房產投資回報率高達30% 海外地產基金中國兇猛

　　國際先驅導報記者李斌報道　　令約翰·羅納德有些意外的是，當他坐在談判桌前的時候，他忽然發現對手竟然是自己的美國“同行”。

　　約翰·羅納德是美國邁阿密州一家私募基金下屬的KEREDYK公司的高級顧問。這幾天，他受公司的指派，專程來中國尋找房地產投資項目。8月1日，當他與自己相中的獵物——北京榮尊堡國際俱樂部公寓的高層商談投資收購事務時，意外地發現，這家高檔公寓的物業總

監，居然是赫赫有名的美國城堡(國際)物業管理公司的總經理杰里米。

　　“有了這樣國際化的專業人士打理中國的地產項目，無疑更堅定了我們對中國房地產投資的信心。”約翰·羅納德對媒體說。

　　基金“兇猛”

　　約翰·羅納德僅僅是眾多希望來中國房地產市場淘金的海外“獵頭”之一。此前，盡管中國政府部門出臺了一系列的宏觀調控措施試圖抑制房地產市場的過熱勢頭，但并沒有阻止海外投資繼續大量涌入中國房地產市場的步伐，相反，自今年6、7月份以來，各種各樣的海外基金進入中國房地產市場的勢頭比以往任何時候更為兇猛。

　　7月22日，在中國人民銀行宣布人民幣升值的第二天，國際著名房地產基金管理機構盛陽地產基金即與美國HOMYFUND集團簽署了2億美元的基金委托管理框架協議，委托盛陽地產基金在中國進行房地產投資和管理。

　　根據該協議，在未來18個月內，盛陽地產基金要完成上述2億美元的受托基金投資管理，投資方向主要是中國的產業地產和商業地產項目。

　　5天后，美國最大的商業地產投資、開發及管理公司——西蒙房地產集團有限公司與摩根士丹利房地產基金及中國的深國投商用置業有限公司正式簽訂了開發商業地產的合作協議。根據該協議，三方將在杭州建造一家4.6萬平方米的購物中心，該項目計劃今年10月開工，預計2007年春天竣工。目前，西蒙房地產集團有限公司在中國已有超過12個未來開發項目，如按現有合作開發計劃，將有共計約75萬平方米的開發規模。

　　上海世邦魏理仕物業顧問有限公司的一位人士對《國際先驅導報》透露，近期，泰國、韓國、日本、俄羅斯、土耳其等國家的地產基金也在有目的地考察上海房地產市場，他們最關注的，則是寫字樓、公寓等高檔地產項目。

　　據盛陽基金公司的統計表明，2005年前兩個季度，外資地產基金投資中國地產數額明顯高于去年。今年第一季度，外資地產基金投資總額達到8億美元，略高于去年全年外資地產基金投資總額；第二季度達到5.5億美元，也比去年同期高出許多。

　　“投資回報率達20%-30%”

　　吸引海外基金紛至沓來的，是中國地產市場的高額回報率。

　　“中國房地產在未來幾年內將保持20-30%的投資回報率。如果中國能夠制定一個具有競爭優勢的、保障外商進來投資的房地產政策，那么歐洲和北美的投資就會像海水一樣涌入到中國的房地產市場里面。”在8月1日的“中國2005年地交會”上，美國科特勒營銷集團總裁、著名營銷大師米爾頓·科特勒如是說。

　　科特勒同時認為，在美國、歐洲等發達的房地產市場當中，有一個非常明顯的特點：資本過剩，而且出色的投資項目也非常缺乏。在美國市場房地產的投資回報率只有7%，如此低的投資回報率，導致了不少的開發商直接把錢投在信托基金當中，由信托基金去海外尋找利潤更高的房地產開發項目。而中國的房地產市場的發展還處于初期階段，升值潛力巨大，無疑是海外基金們上佳的選擇。

　　不要“妖魔化”地產外資

　　新一輪的海外熱錢淘金時代又開始了嗎？

　　8月1日，中信證券的一位地產分析師在接受《國際先驅導報》采訪時表示：“海外地產基金不應該等同于熱錢，外資地產基金和熱錢的動機、結果、投資方式都完全不同。例如，熱錢存在的主要理由靠政策因素來短期套匯，是一種短期投機行為；而外資地產基金背后都代表利益投資集團，有明確的產業投資方向和投資目標，投資方式極其規范，投資戰略也有詳盡的規劃，是一種理性投資。也就是說，熱錢只是單純的投機，基金更看重的是中國房地產市場長期的發展前景和潛力，以及長期穩定的回報。”

　　北京師范大學金融研究中心主任鐘偉也呼吁人們，不要盲目“妖魔化”進入中國房地產市場的外資。

　　“直到今天，外資流向中國房地產市場的資金規模在開發市場上所占比重不超過12%，在銷售市場上也不超過26%，因此，不要把國內房地產的問題歸結到外資身上。如果我們認為房地產行業有泡沫的話，怨不得別人，要從自己身上找原因。”鐘偉說。

　　而中國社會科學院金融研究所金融發展室主任易憲容則認為，長期以來，中國房地產企業融資渠道極其單一，這不僅加劇了中國商業銀行的風險，也使得中國房地產企業融資成本加大，一旦遇到宏觀調控，銀行緊縮銀根，房地產企業的資金鏈就非常危險。因此，打破單一融資格局，吸引海外基金進場，不僅有利于中國商業銀行分散貸款風險，也能拓寬房地產企業的融資渠道，是一件對雙方都有利的事情。