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博鰲房地產論壇自誕生之日起便是啟迪思維、發現新勢力的思想策源地。今年的論壇更是達成了直面變革、在變革中生存發展的共識。當調控的力量迅速沉淀，并釋放出更為巨大的效應時，上海的國有企業沒有因此故步自封，二、三線的中小開發商們仍然沒有放棄希望。一切皆有可能，只要主動積極謀變。今日博鰲是為見證。
本報記者郝倩發自博鰲
在2005博鰲房地產論壇上，來自宏觀調控“風暴眼”的上海房地產開發商們沒有忘記在變革中尋找新的奶酪。似乎一夜之間，上海的房地產開發商迷失了享用幾年時間的奶酪。為了尋求突破，他們必須面對“‘走出’還是‘留在’上�！边@個再次被推到眼前的現實問題。市場由暗降轉向明降
上海在此輪宏觀調控中處于“風暴眼”的位置，這更加加速了開發商資金流向外地的步伐。
7月，上海已經進入了激烈的價格“巷戰”。持續濃厚的觀望氣息讓更多的樓盤銷售放緩，7月底，位于浦東三林的環球·翡翠灣以7180元/平方米、均價7800元/平方米的低價入市，其對面的樓盤銷售基本都在9000元/平方米以上。這一定價大大出乎分析師們的意料之外。
對于綠地集團旗下同樣位于浦東的崴廉公寓，集團總裁張玉良對本報記者謹慎表示，去年最高銷售價8800元/平方米，均價8000元/平方米，今年無論如何，銷售價格不會高于去年的最高價，這是去年第三季度的水平。
在此次博鰲論壇上，全國工商聯住宅產業商會會長聶梅生在接受本報記者專訪時說：“此次上海的房地產調整，如果房價能夠降到去年第三季度的水平，基本上可以說明宏觀調控取得初步成效�！�
但是依然有專家預測，經過這一輪的暗降，開發商已經將內部認購、集體團購、變相打折以及低價開盤的營銷模式全部應用了起來，接下來的價格戰將主要集中在大幅度的降價方面。
從一開始的不承認降價，到現在連萬科、大華等企業都承認銷售量下滑，開發商的確感受到了銷售萎縮帶來的回款壓力。
上海三盛投資集團總經理陳惠湘也感嘆，佛山的頤景園項目的銷售回款減輕了集團整個的資金壓力，因為同一階段，上海的項目銷售速度的確受到了影響。資本向二、三線城市轉移
事實也表明，在樓市宏觀調控的背景下，一些二、三線城市受到影響較小，開發商在當地的樓盤銷售和資金回流都比較順利。外地市場正在成為上海開發商，無論是民營企業還是國有企業不可或缺的選擇。
資本追逐利潤。上海近幾年房地產發展速度讓不少房地產企業都獲得了超額的利潤。之前一些企業只是意識到在上海開發房地產風險相對較高。最近幾個月，這些企業開始忙于選擇有一定發展潛力的二、三線城市進行房產開發。
一些開發商認為，和上海相比，不少二、三線城市房地產發展剛剛起步，幾乎沒有泡沫，而居民又有較大的潛在需求。在這些城市進行房產開發是比較穩妥的企業擴張戰略。
記者了解到，今年上半年，復地集團簽約售出總建筑面積約為183727平方米，當中逾60%來自上海以外城市，包括北京、武漢、南京及無錫。
記者從復地(集團)股份有限公司公布的截至2005年6月30日止6個月的中期業績中了解到，復地集團共有25個在開發項目，總建筑面積約為182.8萬平方米，其中上海以外的城市占45.59%。期內，集團共有新開工10個項目，建筑面積約為89.6萬平方米，上海以外占55.68%。
復地集團總裁范偉對本報記者稱，2005年下半年，復地集團將繼續推進上海以外地區的發展，包括北京、武漢、南京、無錫、重慶及其他有潛力的城市。
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綠地選擇走出上海
本報記者郝倩發自博鰲
“上海真正的一手房成交量減少50%到60%以上，外地市場成交量減少40%左右�！闭驹诎l展商的立場，上海綠地集團總裁張玉良判斷說，“現在這個狀況我認為已經非常嚴峻了”。
宏觀調控之后，張玉良是第一個站出來對市場作出判斷的上海開發商。他代表了很多開發商的看法。
他分析說，上海市場如果有正確的引導，9個月內可以結束觀望，11月1日開始，樓盤的銷售情況就應該有所恢復，即使差一點，在年底之前市場的復蘇也會逐漸出現。但是樓市的回升期還要一段時間。
同時期，7月31日，上海綠地集團投資30億元興建的徐州“綠地世紀城”開工奠基，這是上海房地產企業首次進入徐州，也是徐州興建的規模最大的綜合居住區。這是綠地集團實施房地產開發全國性戰略之后，進入的第17座城市。
目前張玉良對于綠地集團接下來的戰略發展已經和1月份的說法有微小的不同，他明確表示要向二線，甚至三線的城市發展。而半年前他還表示要在長三角以及省會城市長遠發展，上海更是要占據相當的市場份額。
這種戰略制訂并非師出無名：“在上海銷售量萎縮的時候，徐州還有人排隊買房子。銷售情況完全不一樣�！睆堄窳祭^續對市場作出判斷說：“外省份兩三個月之后，觀望氣氛就基本上可以結束，而進入正常的銷售狀態。”
城開選擇保守擴張
“上海本土開發商缺乏向外擴展的沖動。”上海城開集團總經理倪建達在博鰲論壇上接受本報記者專訪時表示。
目前直屬于上海徐匯區政府的上海城開集團依然是國有獨資企業。他們所面臨的市場壓力和上海綠地集團以及復地集團略有不同。在倪建達看來，從上海目前的市場環境中走出去，壓力會比較大，因為上海市場成熟度高，消費者成熟，整體供需兩旺，而異地市場的透明度不夠高，政策風險比上海大。
即使在這樣的情況下，上海城開依然在近兩年進入了河南鄭州、長沙、江蘇昆山以及重慶等城市。
“外地的這些城市只是上海城開的戰略補充。”倪建達表示。在他看來，只要當地要有好的項目和好的團隊，上海城開就會選擇進入。
“上海城開不會像綠地、復地一樣向外擴張，因為財務政策是相當穩健的，所以選擇相對保守的向外擴張戰略�！蹦呓ㄟ_坦言。
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