物權(quán)法收集意見(jiàn)6131條 引起熱烈反響 | |||||||||
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http://whmsebhyy.com 2005年07月28日 18:41 大洋網(wǎng)-廣州日?qǐng)?bào) | |||||||||
物權(quán)法草案7月10日向社會(huì)全文公布、廣泛征求社會(huì)各界意見(jiàn)。目前,草案已在社會(huì)引起熱烈反響。截至26日,全國(guó)人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)共收到各地人民群眾意見(jiàn)6515條,其中通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、報(bào)刊等媒體反映的意見(jiàn)6131條,群眾來(lái)信反映的意見(jiàn)384條。(據(jù)新華社電) 確保業(yè)主有權(quán)使用車(chē)庫(kù)
許多群眾認(rèn)為,草案關(guān)于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定非常先進(jìn),解決了實(shí)踐中不少有爭(zhēng)議的問(wèn)題,有利于保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。 有的認(rèn)為,草案第七十六條關(guān)于“會(huì)所、車(chē)庫(kù)的歸屬,有約定的,按照約定”的規(guī)定不全面,易引起糾紛。在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的司法實(shí)踐中,該條款經(jīng)常被房地產(chǎn)商引用,證明自己取得會(huì)所、車(chē)庫(kù)的所有權(quán)。建議對(duì)約定的性質(zhì)、形式和合法性作出明確規(guī)定,例如,建筑物附屬設(shè)施歸屬的約定不得由地產(chǎn)商在擬定合同時(shí)未經(jīng)告知擅自加入合同,應(yīng)當(dāng)征求業(yè)主的意見(jiàn),雙方通過(guò)協(xié)商來(lái)確定條款是否應(yīng)被加入。 約定不明確的車(chē)庫(kù)由業(yè)主共有 居民購(gòu)買(mǎi)汽車(chē)已經(jīng)是很平常的事。在多數(shù)情況下,車(chē)庫(kù)已是業(yè)主必需的配套設(shè)施,應(yīng)當(dāng)由業(yè)主使用。建議條款修改為:會(huì)所、車(chē)庫(kù)的歸屬,有約定的,按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的,屬于業(yè)主共有;如果建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán),但是屬于配套設(shè)施的,業(yè)主在支付合理的使用費(fèi)后有權(quán)使用。 停車(chē)位為住宅必需配套設(shè)施 有的認(rèn)為,停車(chē)位屬于稀缺資源,一旦權(quán)屬歸開(kāi)發(fā)商所有,開(kāi)發(fā)商就可以隨意處置停車(chē)位,如果其隨意提高停車(chē)費(fèi)用,對(duì)業(yè)主是不公平的。建議物權(quán)法明確規(guī)定,住宅區(qū)域的停車(chē)位為住宅必需的配套建筑設(shè)施,政府應(yīng)該在建筑規(guī)劃時(shí)就要求開(kāi)發(fā)商必須建設(shè)多少停車(chē)位。 有的建議,草案第七十六條第二項(xiàng)應(yīng)修改為:會(huì)所、車(chē)庫(kù)參與小區(qū)土地使用權(quán)分?jǐn)偟模瑸殚_(kāi)發(fā)商所有;沒(méi)有參與小區(qū)土地使用權(quán)分?jǐn)偟模瑢儆跇I(yè)主共有。 有的認(rèn)為,對(duì)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的業(yè)主委員會(huì)的決定,業(yè)主可以征集簽名,達(dá)到一定數(shù)量后,可以提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)表決。建議草案規(guī)定業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)決定的異議權(quán)。 物業(yè)管理費(fèi)能否不按面積收 有的認(rèn)為,按面積征收管理費(fèi)對(duì)大面積住房的業(yè)主顯然不公平。建議草案增加一款:物業(yè)管理費(fèi)按每套房或每戶人家計(jì)征,不能按面積計(jì)征;如要按面積征收管理費(fèi)必須有百分之六十以上的業(yè)主同意。 小區(qū)廣告收益應(yīng)歸業(yè)主共有 有的認(rèn)為,物權(quán)法應(yīng)規(guī)范:第一,小區(qū)共用部分物權(quán)歸全體業(yè)主,廣告、小區(qū)停車(chē)收費(fèi)收益和出租地面等收入歸全體業(yè)主所有,物業(yè)開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)占為己有;第二,業(yè)主擁有小區(qū)的管理權(quán),有權(quán)選擇物業(yè)公司。 有的認(rèn)為,人防地下室與業(yè)主日常生活密切相關(guān),解決該問(wèn)題的途徑是理順人防地下室的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題,建議草案第七十六條對(duì)此作出規(guī)定。 小區(qū)物業(yè)管理也是大家關(guān)注的問(wèn)題。有人認(rèn)為,物業(yè)公司為商業(yè)服務(wù)公司,用“管理”二字易產(chǎn)生誤解,不少物業(yè)公司以“管理”者自居,侵犯業(yè)主權(quán)益,建議將“物業(yè)管理機(jī)構(gòu)”改為“物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)”。 預(yù)告登記避免一房多售 有的認(rèn)為,實(shí)踐中登記機(jī)構(gòu)與權(quán)利人產(chǎn)生的糾紛比較多,一個(gè)重要原因就是對(duì)登記機(jī)關(guān)的職責(zé)沒(méi)有界定清楚。建議明確登記機(jī)構(gòu)履行形式審查義務(wù)還是實(shí)質(zhì)審查義務(wù)。 有的認(rèn)為,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,應(yīng)當(dāng)交由公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查,以確保其真實(shí)、合法。由登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行形式審查可以節(jié)約行政成本。建議將草案修改為:當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同,應(yīng)當(dāng)辦理公證,除法律另有規(guī)定外,自合同公證之日生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力。 許多群眾認(rèn)為,預(yù)告登記制度很好,可以有效抑制開(kāi)發(fā)商一房多售。鑒于房屋預(yù)售很多采取按揭貸款支付方式,建設(shè)期間很少有購(gòu)房者支付一半以上價(jià)款的,建議刪除“債權(quán)人已經(jīng)支付一半以上價(jià)款或者債務(wù)人書(shū)面同意預(yù)告登記的”限制條件。 有的認(rèn)為,實(shí)踐中不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)給公民帶來(lái)了較為沉重的負(fù)擔(dān),建議草案第二十五條明確具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)的上限。登記機(jī)關(guān)不得以任何中介服務(wù)等名義在登記時(shí)向申請(qǐng)人收取任何費(fèi)用,以杜絕登記中的亂收費(fèi)現(xiàn)象。 “無(wú)主”埋藏物不得據(jù)為己有 河海之中撿到漂流物、宅前房后發(fā)現(xiàn)埋藏物,如果不知道其所有人或權(quán)利人,能否將其據(jù)為己有?根據(jù)正在征求意見(jiàn)的物權(quán)法草案的相關(guān)規(guī)定,拾得人、發(fā)現(xiàn)人應(yīng)該送交有關(guān)部門(mén),而不能以自己撿的、自己發(fā)現(xiàn)的為由拒不交還。 [生活案例]2003年1月19日下午,陜西省眉縣馬家鎮(zhèn)楊家村5名農(nóng)民在本村挖土?xí)r,發(fā)現(xiàn)一處青銅器窖藏,他們妥善保護(hù)了現(xiàn)場(chǎng),并打電話向文物部門(mén)報(bào)告情況。文物考古專(zhuān)家清理出土了均有銘文的西周晚期青銅器27件,這些青銅器對(duì)“夏商周斷代工程”及西周歷史文化研究有著十分重要的意義。這5名農(nóng)民因此榮獲了“2003年度中國(guó)杰出文化人物”稱(chēng)號(hào),有關(guān)文物部門(mén)對(duì)5名農(nóng)民分別獎(jiǎng)勵(lì)2萬(wàn)元。 [草案摘錄]拾得遺失物,應(yīng)當(dāng)返還權(quán)利人。拾得人應(yīng)當(dāng)自拾得遺失物之日起二十日內(nèi)通知所有權(quán)人、遺失人等權(quán)利人領(lǐng)取,或者送交有關(guān)部門(mén)。拾得漂流物、發(fā)現(xiàn)埋藏物或者隱藏物的,參照拾得遺失物的有關(guān)規(guī)定。《中華人民共和國(guó)文物保護(hù)法》等法律另有規(guī)定的,依照其規(guī)定。 [記者點(diǎn)評(píng)]許多人都知道撿到錢(qián)包要?dú)w還失主,但對(duì)無(wú)意間從地下挖出、河海中打撈出的財(cái)物卻認(rèn)為是“天上掉下來(lái)的餡餅”,理應(yīng)歸自己所有。對(duì)于這些漂流物、埋藏物,無(wú)論“有主”“無(wú)主”,草案規(guī)定也應(yīng)參照遺失物返還權(quán)利人或者送交有關(guān)部門(mén)。 在我國(guó)民法通則中也曾規(guī)定:所有人不明的埋藏物、隱藏物歸國(guó)家所有。接收單位應(yīng)當(dāng)對(duì)上繳的單位或者個(gè)人,給予表?yè)P(yáng)或者物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。拾得遺失物、漂流物或者失散的飼養(yǎng)動(dòng)物,應(yīng)當(dāng)歸還失主,因此而支出的費(fèi)用由失主償還。 我國(guó)文物保護(hù)法明確規(guī)定:“中華人民共和國(guó)境內(nèi)地下、內(nèi)水和領(lǐng)海中遺存的一切文物,屬于國(guó)家所有。”“在進(jìn)行建設(shè)工程或者在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中,任何單位或者個(gè)人發(fā)現(xiàn)文物,應(yīng)當(dāng)保護(hù)現(xiàn)場(chǎng),立即報(bào)告當(dāng)?shù)匚奈镄姓块T(mén)。”對(duì)發(fā)現(xiàn)文物隱匿不報(bào)或者拒不上交的,將可能被處以5000元以上5萬(wàn)元以下的罰款;非法侵占國(guó)有文物構(gòu)成犯罪的,還將依法被追究刑事責(zé)任。 撿到他人錢(qián)包 可享報(bào)酬請(qǐng)求權(quán) 有的認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定“拾得人的報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)”。按照草案規(guī)定,拾得者幾乎沒(méi)有權(quán)利,只有義務(wù):首先要妥善保管;然后要聯(lián)系失主歸還;如果保管不善造成遺失物損壞或者滅失,還要負(fù)賠償責(zé)任等。而失主因?yàn)樽约旱倪^(guò)錯(cuò)導(dǎo)致物品丟失卻不用承擔(dān)任何實(shí)質(zhì)性的責(zé)任。這對(duì)拾得人是不公平的。建議在草案中明確規(guī)定“拾得人的報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)”。對(duì)遺失物拾得人給予必要獎(jiǎng)勵(lì)是應(yīng)該的。 許多群眾認(rèn)為,如果將拾得人的報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)上升為一種法定權(quán)利,無(wú)疑違背了拾金不昧、助人為樂(lè)的傳統(tǒng)美德。 有的認(rèn)為,是否應(yīng)當(dāng)給予拾得人報(bào)酬,應(yīng)區(qū)分拾得人主動(dòng)返還和被動(dòng)返還兩種情況。建議將第一百一十七條修改為:所有權(quán)人、遺失人等權(quán)利人領(lǐng)取遺失物時(shí),應(yīng)當(dāng)向主動(dòng)返還或者上交遺失物的拾得人或者有關(guān)部門(mén)支付遺失物的保管費(fèi)等必要費(fèi)用。所有權(quán)人、遺失人等權(quán)利人懸賞尋找遺失物的,領(lǐng)取遺失物時(shí)應(yīng)當(dāng)按照承諾向拾得人支付報(bào)酬。拾得人不主動(dòng)返還或者上交遺失物而且侵占遺失物的,無(wú)權(quán)請(qǐng)求遺失物的保管費(fèi)等必要費(fèi)用和報(bào)酬。 有的認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)規(guī)定所有權(quán)人、遺失人等權(quán)利人領(lǐng)取遺失物時(shí)支付遺失物的保管費(fèi)等必要費(fèi)用的比例,防止出現(xiàn)支付的費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于遺失物價(jià)值的情況。 有的認(rèn)為,草案關(guān)于“招領(lǐng)公告期間為半年”的規(guī)定太短,建議延長(zhǎng)。 有的認(rèn)為,草案關(guān)于“遺失物自發(fā)布招領(lǐng)公告之日起半年內(nèi)無(wú)人認(rèn)領(lǐng)歸國(guó)家所有”的規(guī)定不妥。應(yīng)該在遺失物自發(fā)布招領(lǐng)公告之日起一年內(nèi)無(wú)人認(rèn)領(lǐng)的,可以將物品進(jìn)行拍賣(mài),對(duì)拍賣(mài)后所得的收益進(jìn)行保管。 有的認(rèn)為,草案第一百一十二條的規(guī)定存在問(wèn)題:草案將所有權(quán)人等權(quán)利人有權(quán)追回的財(cái)物僅限于“被盜、被搶的財(cái)物或者遺失物”,范圍太窄,可考慮修改為:被騙、被盜、被搶等非法行為占有的財(cái)物或者遺失物。 住宅用地使用權(quán) 七十年期限有點(diǎn)短 關(guān)于住宅用地使用權(quán)出讓期限,不少群眾認(rèn)為最長(zhǎng)出讓期限為七十年過(guò)短,不利于保護(hù)私人財(cái)產(chǎn)及提高房屋建筑水準(zhǔn)。有人主張延長(zhǎng)為一百年;有人主張為一百五十年。還有人主張取消出讓年限的規(guī)定,使住宅用地使用權(quán)成為永久性權(quán)利。 目前草案沒(méi)有明確建設(shè)用地使用權(quán)申請(qǐng)續(xù)期的主體,是以業(yè)主個(gè)人申請(qǐng),還是業(yè)主會(huì)議或者業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)續(xù)期。有人建議草案應(yīng)就此作出規(guī)定。還有人主張應(yīng)規(guī)定續(xù)期的年限,住宅的續(xù)期時(shí)間為五十年。 關(guān)于續(xù)期的費(fèi)用,有三種觀點(diǎn):如果沒(méi)有約定或者約定不明確,續(xù)期時(shí)出讓金的數(shù)額應(yīng)當(dāng)按照市場(chǎng)價(jià)格支付;按照申請(qǐng)續(xù)期當(dāng)年縣級(jí)政府確定的土地基準(zhǔn)價(jià)減去初次獲得土地使用權(quán)時(shí)繳納的土地出讓金;續(xù)期應(yīng)免交出讓金,或只支付換證工本費(fèi)。 城市居民到農(nóng)村買(mǎi)房 禁止還是限購(gòu)? 根據(jù)物權(quán)法草案目前的規(guī)定,農(nóng)村宅基地使用權(quán)不得向本集體以外的個(gè)人或組織轉(zhuǎn)讓。有關(guān)這一規(guī)定的看法依然分歧嚴(yán)重。 有人認(rèn)為,草案現(xiàn)在的規(guī)定非常好,宅基地的所有權(quán)屬于集體,個(gè)人無(wú)權(quán)把宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)出集體之外;城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地一般不是為了滿足基本的居住要求,將導(dǎo)致農(nóng)村土地的浪費(fèi);住房和宅基地是農(nóng)民安身立命的最后保障,如果允許轉(zhuǎn)讓?zhuān)坏┺r(nóng)民進(jìn)城打工無(wú)法在城市立足,就會(huì)造成農(nóng)民流離失所,帶來(lái)社會(huì)問(wèn)題。 但也有人主張,應(yīng)當(dāng)允許城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地:轉(zhuǎn)讓物權(quán)是公民的重要民事權(quán)利,農(nóng)民對(duì)于住房這一重要財(cái)產(chǎn)應(yīng)有自由轉(zhuǎn)讓的權(quán)利;農(nóng)民只有在特別需要的時(shí)候才會(huì)出賣(mài)住房,如治病救命、子女上學(xué)、投資經(jīng)營(yíng)等,法律不應(yīng)當(dāng)進(jìn)行限制;城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地已不是個(gè)別現(xiàn)象,簡(jiǎn)單的禁止性規(guī)定不能杜絕這種現(xiàn)象;有些城市居民基于養(yǎng)老、就業(yè)等考慮自愿到農(nóng)村居住,允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)置宅基地,有利于加強(qiáng)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)交流。 還有人表示,對(duì)城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地可以作限制性規(guī)定,但不要禁止。 相鄰關(guān)系界定越細(xì)越好 噪音是“合理擾民” 對(duì)草案中有關(guān)相鄰關(guān)系的內(nèi)容,一些人認(rèn)為,草案關(guān)于相鄰關(guān)系的規(guī)定準(zhǔn)確把握了司法實(shí)踐中的爭(zhēng)議點(diǎn),有利于解決常見(jiàn)的涉及相鄰關(guān)系的民事糾紛。但也有人認(rèn)為,草案關(guān)于相鄰關(guān)系的很多規(guī)定過(guò)于原則,難以解決實(shí)踐中涉及相鄰關(guān)系的民事糾紛。 實(shí)際生活中的一些擾民現(xiàn)象引起一些人的關(guān)注。他們提出,像發(fā)出噪聲或排放油煙沒(méi)有超過(guò)環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)這樣的“合理擾民”的現(xiàn)象,執(zhí)法部門(mén)不能依法加以制止,但這事實(shí)上又影響了人們的生活。建議草案對(duì)這種“合理擾民”的現(xiàn)象明確規(guī)定。 還有人建議,有關(guān)相鄰關(guān)系的規(guī)定應(yīng)當(dāng)更具體一些,比如增加限制空調(diào)熱氣、滴水等方面的規(guī)定。 | |||||||||
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