2005年房價增幅有望趨緩 二手房市場將持續升溫

　　北京青年報： 齊雁冰

　　社科院出版《2005房地產藍皮書》———

　　2005年，房地產信貸增速將進一步放緩，并有可能再次加息；

　　被動需求有望下降，二手房市場將持續升溫；

　　供求關系偏緊的局面很難改變，房價增幅將趨緩……

　　中國社會科學院近日出版《2005房地產藍皮書：中國房地產發展報告NO.2》，報告分別對北京、上海、天津、廣州等中心城市的房地產業進行了分析和展望，并對2005年我國房地產業的發展趨勢作出預測，得出上述結論。

　　今年房價增幅將趨緩

　　報告分析認為，在當前房地產市場以首次購房需求和改善型需求為主的背景下，住房需求呈現很強剛性，一般性上調利率措施對需求量影響不大，今年房地產市場的需求將持續旺盛。2005年，在國家控制投資規模、緊縮“地根”、“銀根”的調控政策不可能有根本改變的情況下，房地產市場供給增幅仍將呈下降趨勢，因此供求偏緊局面很難改變；不過，由于政策變動對市場預期(供給減少)的影響隨著時間減弱、市場經濟自身的價格調整，特別是政府將采取措施抑制房價過快增長等因素，報告預計房價增幅將趨緩。

　　在2004年停止拆遷、集中解決拆遷遺留問題的基礎上，可以期望2005年的拆遷工作將慎重進行，拆遷導致的被動需求將有較大幅度下降。隨著一系列二手房交易管理政策的完善和實施、已購公房的大量上市，房源將繼續放量，梯度消費格局逐步形成，市場活力增強。

　　報告指出，近年來房地產市場概念炒作標新立異，浮躁色彩濃厚，順應了高收入階層追求文化品位和時尚的需求。隨著高收入階層對住房需求的滿足，市場重心將轉向中低收入者，購房者將更重視住房的原有本質，以概念吸引購房者的策略將逐漸失去光彩，品牌競爭將回歸理性。土地市場陽光化，地產企業將走向平等競爭，質量、品牌、資本的競爭將成為地產企業的競爭基礎，在競爭中土地資源將更有效地配置到實力強的企業，導致企業的洗牌重組持續進行。

　　廉租房和經濟適用房之間存在夾心層

　　針對北京市住房市場發展及住房保障體系建設，北京市建設委員會住宅發展與保障處處長程建華建議：逐步擴大廉租住房的覆蓋面，并將經濟適用住房、廉租房整合到住房保障體系中來。

　　程建華在近日出版的《中國房地產發展報告》中表示，在廉租房和經濟適用房之間存在夾心層，這部分人既不符合廉租條件，又無力購買經濟適用房。因此需要加大財政支付力度，擴大廉租覆蓋面，在原低保、優撫家庭的基礎上，先將危改拆遷、文保區外遷及市政府重點工程拆遷中的國企困難的老職工、無房的返城知青、低收入重殘、長期失業的原國企職工等納入廉租住房對象。

　　廉租部門按廉租住房申請、核查、公告、登記的程序對符合條件的對象實行租金補貼或租金補貼還貸政策。籌集二手房，對困難國企中市級以上勞模和低保重殘人員實行實物配租。在擴大廉租面，調整經濟適用房供應面的基礎上，將二者整合，建立統一的住房保障體系。

　　9大因素促使2004年房價攀升

　　對于中國房地產市場來說，2004年是極不平靜的一年。國家出臺宏觀調控政策的頻率之高、調控力度之大，前所未有。以“管嚴土地”、“看緊信貸”為主的宏觀調控措施，緊緊扼住了房地產開發的兩大命脈———土地和資金。房地產業及房地產市場呈現出不同以往的鮮明特點，包括投資增速放緩、信貸比重降低、土地開發面積減少、拆遷規模受到限制，等等。

　　而在房地產銷售市場上，2004年，商品房銷售量繼續大幅度增長，達到了38231萬平方米，比2003年增加4514萬平方米，為住房商品化以來的最高值。與此同時，2004年全國商品房房價大幅攀升，達到2714元/平方米，比2003年增長355元，遠遠高于1998至2003年平均售價的增長(59元)。

　　報告認為，2004年房價上揚，是各種原因綜合作用的結果，這些因素包括：1.土地價格上漲；2.建筑材料價格上漲；3.新建住宅品質提升；4.中低價位商品房供應量下降；5.投資和投機性購房拉動；6.國家對房地產開發的“地根”、“銀根”緊縮；7.房地產市場中存在的特定形式的壟斷；8.新興產業的較高利潤。此外，應當承認，2004年采取的宏觀調控措施總體上抑制了商品房供應量的增加，事實上起到了推動價格增長的作用。但是，宏觀調控的首要目標是要抑制房地產投資過快增長而非降低房價，不能以房價走勢作為判定調控成效的標準。房價的升高使苦于房價高漲的居民特別是低收入居民失望，但解決低收入家庭的住房問題主要靠住房社會保障體系，而不是產業的宏觀調控政策。

　　專家視點

　　居者有其屋≠居者購其屋

　　昨天，在社科院舉辦的《2005房地產藍皮書》出版暨房地產市場研討會上，相關專家表示，目前住房自有房比例相當高。過多的自有住房在增加了個人財富的同時，也降低了流動性。適度的投資性購房具有積極意義，但是，租房需要大量稅收及其他相應政策來支持，因此，無論是需求方，還是管理層，都需改變“居者有其屋”就是“居者購其屋”的觀念。

　　據了解，在發達國家和地區，住房出租率多在30%以上，其中香港租房家庭比例為40%，日本38%，法國36%，英國34%，新加坡30%，美國28%。而在中國內地，個人自有住房比例高達84%，出租率很低。中國房地產業協會會長楊慎認為，國內房地產需完善改革體制涉及的方面很多，其中就包括“住房需租售并舉”。中國的住房改革，20年建了84億平方米房子，到現在缺房戶比過去還要多，原因之一在于過多的自有住房導致了流動性差，資源呆滯。

　　國家統計局黃朗輝認為，從住房需求方面來講，應該轉變觀點，居者有其屋不一定要購房。在房屋的供給方面，也應該進行調整，既要滿足中低收入階層合理購房，也要滿足中低收入階層廉價租房。此外國家應出臺系列宏觀政策、金融政策，采取綜合措施，引導商品房的快速健康發展。

　　第一訪談

　　控制投資和房價不應是房地產調控方向

　　社科院城市發展與環境研究中心主任 牛鳳瑞

　　控制房地產投資和控制房價既不是調整的方向，也難以達到平衡房地產供求的目的。

　　理由有三：第一，控制投資和房價與市場經濟規律的運行規律相悖。平衡市場供求的基本途徑有兩個，其中之一是減少需求和增加供給，控制房地產只能增加房地產供給，不能減少需求，控制房價只能扭曲房地產市場真實的市場關系，不可能達到減少需求、平衡市場的目的。由于房地產業不是完全競爭性的產業而引發的市場問題，應該通過反壟斷立法和強化行業管理解決。

　　第二，控制房地產投資與中國房地產基本走勢相反。中國處在加速城市化階段，住房已經成為最基本的需求，商品住房的增量需求和改善需求雙旺盛，是中國房地產業持續發展的動力。住房的不可替代性，住房需求的剛性，土地資金稀缺等約束，決定了供不應求是未來幾十年中國房地產市場的基本走勢�？刂仆顿Y，不僅對房地產無益，而且還會危害社會協調發展。

　　第三，控制房價不能平衡住房市場供求。對一個普通家庭來說，住房既是必需品，又是耐用品，當年實際發生的購房行為是以往多年的積累，或者對于未來長期收入預期為前提的，當年房地產的供求關系也是以往多年積累的結果。