物權(quán)法今年6月再次審議 通過的可能性極大(圖)

　　去年十屆全國人大常委會十二次會議上，許多委員贊成此法盡快實施

　　本報訊 6月召開的十屆全國人大常委會第十六次會議上，《物權(quán)法》將得到再次審議，其主要起草人王利明預(yù)測，此次會議上，《物權(quán)法》通過的可能性極大。《物權(quán)法》如若出臺，將實現(xiàn)還權(quán)與民，給物業(yè)領(lǐng)域矛盾及糾紛的解決提供法律的依據(jù)。

　　據(jù)2004年北京市消協(xié)的一份調(diào)查顯示，73%的業(yè)主對物業(yè)公司不滿意，其中，有21%的物業(yè)公司總體評價滿意人數(shù)為零。2004年10月底，在十屆全國人大常委會第十二次會議上，《物權(quán)法》被第二次提請審議。許多委員在分組討論時都贊成這部法律經(jīng)過認真審議后盡快通過付諸實施。

　　《物權(quán)法》是保護私有財產(chǎn)的法律，房地產(chǎn)是其最主要的內(nèi)容。其草案最顯著的變化是明確了小區(qū)共享部位、共享設(shè)施的所有權(quán)，解決了困擾小區(qū)的大難題。這也是被業(yè)內(nèi)專家評價為“最好”的一條規(guī)定。

　　目前，《物權(quán)法》草案對以前熱點問題做了針對性規(guī)定：如經(jīng)2/3以上業(yè)主同意即可設(shè)立“基金”。“基金”既可以經(jīng)營又可以轉(zhuǎn)讓、挪用，業(yè)主可利用基金為全體業(yè)主做更多的事情。《物權(quán)法》草案打破了對“專項維修基金”專款專用的限制。

　　草案還賦予了業(yè)主會議更換物業(yè)的權(quán)利，一位物業(yè)業(yè)內(nèi)人士分析：“《物權(quán)法》頒布后，物業(yè)公司被炒的現(xiàn)象可能會大量出現(xiàn)。”

　　歷史回顧

　　北京7成業(yè)主對物業(yè)不滿

　　《物權(quán)法》的出臺將賦予業(yè)主會議更換物業(yè)公司的權(quán)利

　　2004年，李敖之女李文打起“一元錢官司”、趙本山拒交11萬元物業(yè)費、朱明瑛向物業(yè)提出反訴，明星們誓言與物業(yè)“斗爭”到底的同時，更多的業(yè)主也將“維權(quán)”搬上了網(wǎng)站論壇。

　　業(yè)主拒交物業(yè)費以表達不滿

　　2004年，北京市業(yè)主對物業(yè)管理的投訴從2002年的280件增至307件。

　　“我不是不想給錢，也不是沒錢給，更不是我想違法，問題是這錢應(yīng)該給誰？”朱明瑛向物業(yè)提出質(zhì)疑。她拒交物業(yè)費的理由是：收費標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)水平差距巨大：房子里暖氣、熱水等設(shè)施不好，冬天晚上要蓋兩層被子和毯子。

　　2004年，“維權(quán)風(fēng)暴”來臨了。

　　北京眾多小區(qū)沒有業(yè)主委員會

　　北京市消協(xié)的一份調(diào)查顯示，73%的業(yè)主對物業(yè)公司不滿意，42.8%的業(yè)主和朱明瑛有著同樣的憤怒。調(diào)查還發(fā)現(xiàn)：53.1%的業(yè)主反映物業(yè)收費項目和標(biāo)準(zhǔn)根本沒有公示或不清楚物業(yè)收費項目和標(biāo)準(zhǔn)；47.4%的業(yè)主反映物業(yè)收費不開具發(fā)票。

　　調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，北京1500多個小區(qū)中，竟有55.5%沒有業(yè)主委員會，其中，經(jīng)濟適用房小區(qū)比例最高，達70.8%，高檔商品房小區(qū)有68.2%，普通商品房小區(qū)也達47.7%。

　　“沒有業(yè)主委員會，意味著業(yè)主失去了參與小區(qū)管理的權(quán)利，失去一個與物業(yè)公司溝通的平臺。”北京市消協(xié)相關(guān)人士認為。

　　《物業(yè)管理條例》物權(quán)不明晰

　　2003年9月1日國務(wù)院頒布實施的《物業(yè)管理條例》，第一次以法規(guī)的形式賦予了業(yè)主“小區(qū)主人”的身份，業(yè)主擁有更換物業(yè)的權(quán)利。

　　委員會選舉程序不清、備案難、物業(yè)收費不透明、擔(dān)心公共維修基金被挪用、業(yè)主拿不到小區(qū)公用部位的收益……這些《條例》實施之前就已顯現(xiàn)的問題，不但依然存在，而且更加尖銳。

　　物權(quán)不明晰，是《條例》更大的軟肋。

　　業(yè)主房產(chǎn)證載明的建筑面積包括套內(nèi)面積和公攤面積，公攤面積包括包括樓梯間、電梯間、過道，門廳、墻體等等，這部分是所有業(yè)主共同使用的。除公攤面積以外，整個小區(qū)規(guī)劃圖內(nèi)的共享部位、共享設(shè)施尚有：會所、綠地、花園、廣場、道路、地下停車位、人防設(shè)施等。

　　今年春節(jié)過后，北京白紙坊平原里小區(qū)的居民發(fā)現(xiàn)，小區(qū)大門旁的公共用地上添了個賣水果的攤，保安室里賣起了麻辣燙，保安則“兼職”看攤。

　　“這樣的事情有沒有權(quán)利去管？我們不清楚。”平原里一位居民有些疑惑。目前沒有法律規(guī)定開發(fā)商售房時具體告知業(yè)主哪些部位是公攤面積，具體數(shù)字是多少。

　　《物權(quán)法》給業(yè)主維權(quán)以法律幫助

　　備受關(guān)注的《物權(quán)法》是保護私有財產(chǎn)的法律，房地產(chǎn)是其最主要的內(nèi)容，它將給那些苦于找不到法律幫助的維權(quán)業(yè)主帶來福音。

　　“建筑物區(qū)分所有權(quán)人”是對現(xiàn)代社會的城市居住建筑物所有人(即業(yè)主)的借用法律概念。

　　《物權(quán)法(草案)》最顯著的變化是明確了小區(qū)共享部位、共享設(shè)施的所有權(quán)，解決了困擾小區(qū)的大難題。因此這一條被業(yè)內(nèi)專家評價為“最好”的規(guī)定：“建筑物區(qū)分所有權(quán)人對其專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有。會所、車庫、綠地等的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，均屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有。“

　　《物權(quán)法》要求，將住宅改變?yōu)椴惋嫛�娛樂等商業(yè)用房和將共有部分改變用途這兩種情形，均應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體業(yè)主同意。業(yè)主、物業(yè)公司不得擅自占用、挖掘建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。因維護、修繕等原因確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主會議同意。

　　草案還規(guī)定：對建筑單位聘請的物業(yè)管理機構(gòu)，業(yè)主大會認為不合適的，有權(quán)更換。這意味著，小區(qū)業(yè)主及其業(yè)主會議享有充分的居住區(qū)維護管理權(quán)利。如果物業(yè)不盡責(zé)，小區(qū)業(yè)主完全有權(quán)更換物業(yè)公司。

　　代表回訪

　　“應(yīng)成立業(yè)委會監(jiān)督機制”

　　全國人大代表羅益峰稱，他提出的《物業(yè)管理法》議案將成為《物權(quán)法》草案的一個章節(jié)

　　“去年我提出的制定《物業(yè)管理法》的議案將成為《物權(quán)法》草案中間的一個章節(jié)。”全國人大代表羅益峰欣慰地說。

　　1988年當(dāng)選全國人大代表的羅益峰議案數(shù)量多、采取率也非常高。去年的人代會上，羅益峰領(lǐng)銜的制定《物業(yè)管理法》的議案很快得到30多名北京團的人大代表簽字附議。

　　“那是花精力最大的一個議案。”會前，羅益峰曾做過近兩年的調(diào)研，走進了遠洋天地等小區(qū)。

　　昨日凌晨2時，羅益峰準(zhǔn)時起床。離人大開幕只有5天，按照慣例，每年會前，他都要走訪各行各業(yè)群眾500多人次。走訪中，羅益峰發(fā)現(xiàn)，與物業(yè)發(fā)生沖突的小區(qū)占到了80%.

　　約兩個月前，羅益峰等受邀來到全國人大法工委，討論《物權(quán)法》草案的熱點問題。

　　羅益峰認為，《物權(quán)法》出臺后，業(yè)主真正成為小區(qū)的主人，但仍要探索新的思路解決新的問題：業(yè)主委員會如何產(chǎn)生、怎么監(jiān)督業(yè)主委員會等。

　　考察中，羅益峰還發(fā)現(xiàn)，業(yè)主委員會的產(chǎn)生方式仍是空白，第一次業(yè)主大會誰來主持，誰來召集，業(yè)主委員會候選人的產(chǎn)生辦法怎么產(chǎn)生，選舉程序是怎樣一個比例，這些全憑業(yè)主自發(fā)。業(yè)主委員會也沒有法律地位。

　　業(yè)主和物業(yè)關(guān)系尖銳的情況下，有關(guān)業(yè)主懷疑業(yè)委會與物業(yè)公司相互勾結(jié)。羅益峰建議，應(yīng)盡早成立業(yè)委會監(jiān)督機制，防止業(yè)委會成員腐蝕變質(zhì)。