地荒是國土部門與地方政府陰謀共識 旨在抬價格

　　見習(xí)記者 章劍鋒

　　“我認(rèn)為出現(xiàn)地荒其實(shí)是國土部門或地方政府的‘陰謀’與共識，因?yàn)樗麄円�推動新一輪土地價格上漲。”7月28日晚，華融置信投資顧問有限公司總裁倪源對中國經(jīng)濟(jì)時報記者說，由于政府的調(diào)控，使土地資源更加稀缺，政府希望把地賣得更貴，能持續(xù)不斷賣地。

　　在7月30日開幕的中國地交會上，中國土地協(xié)會理事長鄒玉川則表示，“從緊供地是1997年以來國土資源管理和土地供應(yīng)的一貫政策，目的一是為了保護(hù)有限的耕地，二是為了收緊地根，防止盲目用地，控制建設(shè)的結(jié)構(gòu)。”他再次強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格土地管理，打壓炒買炒賣土地行為的重要性。6月23日，建設(shè)部部長汪光燾公開表示，開發(fā)商中依然有人在囤積土地、趁火打劫，隱指調(diào)控仍未到位。

　　“這是博弈，開發(fā)商與政府之間為什么會這樣？因?yàn)槟繕?biāo)不一樣。”中國社科院財貿(mào)所助理研究員況偉大向記者如此形容此輪“對立”來由。他指出，此輪存在于土地層面上的對立，一年之前尚處于由各種討論與預(yù)言交織的萌芽狀態(tài)，如今演變?yōu)榛ハ嘟橇Φ闹肛?zé)與駁斥。

　　地方政府與國土部門

　　共謀“大限”？

　　記者4月間收到一份土地招商公告的電子郵件，公告者為北京西城區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其聲稱手握市區(qū)多塊稀缺的土地資源，招商工作至今仍未收尾。“我們擁有城市核心區(qū)內(nèi)極其珍貴、稀缺的土地儲備，”核心商業(yè)公建A7、A8項(xiàng)目，規(guī)劃建設(shè)用地面積共約30418平方米。

　　7月30日，記者從該項(xiàng)目招商人員處獲悉，目前有多家資本正在接洽，更多的情況不便透露，顯得有些隱諱，但招商工作絲毫不曾因調(diào)控政策的高壓而停止。

　　“這明顯是囤積土地，”況偉大指出，例如北京這樣的城市，當(dāng)前可利用土地資源已經(jīng)不十分充足，許多土地掌據(jù)在開發(fā)商手里兩三年都不被收回或受到忽視，握有土地的開發(fā)商可以炒地，亦可通過轉(zhuǎn)讓途徑交由他人開發(fā)，而這將會導(dǎo)致政府面臨存量土地越來越少的情況。政府與開發(fā)商的對立就此產(chǎn)生，這是市場里喊出地荒聲音的實(shí)質(zhì)。

　　據(jù)了解，在8·３1政策啟動前后，有關(guān)土地不能大量供給產(chǎn)生對住房需求的威脅不斷通過開發(fā)商的各種警告與上書出現(xiàn)，地荒論亦緊隨其后，國土資源部就此專門進(jìn)行了調(diào)研并形成數(shù)據(jù)加以駁斥。

　　“有地他也要說地荒，試圖搞一些土地儲備。無非是要給政府一個信號，要求別卡得太死。”況偉大說，多數(shù)土地被囤積，連住房供給量亦操縱在開發(fā)商手中，使其制造稀缺，抬高房價。

　　中國人民大學(xué)一位不愿具名的副教授7月29日接受記者訪問時表示，諸如北京一類城市，因?yàn)榍皫啄昱�出的地太多，政府手里的土地恐怕存量很少，而開發(fā)商手里囤積的有很多，“至于有多少，誰也不知道。”

　　他透露，8·３1大限之前通過關(guān)系拿地者，往往可以將地攥在手里，分期分批開發(fā)，即使不開發(fā)，也根本無法收回，且其有辦法不交出讓金，“這些是占市場主流的，從這方面講，進(jìn)一步出臺調(diào)控政策是最好的。”

　　在地交會上，鄒玉川強(qiáng)調(diào)了從嚴(yán)控調(diào)控土地的迫切性和集約利用土地的重要性。他說，中國在1996年10月31號土地利用狀況調(diào)查之后，耕地的總量是19.55億畝，而目前全國耕地面積僅有18萬3千7百億畝，人均耕地1.41畝，7年多的時間減少了1億多畝，國家無法忽視這個問題的存在，“2004年耕地又減少1200萬畝，土地節(jié)約集約使用，從緊供應(yīng)是國情的必然選擇。”

　　但華融置信公司倪源稱，“政府認(rèn)為土地是一宗大財產(chǎn)，占地方財政收入相當(dāng)大比例，首先想到把土地作為僅次于貨幣的第二調(diào)控手段，保持土地價格的穩(wěn)定持續(xù)增長，這才有了‘大限’。”

　　倪說，在有效抑制房地產(chǎn)泡沫的同時，又使財政收入實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長，這些目的都是通過土地政策來實(shí)現(xiàn)的，“所以我認(rèn)為這是地方政府與國土部門的共謀。”

　　利益重構(gòu)的分歧

　　“首先我認(rèn)為，沒有一個開發(fā)商想和政府較勁，更不敢與政府對抗。但是確實(shí)有相持不下的跡象。”瑞馳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總裁畢曉民傾向于將此種相持不下稱之為開發(fā)商與政府的相互觀望，認(rèn)為是政府在看開發(fā)商的表現(xiàn)，開發(fā)商在看政府會否有進(jìn)一步動作。

　　中國人民大學(xué)商學(xué)院副教授俞明軒則認(rèn)為，在一些大城市里，顯然存在開發(fā)商與政府由分歧而較勁的現(xiàn)象，自8·３1大限以來，土地協(xié)議出讓政策轉(zhuǎn)為招、拍、掛，政府從嚴(yán)控制土地的態(tài)度日趨強(qiáng)硬，這導(dǎo)致之前通過關(guān)系或權(quán)力尋租拿地的路幾近堵死，進(jìn)一步壓縮了開發(fā)商的利潤空間，由此造成了開發(fā)商的強(qiáng)烈反應(yīng)。俞明軒將此種變化稱之為“利益重構(gòu)”，導(dǎo)致一個新的土地供給時代和市場規(guī)則到來。

　　倪源告訴記者，土地被限量后，地價在房價構(gòu)成中基本占到了50%，若加上拆遷等項(xiàng)，更是有過之無不及，而此前土地基本只占總成本的30%。

　　“今天沒有1億元，你是拿不了一塊地的，”倪說，“昨天有5千萬，我可以買1千畝地，但今天可能10畝都買不到了。”而此種后果是直接導(dǎo)致過去再正常不過的囤地行為被清掃，“土地儲備似乎已經(jīng)成為一個歷史性名詞，大盤時代結(jié)束了。”

　　倪堅(jiān)持認(rèn)為，土地供給方式的改變使大部份利益流入了政府的腰包，“拿一個地方來說，以前每年出讓金是100億元人民幣，那時候他每年出讓1萬畝地，大限以后只能出讓1千畝，但必須保證100億的土地收入用于財政支出，怎么辦？只有漲價，通過限制供給漲價。”況偉大則認(rèn)為，為了增加稅收和財政收入，這無可厚非，關(guān)鍵要看收上來給了誰？

　　專家們認(rèn)為，8·３1大限在競爭不充分的房地產(chǎn)市場里引入了一種競爭機(jī)制，引起官與商的博弈，有利于緩解行業(yè)共謀，是不會有錯的，關(guān)鍵是中央政府不能有所倒退或松手，在從嚴(yán)的原則下，要在量上做到有序供給并合理調(diào)節(jié)用地類型，這會是今后的供地方向。