滬杭樓市調(diào)整才剛剛開始 網(wǎng)上對決空軍壓倒多軍

　　本報(bào)記者　吳傳震

　　滬杭樓市作為這波房地產(chǎn)熱潮的領(lǐng)軍者，其命運(yùn)如何，無疑具有標(biāo)本意義。也許在劇烈的震蕩之后，我們將看到一個(gè)正常的市場

　　形成對照的市場景象

　　6月18日，此時(shí)距中央政府出臺(tái)建國以來最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施已有一個(gè)多月時(shí)間。

　　當(dāng)天上午，杭州市房管局的9樓會(huì)議室，鴉雀無聲。建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)司司長謝家瑾當(dāng)場宣讀了溫家寶總理分別于5月17日、5月19日、6月1日作出的關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的三個(gè)批示。

　　批示宣讀完畢，前來聽取匯報(bào)的謝家瑾得到了一些好消息。杭州市的房價(jià)6月份漲幅趨緩，許多房地產(chǎn)商主動(dòng)調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，投機(jī)者在市場上銷聲匿跡。

　　但接下來的消息卻令人關(guān)注。從6月1日到6月15日，杭州市區(qū)的800多家二手房中介總共才賣出150套房子。6月1日當(dāng)天，杭州市的許多中介店交了白卷，沒有一套房子賣出，沒有一套房源進(jìn)來。小小的杭州城內(nèi)已有100多家中介店關(guān)門大吉，甚至有一家房地產(chǎn)中介公司的老板，試圖席卷客戶300萬房款潛逃未遂。

　　這與以前的房市景象形成對照。過去四年來，得益于西湖之秀美、浙江之富庶，杭州的房價(jià)領(lǐng)跑全國。同樣，集國際大都會(huì)、金融中心、世博會(huì)諸多概念于一身的上海，房價(jià)也是一路暴漲。特別在去年10月加息調(diào)控之后，兩個(gè)城市的房價(jià)又暴漲了30%，市中心的一些樓盤價(jià)格甚至達(dá)到了每平米30000元。

　　就在中央政府5月11日重拳出擊地產(chǎn)市場一周前，杭州樓市還在上演瘋狂投機(jī)的最后一幕——杭州城內(nèi)的大開發(fā)商綠城集團(tuán)拿出新樓盤翡翠城中的426套房子，進(jìn)行搖號登記，有5萬多人圍搶。一位開發(fā)商回憶，那幾天，杭州城內(nèi)所有的售樓小姐有空都去排號了，希望搖到房號后以7萬的高價(jià)轉(zhuǎn)手。

　　但在5月11日后，隨著“七部委通知”出臺(tái)，中央政府接連推出土地、稅收、金融等調(diào)控政策，迅速扭轉(zhuǎn)了一片看漲的市場預(yù)期，向來火爆的滬杭樓市，進(jìn)入急凍期，成交量大幅萎縮。

　　6月27日，杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)有限公司副總裁朱立東指著電腦屏幕對記者說，杭州一手房市場與二手房市場同樣慘淡，成交量從每天100多套萎縮到20套，網(wǎng)上還有15萬套房子沒有賣掉。即使新賣的20套中，新盤上市占了一半，大量的老樓盤無人問津。

　　作為杭州市排名第三的開發(fā)商，以前濱江房產(chǎn)在報(bào)紙上登一個(gè)樓盤廣告，第二天往往有400-500個(gè)電話打進(jìn)來詢問，現(xiàn)在只有20到30個(gè)電話來問。

　　一些地產(chǎn)商的待銷售房有時(shí)不減反增，記者在“杭州透明售房網(wǎng)”上發(fā)現(xiàn)了這個(gè)現(xiàn)象。有網(wǎng)友在論壇中注明這是顧客撤銷合同所致。濱江區(qū)的樓盤“超級星期天”和杭富高速公路邊的“華庭云頂”，也出現(xiàn)了大面積退房。

　　對市場不看好，干脆就拒絕簽訂合同。此前，杭州媒體報(bào)道，杭州臨平的一位客戶，發(fā)現(xiàn)自己訂的一套房子房價(jià)可能縮水之后，無奈之下，白扔了6萬塊的定金。

　　杭州的情況可以說是上海的一個(gè)縮影。記者通過“上海房產(chǎn)之窗”的實(shí)時(shí)銷售記錄查到，上海沒有賣掉的房子是杭州的十倍，近15萬套，而上海每天一手房的成交量僅為過去的40%，只有200多套。近半數(shù)的樓盤，6月份一套房子也沒有賣出。

　　上海的知名房地產(chǎn)中介漢宇地產(chǎn)的市場部孫經(jīng)理介紹，調(diào)控以來，上海的16000多家房地產(chǎn)中介，其中四分之一關(guān)了門。一些大的中介連鎖店，如金豐易居等，開始降低工作人員的薪水。6月末，記者在上海采訪期間，馬路邊掛牌轉(zhuǎn)讓的中介店隨處可見。

　　面對市場形勢，杭州和上海的一些新開樓盤開始降價(jià)，由于幅度較小，市場反應(yīng)冷淡。上海大華集團(tuán)投資開發(fā)的浦東新區(qū)大華錦繡華城4期自4月開盤，比一個(gè)月前開盤的3期，低了2000元每平方米，但至今只賣出一套。上海市中心一些投資集中的樓盤房價(jià)下跌了30%，比如徐家匯的東方曼哈頓，從今年3月的3.4萬元每平方米，跌到現(xiàn)在的2.4萬元每平方米。

　　6月24日，上海房交會(huì)照常舉辦，雖有十萬人前往參觀，但成交僅區(qū)區(qū)200多套。往日，屢試不爽的房交會(huì)拉動(dòng)效應(yīng)，如今也對當(dāng)前的上海樓市完全失效。之前，杭州市干脆就取消了5月份的房交會(huì)。

　　多空網(wǎng)上“對決”

　　正如趙杭生所說，滬杭樓市的走向取決于樓市利益各方正在進(jìn)行的博弈。與慘淡的樓市交易不同，杭州和上海的樓市論壇上卻是論戰(zhàn)正酣。

　　在房市論壇中，支持房價(jià)下跌的網(wǎng)民被稱為“空軍”，而支持房價(jià)上漲的被稱為“多軍”。在“杭州房產(chǎn)之窗”和“上海房產(chǎn)之窗”的論壇中，“空軍”全面壓倒了“多軍”。

　　謝家瑾司長在6月中旬接受媒體采訪時(shí)稱要“穩(wěn)定房價(jià)”，采訪內(nèi)容在網(wǎng)絡(luò)上出現(xiàn)后，有1萬多人跟帖反對。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華偉則更加狼狽，由于他不斷發(fā)表看好上海樓市的觀點(diǎn)，這段時(shí)間不斷遭到網(wǎng)民謾罵。

　　對于目前的局面，除了購房者外，各方都十分擔(dān)心。“座談會(huì)上，稅務(wù)部門很急，銀行也急，老板也急，政府也急。”杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)有限公司副總裁朱立東說。據(jù)浙江省建設(shè)廳公布，浙江房地產(chǎn)稅收占地方稅收的20.4%，加上建筑業(yè)，達(dá)到了36%以上。

　　大部分房地產(chǎn)商們并沒有喪失信心，他們在等待10月的房交會(huì)，希望市場如去年一樣，逐漸轉(zhuǎn)暖。“每個(gè)調(diào)控文件的第一句話，都是‘房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)’，只要這句話在，房地產(chǎn)商的日子就不會(huì)難過。”杭州市一家開發(fā)商對記者說。

　　“現(xiàn)在的市場，就是憋在這里，互相較勁。”朱立東說。所以大部分開發(fā)商們“堅(jiān)持抗戰(zhàn)”，為了渡過目前的難關(guān)，房地產(chǎn)商們可謂是八仙過海，各顯神通，滬杭樓市也由此出了許多新鮮事———

　　杭州破天荒地出現(xiàn)買房打折的情況。開發(fā)商主動(dòng)替消費(fèi)者繳契稅，較遠(yuǎn)的濱江區(qū)一些樓盤推出買樓送車等等措施。上海還出現(xiàn)買別墅送寶馬、買房送黃金、送十年的管理費(fèi)、送小孩幼兒園學(xué)費(fèi)等五花八門的促銷手段。

　　中國人民銀行上海分行的褚偉博士回憶起兩年前，他買房排了一天一夜隊(duì)，好不容易排到了，售樓小姐遞上一份認(rèn)購書，讓其五分鐘之內(nèi)簽字，什么戶型、配套、細(xì)則都無從談起，“當(dāng)時(shí)你不買就走人，現(xiàn)在不一樣了”。

　　面對這些變相投降派，有些開發(fā)商卻寸步不讓。

　　上海城建房地產(chǎn)部副總經(jīng)理袁繼康告訴記者，他操盤的古北瑞仕花園已經(jīng)賣到第三期，80%的銷售已經(jīng)完成了，成本早就回來，不能降價(jià)，如果降價(jià)，第一期還沒有交付，如果顧客發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)縮水，就“特別麻煩”。現(xiàn)在雖然兩個(gè)星期賣一套房，也有400多萬，這足以負(fù)擔(dān)公司的日常運(yùn)營。

　　在滬杭兩地的市中心區(qū)域，有些房地產(chǎn)開發(fā)商，面對降價(jià)也沒有人買的情況，索性就捂住樓盤，死等到底。

　　向來老謀深算的海外投行們則紛紛從住宅市場撤退，轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。上海的一些本地開發(fā)商如大華房地產(chǎn)集團(tuán)，也開始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，順馳華東集團(tuán)也成立了商業(yè)地產(chǎn)研究部，研究商業(yè)地產(chǎn)的前景。

　　而往日混跡于各個(gè)中介和房地產(chǎn)交易中心的投機(jī)者們，如今因?yàn)?.5%的營業(yè)稅和兩年的期房限轉(zhuǎn)的政策出臺(tái)，徹底偃旗息鼓，有的被套牢在樓市中，有的就轉(zhuǎn)戰(zhàn)他鄉(xiāng)。

　　“以前許多樓盤不看就簽掉了，整棟整棟地買，現(xiàn)在不可能了。”浙江溫州超然不動(dòng)產(chǎn)營銷公司總經(jīng)理呂巧正說。他剛剛?cè)デ鼗蕧u投資當(dāng)?shù)氐纳啼仭?/p>

　　伴隨著投機(jī)者們的撤退，杭州、上海二手房源突然增加。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)公司杭州分部的房源從4月開始，每月增加了600套。趙杭生也將自己在上海浦東買的一套房掛牌轉(zhuǎn)讓。

　　6月23日，上海銀行副行長王世豪在深圳舉辦的城市商業(yè)銀行論壇上，向花旗大中華區(qū)個(gè)人金融機(jī)構(gòu)部總經(jīng)理黃毅請教如何降低房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)。黃毅的回答語驚四座：“如果現(xiàn)在滿手是不動(dòng)產(chǎn)的放款，就比較困難了，因?yàn)殂y行貸款的第一還款源是其他銀行的錢。”

　　上海銀行是國內(nèi)城市商業(yè)銀行老大，其房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人房貸占貸款總額超過了30%。同上海銀行一樣，這一輪調(diào)控讓銀行的壓力倍增。杭州和上海樓市的交易量萎縮，就意味著房地產(chǎn)企業(yè)的回款減少，也就無法還貸。“在這種形勢之下，只要有一家銀行撤資，就會(huì)引起連鎖反應(yīng)。”一位銀行業(yè)資深人士說。上海的一些銀行已經(jīng)發(fā)出話來，“敵不動(dòng)，我不動(dòng)，敵一動(dòng)，我先動(dòng)”。

　　變盤前夜

　　6月28日，浙江省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)召集了杭州片區(qū)的會(huì)員開會(huì)，會(huì)議上，浙江南都房產(chǎn)集團(tuán)的執(zhí)行總裁王海光建議各位房地產(chǎn)商應(yīng)該將本輪調(diào)控周期考慮長些，“最難過的時(shí)候還沒有來，應(yīng)該考慮到1993年到1997年的情形”。“問題是久盤必跌。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)杭州分部副總裁葉宏偉說，“爭相跳水是必然，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際與手機(jī)、家電行業(yè)一樣。”他認(rèn)為杭州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史已經(jīng)提供了教訓(xùn)。1993年調(diào)控時(shí)，杭州的外銷樓盤紫云山莊從每平米3000多元降到900元，最后它活了下來，其余未及時(shí)降價(jià)的樓盤如圓夢園、宏富山莊統(tǒng)統(tǒng)都倒了。

　　爭相跳水正是大部分地產(chǎn)商所擔(dān)心出現(xiàn)的景象，因?yàn)檫@將徹底摧毀目前僵持不下的高樓價(jià)現(xiàn)狀。現(xiàn)在，顯然還沒到時(shí)候。“上海的二手房市場交易量依然在不斷萎縮，還沒有到低谷，這說明市場的觀望氣氛繼續(xù)加強(qiáng)。”漢宇地產(chǎn)的市場部孫經(jīng)理說。

　　但在這嚴(yán)峻的形勢下，滬杭兩地的一小部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)悄悄開始降價(jià)。6月29日，浙江金緯房地產(chǎn)公司的辦公室主任金立兵告訴記者，他們公司馬上開盤的“贊成·林風(fēng)”將比周圍的樓盤每平方米低2000元。“我們是國有企業(yè)，經(jīng)營穩(wěn)健一點(diǎn)好，相對于4000多元每平方米的土地成本，，9000元每平方米的售價(jià)已經(jīng)足夠保證我們的利潤了。”

　　而先前浙江廣宇集團(tuán)有限公司開發(fā)的西城華府，開盤價(jià)每平方米為8500元，比周圍的價(jià)格降了1000元，此舉有力拉動(dòng)了周圍新開樓盤的訂價(jià)下行。

　　更關(guān)鍵的是，這個(gè)市場內(nèi)，各個(gè)玩家的成本不同。葉宏偉介紹，在杭州的濱江、下沙、閑林，上海的浦東等區(qū)域，存在大量當(dāng)初協(xié)議拿地的開發(fā)商，現(xiàn)在拍賣700萬元一畝的土地，當(dāng)初他們30萬元一畝就可以拿到。相對便宜的土地成本，為這些企業(yè)帶來了較大的降價(jià)空間。朱立東擔(dān)心，這些公司一旦降價(jià)售樓，會(huì)動(dòng)搖整個(gè)市場的信心。

　　更有趣的是，今年下半年杭州市的濱江區(qū)有92萬平方米樓盤要交付，市場認(rèn)為，在早期購樓者中，50%屬于投機(jī)者。他們購房時(shí)，房價(jià)只有4000多元每平米，相比現(xiàn)在8000元的市場價(jià)，他們有4000元的跳水空間，這將影響濱江區(qū)域的房價(jià)。

　　資金的壓力已經(jīng)使一些開發(fā)商不勝其累，在杭州市的產(chǎn)權(quán)交易中心，十多家開發(fā)公司開始掛牌轉(zhuǎn)讓自己的項(xiàng)目。7月3日，順馳華東集團(tuán)招聘工作人員時(shí)，甚至許多上海當(dāng)?shù)氐男》康禺a(chǎn)公司的副總經(jīng)理也前來面試。

　　在這些零星市場動(dòng)作的底部，是供求關(guān)系的逆轉(zhuǎn)。據(jù)上海統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2004年新建商品房住宅面積為7631萬平方米，加上今年的政府兩個(gè)各1000萬配套商品房，今明兩年的市場真實(shí)供應(yīng)量應(yīng)有近1億平方米，這還不包括二手房市場的2000萬平方米的存量。趙杭生以目前的成交量預(yù)測，今年的成交量約為去年的二分之一，近1500萬平米。這意味著，目前的項(xiàng)目夠上海賣六年。而杭州今年上市量為300萬平米，還有1.5萬套房子在賣，以目前每天20套的數(shù)量，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)供過于求。

　　更關(guān)鍵的是，中央接下來的調(diào)控措施，將結(jié)束地方政府的飆地時(shí)代。

　　上海的3000多家房地產(chǎn)商，只有300多家有土地。據(jù)業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計(jì)，上海至少有3600公頃的土地閑置在開發(fā)商手中。而杭州更多，僅蕭山一地，就批出去6萬畝，一些開發(fā)商透露，這些土地到今天也只是使用了一部分。

　　7月1日，國土資源部副部長鹿心社接受中央電視臺(tái)采訪時(shí)表示，將嚴(yán)格執(zhí)行土地管理?xiàng)l例，盤活存量土地，對兩年未開發(fā)的土地，要依法收回。這也是“七部委通知”中重要的一環(huán)。隨著土地調(diào)控的深入，產(chǎn)生兩個(gè)方面作用，一方面，有可能逼迫開發(fā)商開發(fā)更多的樓盤，推向市場。另一方面，政府可以回收部分土地，從而增加土地儲(chǔ)備量，從根本上平穩(wěn)地價(jià)，從而平穩(wěn)房價(jià)。

　　“現(xiàn)在正是即將變盤的前夜。”浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長趙杭生說。

　　下跌不會(huì)導(dǎo)致崩盤

　　“這種情況持續(xù)到年底，房價(jià)會(huì)下跌，但不會(huì)崩盤，只是市場會(huì)將過去虛高的部分給過濾掉，畢竟真實(shí)的需求依然存在。”金地集團(tuán)上海公司總經(jīng)理趙漢忠判斷。

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認(rèn)為，整體房價(jià)應(yīng)跌回到去年10月的水平，因?yàn)槿ツ?0月之后，杭州、上海的房價(jià)在沒有增加任何成本的情況下暴漲了30%。“一個(gè)人把本來應(yīng)該分十天吃的東西三天內(nèi)暴食進(jìn)去，生病了，不嘔吐一點(diǎn)，怎么行？”他說。

　　在調(diào)控前，許多房地產(chǎn)開發(fā)商的生活環(huán)境猶如溫室，“現(xiàn)在天氣變了，就慌了，因?yàn)楸臼虏粔颉！壁w杭生說。

　　開發(fā)商中有這樣一種心態(tài)———如果房價(jià)下跌過多，將導(dǎo)致連鎖反應(yīng)，進(jìn)而牽累銀行系統(tǒng)，導(dǎo)致金融危機(jī)，所以中央調(diào)控樓市會(huì)投鼠忌器。

　　但記者從滬杭兩地的銀行了解到，雖然房價(jià)下跌會(huì)給銀行增加壞賬，但絕對不會(huì)導(dǎo)致金融危機(jī)。

　　上海浦東發(fā)展銀行研究部的李松濤博士正在撰寫一份房地產(chǎn)業(yè)分析報(bào)告。他根據(jù)下面各個(gè)支行客戶經(jīng)理的報(bào)告，推算出即使房價(jià)下跌30%，也不會(huì)出大的問題。

　　目前給房地產(chǎn)商們開發(fā)貸款的主要是四大行，比如建行在上海投到房地產(chǎn)業(yè)的資金近1000億，但考慮四大行的資金充裕，房地產(chǎn)即便發(fā)生壞賬，也不會(huì)影響大局。

　　浙江省工商銀行公司信貸處處長宋關(guān)昶告訴記者，從2004年底開始，工行的一些客戶與外地開發(fā)商合作的樓盤，開始讓利給外地開發(fā)商，加速資金回流。工行每個(gè)季度會(huì)給開發(fā)商們敲警鐘，攤子不能鋪得太大。如果市場現(xiàn)狀延續(xù)到年底或者明年初，可能要有一些企業(yè)要展期(即要求銀行延長其還款期限)，但應(yīng)該能挺過這段時(shí)間。

　　在目前調(diào)控的當(dāng)口上，滬杭兩地的一些大開發(fā)商并不是接最后一棒者，去年年底，杭州市的許多品牌開發(fā)商都拿不到土地，今年3月，創(chuàng)下杭州地價(jià)新高的吳山地塊，被一個(gè)溫州房地產(chǎn)公司拿下。

　　而許多開發(fā)商在過去幾年的成長中，獲得暴利，上海一家知名房地產(chǎn)企業(yè)在2004年的毛利高達(dá)56個(gè)億。完全有能力承受市場調(diào)控帶來的陣痛。

　　從1999年算起，中國的房地產(chǎn)牛市已經(jīng)延續(xù)了6年之久。滬杭作為這波房地產(chǎn)熱潮中的領(lǐng)軍者，其命運(yùn)跌宕，無疑具有標(biāo)本意義，接下來的故事會(huì)怎樣呢？也許在劇烈的震蕩之后，我們將看到一個(gè)正常的市場。正如央行副行長吳曉靈所言：我們調(diào)控房地產(chǎn)，是想讓這個(gè)行業(yè)活得長一些。