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本網記者 杜海嵐
王先生買下某市一處高級外銷公寓，一家人喜遷新居。可僅過了5個月，他們忽然發現，開發商原本承諾要建綠茵足球場的一塊地方竟建起了一座樓房，成了小區變電站，王先生把開發商告到法院，認為開發商擅自改變設計，與原宣傳不符，且晝夜施工擾民，侵犯了他們的眺望權、通風和防噪音污染權，要求開發商立即拆除新樓并賠禮道歉。王先生所主張的
“眺望權”屬于地役權，是指對一定景觀的眺望不受他人非法侵害的權利。
本案中，開發商的行為違背了誠實信用原則，應承擔相應的民事責任。但我國現行立法中未明確使用地役權的概念，僅《民法通則》第83條及相關司法解釋對包括地役權在內的相鄰關系作了規定。而且，這些條款也僅規定了處理包括地役權在內的相鄰權的基本原則。至于什么是地役權，地役權的標的、取得、效力、消滅原因等，一概未作規定。在本案中如果王先生就樓前空地只能是足球場而與開發商之間簽訂了明確的合同，在這種情況下開發商違約，王先生可依合同法向其主張違約之訴；但是，如果王先生主張眺望權，那他提出的應屬于侵權之訴，其可能勝訴的前提是我國民法制度中有關于地役權制度的規定。但是，在我國物權立法及地役權相關制度未建立的背景下，“眺望權”的成立沒有法律依據。
因此，中國政法大學民法研究所副教授劉智慧認為，在我國物權法中確立地役權制度有著現實需求：一是有助于明確劃分地役權與相鄰權的界限，彌補相鄰關系制度的不足；二是確立地役權制度有利于我國物權體系的完善。長期以來，相鄰不動產利用關系常被當作一般相鄰關系來處理，因為地役權與相鄰權的確有諸多相同之處，比如，二者都是與不動產有關的權利，均屬于物權的范圍，均表現為通過對一方土地所有人或他物權人的權利加以限制，而使另一方的權利得以延伸。因此，在我國對相鄰權與地役權應分別給予應有的法律位置，明確其并非包含關系，且功能各異，這樣既合乎法理，又兼顧現實之需。從法律性質上看，相鄰關系屬所有權范圍，而地役權屬用益物權范圍。因此，在物權體系中，應將相鄰關系與地役權區分開來，將地役權納入用益物權體系中。
在采訪中，劉智慧副教授就地役權的設立、地役權的效力、地役權的期限及消滅做了詳細解讀：根據草案的規定，地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動產，以提高自己的不動產的效益。因此也可以說，地役權是為了自己特定土地的便利而使用他人特定土地的權利。
劉智慧說，設立地役權，當事人應當采取書面形式訂立地役權合同。地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人，即該地役權對第三人不具約束力。但是物權法草案對地役權是否可以因時效取得沒有作規定。
劉智慧提醒，需要注意的是，依據草案的規定，如果土地上已設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經上述用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。
另外，根據物權法草案的規定，地役權不得單獨轉讓，除合同另有約定外，土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等依法轉讓的，地役權一并轉讓。土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經營權、宅基地使用權時，該土地承包經營權人、宅基地使用權人繼續享有或者負擔已設立的地役權。
名詞解釋
地役權 指因通行、取水、排水、鋪設管線等需要，利用他人的不動產或者限制他人不動產的利用，以提高自己的不動產的便利與效益的權利。
專家觀點
中國政法大學民法研究所副教授劉智慧：從法律性質上看，相鄰關系屬所有權范圍，而地役權屬用益物權范圍。因此，在物權體系中，應將相鄰關系與地役權區分開來，將地役權納入用益物權體系中。
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