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本報記者 郭威
在重慶市最近的一次土地拍賣中，拍賣底價為7350萬元的“重慶CBD南部開發區E區A號”，經過32次的激烈叫價，最終被廈門的一家開發商以9020萬元的價格競得。
對地方政府而言，一般人們認為稅費收入是政府的“第一財政”，出讓土地使用權的
收入是政府的“第二財政”。但對于重慶市政府而言，還有一個“第三財政”，那就是土地拍賣所獲得的增值收入。
其實，更準確的是另外一種說法是：“土地規劃”(或稱“土地詳細規劃”簡稱“詳規”)是政府的“第三財政”。
曾經的被動
政府出讓土地使用權，以往都是通過協議方式轉讓。但是，這種方式帶來許多主觀隨意性，不僅可能造成國有資產流失，而且為土地尋租提供了可能。
為改變這樣的現實，國土資源部自2002年7月開始，嚴令“土地使用權的轉讓必須實行掛牌、公開拍賣”。遺憾的是，這件事迄今也沒有真正落實。現在所謂的拍賣經常摻假，其背后依然是協議轉讓。
按市場規律辦事，使土地利用更加有效、更多增值，政府當然樂于為之。那為什么還會出現假拍賣的問題？實際上，政府也有一本難念的經。問題的關鍵在于：政府城市規劃部門沒有規劃城市的財力。
以重慶為例，重慶主城內的老城區共計200多平方公里的土地，如果對它進行一次性的、控制性詳細規劃，每平方公里所需費用20萬元，總共需要近4000萬元。但是，規劃局根本出不起這筆錢。
于是，情況就變成了這樣：首先是誰要土地，誰就先掏錢規劃；接著就是，誰掏了規劃費，土地也就必然賣給誰。一來二去，不僅土地的掛牌拍賣形同虛設，而且政府被開發商牽著鼻子走，被動無奈。由于沒有整體規劃，加之開發商向政府各式各樣地討價還價，往往使改造后的城市變得凌亂不堪。
變被動為主動
重慶通過招標、掛牌、拍賣轉讓土地的比率，在2001年尚不足10%，但到2003年，這個數據變成了100%。
之所以如此，是因為重慶有效地解決了土地“先規劃，后出售”的問題。
2001年重慶市政府做出決定，由國土資源房管局(以下簡稱國土局)把土地批租的錢拿給規劃局，讓規劃局先把規劃做完；規劃完的土地再由國土局把規劃成本加入拍賣底價，去市場拍賣。結果，規劃的錢雖然還是由房產商出，但重慶整個城市規劃權和建設的主動權就捏在了政府手中，而不是開發商手中。
不僅如此，有了“土地開發的詳細規劃”，土地有了自己的級別和適合的用途，同時也有了“不同的用途、級別對應的不同價格基準”；在政府手中的土地升值了，準確地講是體現了應有的價值，而以往那種糊里糊涂把未規劃土地賣掉，讓開發商賺一大把的狀況得到徹底地轉變。
前述拍賣的那片重慶CBD南部開發區的土地，就是位于南岸彈子石涂山鎮紅星村原大灣合作社，規劃的土地用途為居住用地，土地級別為商業10級、住宅10級。
現在，在重慶市國土局的網站上，公開掛牌拍賣土地的信息一直在不停地滾動。
管理產生效益
簡單地說，規劃做好了，就能知道哪塊地價值幾何，政府心中有了數，自然可以讓土地賣出個更好的價格。
2002年6月，重慶市政府根據城市經濟的發展和市政基礎設施的完善狀況，重新調整了土地出讓金基準，應用價格杠桿成功調控土地市場，為土地供應、土地合理交易奠定了良好的基礎。使政府該收的錢都能收到，按當地一位官員的說法，“一年多收好多個億”。
資料顯示，重慶市土地出讓收入，2001年僅為2億元，2002年增加到11億元，2003年達到了22億元。
另外，重慶市規范了房地產建設配套費的征收標準和方法，年收配套費2003年比2001年多收2.5倍。
如此規模的財政預算外收入的增長，被稱為“第三財政”。它既增強了政府城建改造能力，也規范和調控了房地產市場秩序。這實際充分體現了這樣一個的道理：管理產生效益。
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