上海富人區十年流變

　　古北三多：名人多、名車多、名狗多。碧云只有從物業租賃轉變為置業居住才能具備富人區的實質。紫園檀宮是豪宅區，不一定是富人區。

　　從1995年到2005年，從古北新區到碧云國際社區、世茂濱江花園，再到紫園、檀宮，全上海人十年里一直在重復著建設上海富人區的故事。十年過去了，房子的價格越來越高，豪宅越造越大，但真正的富人區始終沒有出現。

　　發現古北

　　1995年，古北新區一期完工。

　　此后的十年里，古北讓很多上海人引以為傲。這是上海第一個規模化的高標準的國際化社區，這里以“三多”最為著名：名人多、名車多、名狗多。

　　2001年，影視紅星林憶蓮悄悄來到了古北新區的名都城，買下了一處高級豪宅。和她做鄰居的是趙薇、江珊、陳逸飛等名人。同時，有數十位世界頂級著名公司的總裁和負責人居住在不遠處的萬達園。

　　1980年代，上海第一個涉外商務區——虹橋經濟開發區在市區西部啟動。古北新區屬于其配套生活設施，由上海古北(集團)有限公司建設，總占地面積136公頃，規劃建筑面積約240多萬平方米。

　　1995年基本建成后，古北新區即被評為“九十年代上海十大新景觀”之一。很快，這里成為了眾多境外人士的首選居住地。在政策上，當時上海尚有內銷房和外銷房之分，古北則以面向外籍人士的外銷房為主；經濟上，由于受到1997年經濟危機的影響，古北的房價一路滑落到1200美元／平方米，有的甚至跌破1000美元，在當時相當實惠；交通方面，古北臨近虹橋機場，生活、工作非常便捷。在這些因素的共同作用下，一個高檔的富人區儼然有了雛形。

　　不過，隨著時間的推移，古北在規劃上的劣勢開始顯現出來。一方面，大多數的高樓底層都開設了店鋪，商業的繁榮帶來的是人來人往的嘈雜；樓與樓之間的道路也逐漸演變成了城市的主干道，人流、車流無所顧忌地穿行而過。古北變得方便了，卻大大影響了私密性。而后者恰恰是構成“富人區”的關鍵因素之一。

　　即使是這樣，房地產商們仍然希望在這塊土地上生產更多的剩余價值。2004年下半年，和記黃埔、中華企業、強生集團、虹康房產、古北集團等知名開發商一并進入該區域進行大規模的豪宅開發。建筑密度進一步增大，富人區有變成鬧市區的危險。

　　青睞浦東

　　在這樣的背景下，古北的一些歐美人士開始自發性的遷移，方向是浦東。

　　1990年代中后期，通用汽車、可口可樂、西門子等跨國企業在上海的業務迅猛發展，于是，在金橋地區，一個占地面積37平方公里的“GREENCITY”(碧云國際社區)開始形成。今天，《財富》500強中有26家企業的亞太區總裁及高級執行官，攜家眷居住在此。

　　碧云社區的核心為金橋股份開發的碧云別墅。碧云別墅一期33套別墅和二期37套別墅，分別在1999年初、2000年中建成投入市場后，年平均出租率高達95%。同時以每月約10萬人民幣／套的租金創下了本地別墅租賃市場的天價。

　　事實上，碧云社區以租賃物業聞名，但恰恰暴露了目前其作為公認“富人區”的不足。

　　業內人士分析，區域內的住宅只有以租賃型演化為置業居住型，才能具備“富人區”的實質。畢竟，住在一個租的房子里，哪怕再豪華也不易從心底里產生家的感覺。

　　不過，值得關注的是，隨著近一年來碧云社區人氣集聚，原有的項目如碧云花園、鳳凰大廈開始租售并重，同時如世茂、愛建及印尼一些地產商紛紛開建新的居住型項目，住宅樣式以豪宅、別墅、公寓并重。碧云是否能夠成為上海“富人區”仍待觀察，但目前稱之為“高尚國際社區”是極為恰當的。

　　在浦東，同樣聲名顯赫的還有黃浦江畔的陸家嘴濱江豪宅區。這里的仁恒濱江園、菊園、世茂濱江花園均已建成并吸引了大批來自國內和國外的企業主及影視明星入住。張學友即是其中的一位。根據知情人的透露，張學友的豪宅也并沒有什么特別，惟一不同的是他每天坐在馬桶上就可以一覽無余地看到近在咫尺的東方明珠。

　　"紫檀木"現象

　　紫檀木，木中極品，從很久以前就是彰顯富人身份地位的重要標志。

　　無獨有偶，國內目前最貴的兩個豪宅項目都在上海，且案名的第一個字連起來正好是"紫檀"。一個是位于松江佘山的"紫園"，一個是位于西郊虹橋的"檀宮"。上海望源房地產公司董事長季寶紅將其總結為上海富人豪宅的"紫檀木"現象。

　　上海紫園1號別墅以1.3億元的天價成為中國大陸最昂貴的住宅。檀宮也不示弱，單套價格8000萬人民幣。

　　紫園，位于上海松江佘山。占地1300多畝，由13個小島和一個半島組成，島與島之間由歐式鋼橋相連，規劃建造別墅150多棟，每戶平均占地八畝以上，大小相當于一個標準足球場。

　　"上海要吸引全世界的投資，就必須有像美國長島這樣的豪華居住區，只有向外來投資者提供好的生活品質，上海才更有吸引力。""上海紫園"的開發商、立誓要打造"中國首個世界級富人區"的嘉城兆業房地產有限公司董事局主席、總裁高家仁在接受采訪時這樣說道。

　　作為上海惟一的山林地帶，佘山似乎具備成為世界級富人區得天獨厚的條件。然而一位參觀者談起觀感時說："進去的道路十分小，兩輛車會車有點難。從山上教堂往下看整個紫園幅地不大，和想象的有點距離。"

　　檀宮緊靠西郊國賓館，也是西郊賓館的最后一塊處女地。按照華麗家族董事總經理、"檀宮"打造者曾志鋒的說法："檀宮會是華麗家族在頂級豪宅領域的開山之作，也可能，同時是收山之作。"

　　根據開發商的說法，他們主要針對的客戶就是福布斯的上榜富豪。當然究竟有多少富豪會真的來購買居住和使用，還沒有確切的統計數字。

　　事實上，今天的富人區與豪宅區、富人區與高檔房產樓盤，已經混淆在了一起。甚至我們也很難去把它們分開。根據大多數業內人士的看法，至少在形成上，中國開發商們宣稱的"富人區"往往都帶有主動炒作的痕跡。

　　在香港，淺水灣、太平山頂富人區內的豪宅每一戶都要上億的總價，買主心態一般都是要將這座豪宅當作傳家之寶，一代一代傳下去。需要知道的是，在香港，富豪們之所以愿意不惜巨資修建豪宅，很大程度上是因為他們擁有對土地的最終所有權。而中國國內開發商的資質再怎么雄厚，也無法解決這一問題。

　　在全球，沒有一個富人區是規劃的結果，也沒有一個政府或開發商有本事將富豪們聚攏在一個硬性規定的區域。真正的"富人區"都是隨著時間的推移逐漸發展、成熟起來的，其背后有很多綜合的因素。上海也不應該例外。

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