專訪萬通集團董事局主席馮侖

　　海南新聞網4月23日博鰲報道：

　　4月22日晚，房地產界大腕、萬通集團董事局主席馮侖抵達海南博鰲，參加博鰲亞洲論壇年會。23日下午5：30，馮侖先生接受了海南新聞網獨家專訪。

　　政策是微調 房地產不會大起大落

　　海網記者陳薈蔓：全國緊縮銀根對全國房地產業的影響有多大？

　　馮侖：全國現在房地產從前年開始中央一號文件以后，一直調控金融和土地。這兩個政策大部分都側重于供給方面，影響到房地產行業的供給。如資金對開發貸款資本金的門檻的要求，限制開發貸款的增數。另外對土地管理方式的改變的影響，減少盲目的土地擴張，也使土地供用納入計劃管理。這一直都是對供用方面的政策。

　　從今年全國兩會之后，實際上政策重點調節側重于需求方面，也對投資性機構和個人給予了限制。如所謂的炒房。這個限制表現在按揭條件的限制、將來的稅收、購房數量(就是你能買幾套房)等，再加上對于個人住房貸款按揭的調息。這些都是對需求的影響。希望這兩方面的政策能使市場進入理性、平穩的生長時期。之前，房地產從1998到2002年是高速成長時期，這段時期的政策主要刺激增長，如個人住房按揭貸款、土地等。2002年之后，政策調控重點在市場穩定、持續、健康發展，而現在政策的重點是微調，但核心仍然是市場穩定、持續、健康發展。從這個角度看，這些政策使得市場朝著理性、健康的方向調整，不會大起大落。

　　海南要立足于全國市場 旅游度假應是主流產品

　　海網記者陳薈蔓：作為偏居中國一角的海南房地產業如何走一條自己的發展之路？

　　馮侖：對于海南房地產如何走一條發展之路，我有兩點看法：一是海南本地市場十分狹小，房地產的發展必然是一個面向全國市場的發展思路。海南房地產從產品、服務、客戶等方面都要面向全國，這樣市場才能持續發展。從三亞到海口，凡是面向全國性市場的產品都發展得比較好。

　　二是海南產品之所以能夠發展，主要和本地特殊的地理環境和旅游資源有關。因此，海南房地產又必須依托于以上兩個條件。

　　以旅游度假產品為主，海南的產品一是要面向全國市場，二是旅游度假產品將是海南房地產的主流產品。這恰恰與其他城市不同。大部分其他城市是以本地市場和當地普通住宅為主，海南產品則是面向全國和以旅游度假產品為主，如酒店、公寓、海邊別墅、會議設施等。海南房地產未來發展立足于全國市場，取決于其他城市居民收入的持續提高、海南休閑度假環境越來越好、全中國乃至全世界來海南的游客越來越多，這樣才能帶動海南本地房地產市場的發展。也因此帶來一個問題，那就是旅游度假產品面向全國市場，對于產品的設計、研發、管理、銷售也提出較高要求，也會帶動投資的多元化。海南對房地產的投資是本地投資商力量比較薄弱，大部分是外地的投資商。這和內地的城市，比如北京、上海就大不一樣。海南由于是面向全國的休閑度假產品，更多的依賴于外地的投資者。這是海南未來發展比較清晰的構想。

　　海口是安養勝地 問題是綜合配套能力

　　海網記者陳薈蔓：海南是旅游勝地，加之本地購買力嚴重不足，大家紛紛認為海南房地產的出路在于發展第二居住地，，那么海南營造第二居住地應注重哪些問題？

　　馮侖：前面所說的旅游休閑產品更多的是針對三亞。對于海口而言，它是一個安養勝地。年紀大了或是退休后想過一種悠閑、安詳的生活方式，可能會在海南買房。海南的主要問題是在于綜合配套的能力，如教育、醫療、保健、城市的文化設施、良好的保健系統和針對這一目標人群的特殊教育。如老年人的再就業培訓等。海口這些的不足，使得市場沒有能夠健康發展。

　　不存在房價太高而買不起房子

　　海網記者陳薈蔓：有一種說法是“目前房價嚴重脫離老百姓實際購買力，今后不降也難”，您如何評價國內大城市的房價？

　　馮侖：全國來看，問題不是房價高低，而是我們對這件事情評價的偏差。

　　住房一是具有社會保障功能，二是市場功能，也就是發展功能。而實際容易造成兩種極端，保護中低收入，卻抑制了市場發展的那部分能力，歧視了中高收入，這都是不公平的。一個好的市場政策體系應兼顧兩者，保證兩方面的需要。既要保證社會保障功能，又要允許大家積極去發展商品住宅、高檔住宅。滿足大家需求。

　　從市場角度來看，商品住宅房價由于供不應求一直上漲，那也是合理的。如果把市場商品房降為1000元，還是有人買不起。解決社會保障問題不僅是買房子，也可以租房子。國外房子自有比例不足50%，北京、上海70%以上的人自有住房，比例很高。所以，不存在擔心房價太高而買不起房子。

　　博鰲論壇是“意見超市” 各取所需

　　海網記者陳薈蔓：您曾參加過博鰲論壇，您認為博鰲論壇有什么意義？

　　馮侖：我參加過兩次博鰲論壇。論壇就是一個意見超市。來的人可以選擇自己所需要的，既然是超市，流動是很快的，來了就走。

　　這個論壇至今5年了，此次年會除了保留官方化、政治化、社會化、外交問題等傳統話題之外，更多的是增加了商界話題，表現在汽車、IT、房地產等話題，變成了一個工商界的論壇。這樣的論壇每年都有很多。

　　博鰲論壇來的人物都比較重要，大家都有興趣來聽，彼此交流經驗和意見。

　　(海南新聞網獨家專訪稿件，轉載時請注明作者和來源。)

　　人物簡介:萬通集團董事局主席馮侖

　　作者:陳薈蔓�爜碓�:海南新聞網��