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“長三角”房地產投資顯露出“飽和”狀態，投資者找到了一個新大陸——環渤海經濟圈
文／本刊記者 龐建新
2005年6月13日，國內知名網站天涯論壇的一個帖子為“全國最健康的房地產市場—
—深圳”，此帖子引來了諸多網友的爭論。
2005年7月，《深圳特區報》一篇文章報道：“供應減需求增房價漲，上半年深圳房價同比漲12.05%。”
深圳的房價并不如論壇網友們所想象的低，只是變化的幅度較小，相對來說比較平靜。“深圳地產發展比較成熟，投資比較理性”，曾長期就職于深圳和北京房地產業的美國南加州大學房地產碩士、北京城建投資發展股份有限公司營銷總監羅高波對《經濟》記者說。
不過他認為，下一個全國最具發展潛力的經濟帶應為環渤海經濟圈北方房地產市場更值得關注。“80年代看深圳，看珠江三角洲；90年代以后看上海，看長江三角洲；而未來幾年，就將看京津唐一體，看環渤海城市經濟圈。”
移動的熱情
房地產業是區域經濟發展的晴雨表，往往一個區域經濟的蓬勃發展直接帶來房地產市場的繁榮。
深圳在1992年小平“南方談話”之后，房地產出現了前所未有的投資熱潮，大量資金“一窩蜂”地投向地產項目。
在1992-1993年之間，深圳也出現了炒房現象，房地產成了熱山芋，但當時國家宏觀調控采取了‘一刀切’的政策，很快遏制住深圳地產過熱局面”，當時正就職于深圳某地產公司的羅高波說，“當時的宏觀調控措施可比現在的厲害”。
很快，包括深圳、廣州的房地產回歸到理性。盡管深圳、廣州歷年來GDP增長位于全國前列，但自1993年以來，珠三角房價一直未出現大的漲幅，1998年至2003年的6年間，廣東省銷售商品房價格有4年負增長，只有2000年和2001年略有增長。廣州房價甚至在2002、2003年分別出現大幅下跌，深圳2004年房價也僅比2003年上漲5.28%。
“很多炒房團到了這里沒有發現炒房空間而紛紛離開，即便是最擅長的炒家——溫州炒房團在深圳轉了一圈又離開了，”中國房地產協會副會長張元端對記者說。他認為，深圳房地產的購買和需求之間的空間較小，投機的空間小，而投資者也在規范的市場中趨于理性。
90年代中后期，浦東開發帶動了長江三角洲經濟帶的迅速興起。10年的時間，長三角包括蘇、浙、滬15個城市組成的城市經濟帶開始迅猛發展。與珠三角不同，憑借著商業歷史和文化優勢，依靠市場的推動，上海及長三角經濟帶很快成為中國經濟發展的第二波浪潮。
區域經濟的蓬勃發展下帶來房地產市場的大發展。 而據國家統計局的數據表明，2004年35個副省級城市中，房屋銷售價格同比漲幅超過10%的城市有9個，長三角就有南京、杭州、寧波、上海4個城市進入。2004年，上海市商品房均價6385元／平方米，全市住宅商品房銷售價格比上年上漲15.8%，內環線以內地區平均價格上漲27.5%，外環線以外地區上漲10.7%。據估計，如果剔除青浦、松江等新區，上海的房價每平方米已超越1萬元。
“上海作為長三角經濟圈的引擎城市，房地產一支獨秀，房地產及相關行業產生了19.5%的GDP，其經濟房地產化的傾向相當明顯，”香港嶺南大學亞太研究中心榮譽研究員陸緋云說。
高額的土地、勞動力價格，推高了上海的商務成本，使得大量企業選擇外遷。除了幾大重化工企業外，上海制造業企業流失嚴重，中小企業競爭力不足、斷層明顯，產業空洞化已浮現。
曾是上海經濟發展主要動力之一的外商投資的合同投資額的年增長率從2002年的43%大幅度下滑到2004年的12.6%，而同年上海六大支柱產業中排第四位的房地產業GDP數值與第一支柱產業信息業相差不足三個百分點。
上海是一個擁有1600萬人口的超大城市，城市建成區面積已達到500多平方公里，實際建設用地面積已經達到數千平方公里，從城市整體經濟效應的角度考慮，大規模的人口和土地擴張在上海市不大可能實現。
“上海的房地產熱也會像深圳一樣投資趨于理性的，而下一個投資熱點將會轉移到以京津一體的環渤海城市帶，”羅高波認為。
2005年實施的七部委宏觀調控政策在上海也已初見成效，“長三角”房地產投資顯露出“飽和”狀態，很多投資也預見性地采取外遷策略，他們找到了一個新大陸——環渤海經濟圈。
京津雙城
2005年2月7日，金地集團以5.58億元競標天津市南區雙港鎮地塊；2004年6月23日，北京的萬通地產以3.3億元的高價拍得天津開發區新城東路6.35萬平方米的地塊，除此之外，還有香港和記黃埔、新加坡仁恒等企業也完成了在天津的項目獲取。據不完全統計，2004年外地開發商在天津購買土地總面積達130余萬平方米，占當年天津總出讓土地面積的16%，總地款70億，占全年地款總額的52%。
單就京津冀而言，三地山水相連，相互之間的緊密程度不亞于“珠三角”、“長三角”兩個區域，但由于三地文化觀念差異和行政壁壘堅固問題，在現實的融合卻不及兩地。
但隨著京津冀地區交通的提速，城際鐵路的修建，預計班車始發率達到3~5分鐘一班，車程僅半小時。上班族們在北京上班，沿城際鐵路，甚至天津安家的夢想成為可能，北京與周邊地區的經濟和生活聯系更加緊密。
2005年1月12日，國務院原則通過《北京城市總體規劃(2004年—2020年)》，規劃中北京城市發展重心將向東南發展，在亦莊等地建成區域產業基地，在京津之間形成城市空間走廊。
而2004年末，天津城市規劃修編銜接了首都“東部發展帶”自懷柔向塘沽的發展通道，在2004年2月，京津冀三地官員形成“廊坊共識”，決定從交通設施建設領域入手，發展京津冀一體。
今年6月，溫家寶總理視察天津期間的談話中，把開發開放濱海新區提到環渤海區域、全國總體部署和實現小康和諧社會的高調來認識。
環渤海城市經濟帶正是憑借這些政治地緣支持，具有后發優勢，成為新的經濟熱點。北京和天津這兩座1000萬以上人口城市已經成為一個連體城市，兩市交接的鐵路沿線更是被一些房地產企業看好。
有學者認為，京津唐地區是由北京和天津共同形成的雙核經濟圈。以天津為例，從2003年到2004年，天津的人均收入分別是9000余元和11000余元。2004年人均GDP突破了3000美元。與此相對的商品房銷售均價在2003年為每平方米3400元，2004年每平方米為4300元，比同期的上海、深圳、廣州、北京的均價低很多。
這樣的價格差異說明土地成本低廉，這驅使房地產商紛紛進入。“早進入代價小，晚進入代價會大”。從上海陸家嘴、億城和北京萬通、中遠等外地開發商獲取的天津市市中心的項目來看，他們付出的成本比預期要高，但相對于上海和北京而言，進入代價還是相當低廉的。
不過也有人對地產投資重心將北移到環渤海城市經濟圈存有異議，但作為投資者的地產商們似乎對北方市場重要性越發認同。
“環渤海地區具有其他區域不太具有的競爭性的優勢，比如土地，北京、天津、青島有很多新的城區興起，有2億多平方米作為住宅和新建地，這是其他兩個三角區無可比擬的優勢”，一位地產商認為。
“在土地和人力成本的牽動下，環渤海城市經濟圈的發展潛力巨大，而經濟的發展也將帶來房地產市場的發展，”羅高波認為。
中國三大經濟圈
長江三角洲經濟圈
上海、南京、蘇州、無錫、常州、南通、揚州、鎮江、泰州、杭州、寧波、嘉興、湖州、紹興、舟山等15個城市。
珠江三角洲經濟圈
廣州、深圳、珠海、佛山、江門、東莞、中山、惠州市區、惠陽縣、惠東縣、博羅縣、肇慶市區、高要市、四會市等14個市、縣。
環渤海經濟圈
三個核心區：即京津冀、山東半島、遼中南地區。
其中京津唐都市圈的范圍是：以北京、天津為首，包含唐山、保定及秦皇島等周邊地區。
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