物權法草案再次征求意見 二十個問題群眾最關心

　　吳坤

　　北京8月11日訊

　　物權法草案自7月10日向社會公布、廣泛征求意見以來，社會各界反響強烈，各地群眾積極提出意見。全國人大常委會法制工作委員會7月27日首次公布了各地群眾的意見。

　　今天，法工委再次公布了從7月27日至8月10日收到的群眾意見的情況。其中，有20個問題群眾最為關心。

　　問題一：物權是否必須公示

　　關鍵詞：物權公示

　　草案規定：物權應當公示。

　　意見：應修改為：物權的設立、變更、轉讓和消滅應當公示。

　　理由：確立物權公示原則的目的在于保障交易安全。對于不交易的物，不應當適用物權公示原則。

　　問題二：如何體現物權優先效力

　　關鍵詞：物權優先

　　草案規定：無

　　意見：增加物權優先于債權的規定。

　　理由：物權的一個重要特征就是優先效力。這對于處理物權之間以及物權與債權之間的效力關系具有重要意義，而草案對此沒有作出明確的規定。建議在草案中增加一條：在同一標的物上同時存在物權與債權的，物權優先，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。同一物上多項他物權并存時，應當根據物權設立的時間先后確立優先的效力，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。具有物權性質的權利優先于具有債權性質的權利。

　　問題三：不動產登記辦法要不要由行政法規規定

　　關鍵詞：登記辦法

　　草案規定：國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。

　　意見：不應授權國務院制定登記辦法。

　　理由：統一登記的范圍、登記機構和登記辦法只能由法律規定。因為立法法規定民事基本制度應當由法律規定。雖然國務院在獲得全國人大及其常委會的授權后也可以通過行政法規對民事方面的問題作出規定，但是既然不動產登記法已經列入了十屆全國人大常委會的立法規劃，那么在不動產登記法中可以授權國務院制定相關的實施細則，避免因國務院的行政法規頒布在不動產登記法之前而使得兩者發生沖突。

　　問題四：要不要區分初始登記和變更登記

　　關鍵詞：初始登記、變更登記

　　草案規定：無

　　意見：應區分初始登記和變更登記。

　　理由：當事人進行不動產權屬的初始登記和變更登記所能提供的文件是不同的，初始登記時當事人無法提供權屬證書；變更登記則需要提供權屬證書、合同，或者人民法院的判決等。建議區分初始登記和變更登記，防止出現矛盾和漏洞。

　　問題五：公共利益的范圍如何界定

　　關鍵詞：公共利益

　　草案規定：為了公共利益的需要，縣級以上人民政府依照法律規定的權限和程序，可以征收、征用單位、個人的不動產或者動產，但應當按照國家規定給予補償；沒有國家規定的，應當給予合理補償。

　　意見：明確界定公共利益的范圍。

　　理由：征收、征用應當嚴格區分公益活動和商業活動，把公益活動取得的不動產和動產納入國家征收、征用的范圍，把商業活動取得的不動產和動產納入市場調節機制，以避免社會矛盾，體現公平原則。建議草案對“公共利益”作出必要的界定，并對政府以征收和征用的名義參與商業活動作出禁止性規范。建議借鑒信托法第六十條的規定，在草案中增加一款：下列情形之一的屬于本法所稱公共利益：(一)救濟貧困；(二)救助災民；(三)扶助殘疾人；(四)發展教育、科技、文化、藝術、體育事業；(五)發展醫療衛生事業；(六)發展環境保護事業；(七)戰爭狀態或緊急狀態下，國家利益的需要；(八)發展其他不以商業利益為目的的社會公益事業。

　　問題六：誰代表集體行使所有權

　　關鍵詞：集體所有

　　草案規定：城鎮集體所有的不動產和動產，屬于勞動群眾集體所有。

　　意見：應明確集體所有的動產和不動產的所有權人、出資人的范圍和權責。

　　理由：城鎮集體所有的不動產和動產，屬于本集體的成員集體所有，而不是籠統地規定勞動群眾集體所有。“本集體”的范圍包括：集體企業、合作經濟組織、聯合經濟組織(包括社區聯合經濟組織)。“成員”指在集體企業、聯合經濟組織及參加聯合的集體企業的正式員工，參加合作經濟組織的社員。城鎮集體所有的不動產和動產應由所有人通過代表大會行使職權，決定集體資產經營管理的重大問題，并委托出資人代表行使出資人權利。出資人代表應自覺接受代表大會及成員代表的民主監督。

　　問題七：車庫歸屬以“約定”方式解決合理嗎

　　關鍵詞：車庫

　　草案規定：會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于業主共有。

　　意見：車庫歸屬只以“約定”方式確定不合理，應以“法定”加“約定”方式解決。

　　理由：草案現有規定力圖解決車庫的權屬爭議，提出了新的判斷標準，即以“約定”為解決方式。但是，目前開發建設單位處于強勢地位，簽訂房地產買賣合同時業主處于劣勢，房地產開發單位很可能在房地產買賣合同中強制要求約定車庫歸屬賣方，不利于對業主利益的保護和目前車庫糾紛的解決。從國外的制度看，沒有一個國家對于車庫的權屬純粹以約定的方式處理，而多數是以“法定”加“約定”的方式來解決，建議對業主應享有的公共停車空間以法律強制規定一定比例的方式予以保證。也有人提出，停車位屬于稀缺資源，一旦權屬歸開發商所有，開發商就可以隨意處置停車位，隨意提高停車費用，對業主是不公平的。建議草案明確規定，住宅區域的停車位為住宅必須的配套建筑設施，政府應該在建筑規劃時就要求開發商必須建設多少停車位。

　　問題八：防空地下室歸誰所有

　　關鍵詞：防空地下室

　　草案規定：無

　　意見：明確規定防空地下室歸誰所有。

　　理由：人民防空法雖然規定要修建防空地下室，但是沒有規定建成后的所有權歸屬。其所有權歸屬處于不明確的狀態，影響了防空地下室的開發利用及其轉讓、出售，引發了很多訴訟糾紛，建議對防空地下室的所有權歸屬作出明確的規定。但是，人防部門不能成為人防建筑物的所有者。因為人防部門并沒有在建設項目中投入一分錢，如果其成為人防建筑物的所有者無疑是“合法”掠奪。

　　問題九：拾得遺失物交給誰

　　關鍵詞：有關部門

　　草案規定：拾得遺失物，應當返還權利人。拾得人應當自拾得遺失物之日起二十日內通知所有權人、遺失人等權利人領取，或者送交有關部門。

　　意見：應當明確草案規定的“有關部門”是哪個部門。

　　理由：對此不作明確規定，在實踐中將使拾得人無所適從，有的部門也可能會借法律沒有明確規定而相互推諉。建議將“有關部門”明確為“拾得遺失物所在地或拾得人所在地公安派出所”。

　　問題十：海域使用權要不要明確規定

　　關鍵詞：海域

　　草案規定：無

　　意見：將海域使用權列入用益物權范疇。

　　理由：海域使用權派生于國家海域所有權，是與土地使用權并列的典型用益物權，有別于礦權、水權等特許物權。為了保證用益物權制度的完整性，應該明確把海域使用權列入用益物權范疇，建議增加規定：“海域適用于不動產的有關規定。”同時增加海域使用權可以抵押的規定。

　　問題十一：土地承包經營權何時取得

　　關鍵詞：登記生效

　　草案規定：土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時取得。

　　意見：土地承包經營權應登記生效。

　　理由：根據不動產登記的公示公信原則，土地承包經營權應采取登記生效主義。草案規定土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時取得，不利于土地承包經營權的流轉安全。也有人提出，這一問題應考慮很多地區的農民沒有簽訂土地承包經營合同的實際情況，進行合理的變通。

　　問題十二：承包土地上能不能蓋圈舍

　　關鍵詞：承包地

　　草案規定：禁止占用承包地建窯、建墳或者擅自在承包地上建房等非法行為。未經依法批準，不得將承包地用于非農建設。

　　意見：應有條件允許承包地上建圈舍等非永久性建筑。

　　理由：養殖業已成為農業的重要組成部分，很多養殖場都是在農民自己承包的耕地或經合理流轉而取得的耕地上建設的。因此應該在草案中規定，符合縣級以上畜牧部門和鄉鎮人民政府的統一規劃，可以在承包地上建設養殖用的圈舍等非永久性建筑。

　　問題十三：轉讓土地承包權要不要經發包人同意

　　關鍵詞：轉讓承包權

　　草案規定：將土地承包經營權轉讓的，應當經發包人同意；將土地承包經營權轉包、出租、互換或者以其他方式流轉的，應當報發包人備案。

　　意見：轉讓土地承包權無須經發包人同意。

　　理由：作為物權性的權利，權利人轉讓權利無須經發包人的同意。物權立法應擺脫將土地承包經營權視為債權的傳統思維。還有人認為，對于土地承包經營權的轉讓，本集體經濟組織的成員有優先權。

　　問題十四：國有農用地要不要規范

　　關鍵詞：國有農用地

　　草案規定：無

　　意見：應對國有農用地作出統一規定。

　　理由：在實踐中，國有農墾、森工系統的國有農用地面積在有些地區占有相當大的比重，其中包括生產單位向職工或農民個人發包的承包地，確定給職工的宅基地，確定給下屬單位的建設用地等。本法應該對此類國有農用地使用權進行規范。

　　問題十五：建設用地使用權期間屆滿怎么辦

　　關鍵詞：期間屆滿

　　草案規定：建設用地使用權的期間屆滿，建設用地使用權人需要繼續使用土地的，應當在期間屆滿前一年申請續期，除因公共利益需要收回該土地的外，出讓人應當同意。建設用地使用權續期后，建設用地使用權人應當按照約定支付出讓金；沒有約定或者約定不明確的，按照國家規定確定。

　　意見：這一規定應進一步細化、完善。

　　理由：建設用地使用權期間屆滿前，負責土地出讓的縣級以上人民政府土地行政主管部門應當采用公告等形式通知原受讓人在期間屆滿前續期。每次續期期間應為5年以上原出讓期間以下，續期出讓金應按比同等地塊新出讓價低的原則，通過召開聽證會等形式合理確定。確因公共利益要收回到期地塊的，應根據原出讓期間與建筑物正常壽命之差給予適當補償。

　　問題十六：農民一戶只能擁有一處宅基地合理嗎

　　關鍵詞：宅基地

　　草案規定：農戶占有的宅基地面積應當符合規定的標準。一戶只能擁有一處宅基地。

　　意見：這一規定過于嚴格。

　　理由：一戶一處宅基地的規定，不利于農村發展鄉鎮工業、家庭工業和家庭養殖業。應規定，經土地所有權人三分之二以上的成員同意，并按規定向村集體足額交納土地出讓金，且報有關行政部門批準后，農戶可擴大宅基地面積，或擁有第二處宅基地以及建造居住之外的工業、商業等用途的房屋。

　　問題十七：“將來”的財產可否抵押

　　關鍵詞：“將來”財產

　　草案規定：正在建造的建筑物、船舶、飛行器可以抵押。

　　意見：“將來”的財產不應允許抵押。

　　理由：把“將來”的財產列入可抵押范圍，加重了抵押權人的風險，在現實中很少有債權人愿意接受，因此沒有必要作出這樣的規定。

　　問題十八：土地承包權可否抵押

　　關鍵詞：抵押范圍

　　草案規定：土地承包經營權不在可抵押物的范圍。

　　意見：應允許土地承包經營權抵押。

　　理由：從有利于農村、農業和農民的角度，只有允許土地承包經營權抵押，農民才能獲得比較完整的土地權利，才能自主地安排土地融資，獲取較大的發展資本。因此耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權在其合同權利期限內應可以抵押。

　　問題十九：抵押合同與登記簿不一致怎么辦

　　關鍵詞：登記簿

　　草案規定：抵押合同的內容與登記簿記載的事項不一致的，以登記簿為準。

　　意見：抵押合同應備案并以抵押合同為準。

　　理由：抵押合同的內容與登記簿記載的事項不一致的，以登記簿為準，有可能造成登記部門工作人員與抵押合同一方串通損害另一方利益。建議規定登記部門以雙方簽訂的合同的內容進行登記，并將該合同備案。當抵押合同的內容與登記簿記載的事項不一致的，以雙方簽訂并備案的合同為準。

　　問題二十：要不要將公證引入不動產交易中

　　關鍵詞：公證

　　草案規定：無

　　意見：將公證引入不動產交易中。

　　理由：房產交易公證，可以減少市場交易中的糾紛，對房地產市場的發展起到了積極的規范作用。建議草案對房產交易公證作出必要的規定。