人民幣升值不是房市的牌

　　金學(xué)偉

　　由于我國國民對外投資的窗口很小，整個國民的收入水平也遠(yuǎn)未到可以在國際間進行自由的資產(chǎn)配置和轉(zhuǎn)換。同時，2%的幅度決定了投資者的支出不會有多大。因此升值不會馬上讓房市出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)機和趨勢性突變

　　人民幣升值對我國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了一定的正面影響。消息公布后，在滬深兩個證券交易所掛牌的房產(chǎn)類股出現(xiàn)了較大幅度的上漲，并連續(xù)兩天，漲幅均高于同期指數(shù)升幅。這表明，人們對人民幣升值給中國房市帶來的影響，給予了積極正面的評價。

　　而且一位做房產(chǎn)中介的朋友也告訴筆者：“升值消息公布后，前往各房產(chǎn)中介看房的人增加了很多。”部分買房人心態(tài)已由原來單純的觀望、等待，轉(zhuǎn)為主動地去尋找一些機會。

　　不過，正如這位朋友所說的：“雖然看房人多，但價格依然談不攏�，F(xiàn)在一些看房人殺價都很厲害，動輒就是掛牌價的20%甚至30%。”

　　因此，人民幣升值對我國房市確有一定的積極影響，但如因此認(rèn)為它會給我國房市帶來立竿見影、去弱振微的效果，也不切實際。

　　升值并非突發(fā)性因素

　　理論上，本幣匯率的上升對房價有正面推動作用，這是毫無疑問的。首先，匯率上升會造成本幣購買力提高，使相同的貨幣可購買到更多的商品。與此相同的另一效果是，匯率上升會使以本幣計算的資產(chǎn)價值提高。其次，在一國貨幣的升值預(yù)期下，會有更多的外幣進入本國，購置本國資產(chǎn)，從而增加對本國資產(chǎn)的需求，推動資產(chǎn)價格的上升。

　　但這一效果在目前中國房市中體現(xiàn)得并不會很明顯。因為，無論是購買力提高，還是以本幣計算的資產(chǎn)價值提高，都只有放在國際坐標(biāo)上衡量，才有意義。如果一國國民本身對外投資、置業(yè)的窗口很小，沒有能力或通道在國際間進行資產(chǎn)的自由配置、轉(zhuǎn)換，那么對該國民來說，資產(chǎn)的價值還是原來那些；原先的購買力多大，現(xiàn)在還是多大。即使最終會提高他的購買力，也需經(jīng)過一些較復(fù)雜的中間環(huán)節(jié)，比如，因本幣升值，人們在購買進口商品時花費減少，結(jié)果在房地產(chǎn)方面的可支出的貨幣就增加，而且也需要一個轉(zhuǎn)換與累積的過程。

　　由于我國國民對外投資的窗口很小，整個國民的收入水平也遠(yuǎn)未到可以在國際間進行自由的資產(chǎn)配置和轉(zhuǎn)換。同時，2%的幅度決定了投資者的支出不會有多大。因此升值不會馬上讓房市出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)機，更不會使房市立即出現(xiàn)趨勢性突變。

　　即使從國際熱錢角度看，也是如此。從2004年來，外資就一直是我國房地產(chǎn)市場的影響因素之一。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，2004年全國房地產(chǎn)投資中，利用外資比例超過全國利用外資額的三分之一，和2003年相比，增幅高達34.2%。在購買房產(chǎn)的比例中，今年1~2月?lián)�上海市統(tǒng)計，境外購房者的購房金額占到全市房地產(chǎn)銷售額的10%，比去年同期增加了1.5倍。換言之，賭人民幣升值也好，看好人民幣資產(chǎn)也好，外資作為影響我國房市的重要因素，早在本次升值前就已存在，并發(fā)生著應(yīng)有的作用。更明確地說，這一因素已被包含在過去和現(xiàn)在的走勢中。

　　因此，人民幣升值是否會給我國房市帶來重大的突破性影響，并不取決于本次的升值，而是取決于人們對今后一段時間的匯率預(yù)期。如果人們預(yù)期本次匯率的提高是一系列密集的、大幅升值的開始，那么就會吸引更多的資金涌入中國房市。反之，則作為一種已有的影響因素，它本來既已存在，就不可能起到多大的作用。凡已存在并被包含在現(xiàn)有趨勢內(nèi)的因素，都不能成為趨勢逆轉(zhuǎn)的關(guān)鍵因素，這是趨勢分析的重要原理之一。

　　房地產(chǎn)是長周期產(chǎn)業(yè)

　　任何一個市場其實都會有它自身的周期規(guī)律。周期運動是自然運動的最普遍模式之一。而對不同的市場，依據(jù)不同的周期長度，我們可把它們分為短周期市場、中周期市場、長周期市場。房地產(chǎn)市場是個典型的長周期市場。

　　從世界各國統(tǒng)計來看，一國房地產(chǎn)景氣從開頭到結(jié)束，一般會歷時28~32年。在這中間，依不同的經(jīng)濟背景、政策環(huán)境，會有三四個中型周期，其中每個周期的時間長度或是6~8年，或是11~13年不等。

　　不同的周期長度，決定了不同的趨勢特征。短周期商品的特點是：趨勢延續(xù)時間短，轉(zhuǎn)勢速度快，一輪漲跌循環(huán)1~2年、2~3年不等。因此，它從漲到跌或從跌到漲的轉(zhuǎn)換，要不了幾個月。而長周期商品正好相反：趨勢延續(xù)時間長，轉(zhuǎn)勢速度慢。一旦趨勢形成，要過渡到另一種趨勢，其耗時也需以年來計。

　　我國房地產(chǎn)市場如以北京做領(lǐng)先指標(biāo)，從1997年房價暴漲，到2004年，已歷時8年；施工面積從1996年低谷到2004年，同樣也歷時8年；銷售面積從1995~1997年平臺，增長到2004年，已歷時7年。如以上海做領(lǐng)先指標(biāo)，則其投資額從1994年出現(xiàn)爆發(fā)性增長，到2004年，歷時11年；以竣工面積衡量，從1981年出現(xiàn)第一輪高速增長，其第一輪循環(huán)到1993年止，歷時13年；而從1993年以來，到去年已歷時11年。

　　筆者在2001年曾撰寫過一份房地產(chǎn)投資報告，預(yù)測我國這一輪房地產(chǎn)牛市銷售高峰將出現(xiàn)在2004年，價格高峰將出現(xiàn)在2005年，理由是，從周期角度看，我國房市存在7年左右的景氣周期，以及11~13年左右的漲跌循環(huán)周期。如上述推論成立，那么目前這一輪房市調(diào)整的時間將在2年左右。

　　對房市這樣一個長周期市場，我們是不能依據(jù)某一消息、某一因素來進行趨勢判斷的。因為長周期市場，一切趨勢的形成和轉(zhuǎn)換，都是各種因素較長期的綜合疊加的結(jié)果。當(dāng)其上升時，要它跌很難；當(dāng)其下跌后，要它重新上漲，同樣也需假以時日。

　　房市和匯率并無絕對聯(lián)系

　　在匯率和房市的關(guān)系方面，日本給我們提供了一個極端的例子。然而，對這個例子進行考察后，我們發(fā)現(xiàn)，匯率并不是房市的一切。在這方面，最好的反證來自兩個地方。

　　一是日本。日元對美元的匯率從20世紀(jì)60年代初開始，就一直處在上升階段。其對美元的匯價從50年代末的360日元兌1美元，到1985年廣場協(xié)議前夕，已攀升至240：1,升幅達50%。但其間日本房地產(chǎn)價格并未因匯率因素出現(xiàn)不正常暴漲。以東京都商業(yè)用地價格指數(shù)來說，1980年該指數(shù)是100點，而到1985年，也僅上升到120.1點，5年的升幅為20.1%。1985年，由于美國不滿意日元兌美元的比值，通過廣場協(xié)議，迫使日元以更大的幅度上升，致使日元兌美元比價到年底就突破200：1；至1987年達到150：1；1988年逼近120：1。短短3年，幾乎翻了一倍，年均復(fù)合升幅達26%。在這種情況下，把美元換成日元，購買日本地產(chǎn)，哪怕地產(chǎn)價格一年下降20%，都可通過匯率來賺錢。因此，到1988年，其東京都商業(yè)用地價格指數(shù)便上升到了334.2點，其后又連續(xù)兩年暴漲。

　　從這段歷史我們可以看到，匯率對一國房市的影響，存在一個從量變與質(zhì)變的界限。一般小幅的量變或長時間的緩慢升值，并不會使匯率成為影響一國房市的主要因素。因為房市畢竟有別于股市、期市，嚴(yán)格來說，它不是一個適合投機的市場。只有短時間的大幅升值，才會導(dǎo)致這樣的結(jié)果。

　　另一個反證來自德國。在日元兌美元長期升值的過程中，德國馬克兌美元也在不斷的上升，其匯價從20世紀(jì)60年代初的4.17：1,到1973年升為2.9：1,到東西德合并前夕，已達到1.49：1,20多年時間里，升幅超過180%，與日元相差無幾。但我們并未看到其間德國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)任何非正常的暴漲，雖然其間也有景氣周期，也出現(xiàn)過泡沫，但這一切都和房地產(chǎn)本身的發(fā)展及周期有關(guān)——房地產(chǎn)市場在一定的經(jīng)濟發(fā)展階段內(nèi)，屬剛性增長產(chǎn)業(yè)，和匯率并不存在密切的關(guān)聯(lián)。

　　比較德日兩國在同樣的匯率上升中房地產(chǎn)市場卻判若鴻泥的表現(xiàn)，我們可以看到，當(dāng)年日本地產(chǎn)價格的全面泡沫化，其實是有很多因素促成的，羅列起來至少有下列幾條：

　　其一，本國經(jīng)濟實力已達世界前列，民眾生活的富足程度極高；其二，土地供應(yīng)量極�。黄淙�，本國貨幣供應(yīng)的嚴(yán)重過剩，在匯率大幅提升中，出口受阻，而且購置異國資產(chǎn)變成得不償失的行為，而撤回本國后又無投資去向，大量的資金涌入房地產(chǎn)市場；其四，在匯率波動中完全放棄了自主性，放棄了從本國出發(fā)來制定匯率政策的基本原則，致使匯率毫無節(jié)制地上漲，使外資投入本國地產(chǎn)，即使地產(chǎn)價格下跌都可快速地獲利；其五，金融政策過于寬松，對銀行資金流向沒有任何限制；其六，股市和房市互相推動，產(chǎn)生一浪高過一浪的高換手率的投機風(fēng)潮。

　　在這6條中，當(dāng)年的德國只有第1條和日本相同，其他幾條都有顯著差別。而以今天的中國和日本相比，上述6條幾乎全都與其風(fēng)馬牛不相及。