其錢袋。在上海，久違的團購開始露頭。

　　業內人士分析，“無理由退房”與團購等促銷手段的背后隱語是：開發商開始順應市場，有意在價格上與購房人達成博弈均衡，以重啟市場。目前，在銀行、信托捂緊錢袋，財務結算年逼近的形勢下，銷售回款已成為不少房地產開發企業正常運轉的主要資金來源。降價促銷，謀求足夠的銷售收入便成了必然選擇。

　　中國指數研究院(華東)副院長陳晟認為，隨著新增供應量不斷上市，上海房地產市場已告別長達5年半的高位運行態勢，轉入價量雙跌的回歸階段。南京抉擇地產研究中心的厲建軍分析，當前樓市整體上仍然交易冷淡，而下半年樓盤上市量還會增加，這將進一步推動長三角樓市滑入“下行通道”。