長實天價奪香港地王 李嘉誠被指引發地產泡沫

　　李嘉誠天價奪得了“地王”后，即遭摩根斯坦利潑了一盆“冷水”，由此引發了香港房地產是否泡沫纏身的爭議。

　　國際先驅導報駐香港記者王健平報道 近日，香港“首富”李嘉誠的長江實業集團(簡稱長實集團)以94.2億港元拍下香港市區一塊土地，是香港回歸以來最貴的拍賣地，也是香港歷史上第二貴的地皮。

　　此后一周，摩根斯坦利出具報告，認為香港地價的急速反彈之勢難以持久。

　　長實天價奪“地王”

　　目前，香港經濟在“個人游”、《內地與香港關于建立更緊密經貿關系的安排》等內外多種因素的影響下，強力反彈。借著經濟全面向好的東風，香港特區政府10月12日進行了本財政年度的第三次賣地競投。

　　經過20多家房地產巨頭3個小時的反復競價，兩幅市區“地王”分別由長實和新鴻基地產以94.2億港元和47億港元奪得，較“勾地”價(最低出價保證)分別高出87.6%和56.6%，比市場預測上限高出15%。

　　據了解，長實集團拍得的何文田天光道“地王”的成交價僅次于1997年小西灣的118.2億港元的成交價，也是香港回歸以來的最貴拍賣地，。而其每英尺5476港元的成交價更是創近年新高。

　　法國百富勤執行董事顏偉洪分析認為，按天光道成交價計算，再加上建筑成本每平方英尺1500港元，發展總成本高達每平方英尺7000至8000港元。這樣每平方英尺售價必須在8000至9000港元以上才會有錢賺。而以現時樓價計，此項投資至少需要房地產市場有15%至20%的漲幅后才能從“面包價中賺回面粉的價格來”。

　　李嘉誠的地產理念

　　此次拍賣再次表明了李嘉誠對香港樓市的樂觀態度。

　　今年8月份公布長實中期業績時，李嘉誠曾明確表示，隨著香港經濟恢復活力，樓宇成交量和價格于年初已見顯著回升，而政府恢復賣地和提供平穩的土地供應，長遠講有助于物業供求平衡。鑒于目前樓市基調穩健，加上賣地氣氛良好、負資產數目下降以及按揭成數上升等利好因素支持，香港物業市場應該可以維持穩健增長。

　　而從長實集團今年上半年的業績來看，地產項目仍是該集團的最主要盈利來源，占整體盈利的56%。長實近年也在積極增加土地儲備。

　　香港地產界人士分析認為，長實的土地儲備約有100萬平方英尺，但不少是位于新界地區的農地，發展時會面對環保團體很大的阻力，因此需要增加土地儲備以應對需求。據悉，長實對這次投地早有部署，而且更是志在必得。

　　香港地產有泡沫嗎？

　　與李嘉誠的預測相左，投資銀行摩根斯坦利在李嘉誠天價拍地一周后出具報告，認為香港地價的急速反彈之勢難以持久。

　　摩根斯坦利董事總經理兼亞太區分析師謝國忠分析指出：香港房地產市場強勁增長所依靠的薪資和人口大幅增長等基本面并未出現；同時，毗鄰的廣東地區帶來的競爭壓力，將繼續對香港市場形成通縮壓力；香港有可能需要在三個月內，步美國聯邦儲備局后塵，將抵押貸款利率上調百個基點。基于上述判斷，大摩認為香港地產價格最近大幅上揚又是一個“迷你泡沫”而已，是去年因非典疫情和伊拉克戰爭被壓抑的需求得以釋放，加上利率水平處于歷史低位等“特殊因素”造成。

　　對此，特區政府房屋及規劃地政局局長孫明揚明確表態：香港樓市并未出現泡沫。他說，樓價要有承接力，而現在樓價其實不是升得很高，而且上升的只集中在高價樓，低價樓的升幅并不多。孫明揚強調香港是有土地供應的，今年勾地表內有17幅土地，至今只是賣了5幅，還有12幅未賣。而這12幅土地面積包括大、中、小以及豪宅和非豪宅，分布在全港各區。他還再次否認政府實行高地價政策，表明地價一向由市場來決定。

　　新地代理執行董事雷霆則告訴記者，雖然樓市升幅較大，但由于從高峰跌落太多，現在整體樓價、物業成交量和賣地收入離高峰期仍遠。在樓市高峰期的1997年，樓價每英尺動輒上萬港元，物業年成交量超過20萬宗，賣地收入達800多億港元。而預計今年物業成交量略超過10萬宗，本財政年度三次賣地合共收入約180億港元，可見樓市仍有一定上升空間。

　　很多業界人士認為，一個發展商或許會看錯，但多個發展商肯以“面粉高于面包”的價格競投必定是對香港房地產充滿信心。

　　盡管香港地產商對香港地產持樂觀態度，仍有不少專家指出，香港各界應該充分重視大摩的提醒。專家認為，樓市短期內重攀高峰絕對不是一件好事，因為這會脫離基本經濟因素，導致成本大幅上升，使棘手的結構性財政赤字和結構性失業難題更難解決。專家建議特區政府盡快推動結構轉型，應制定優惠政策和措施，引導繼續涌入的資金投資其他產業，擺脫以房地產為單一支柱的經濟結構，扭轉經濟基礎過窄的局面。

　　鏈接：“勾地”

　　“勾地”是指香港市場上地產商所供應的一手新盤，必須經過投地及補地價以增加土地儲備，而地皮來源必須通過政府勾選地皮后，讓競投者以“價高者得”的方式獲取該塊地皮。“勾地表”制度則是香港地產政策，指地產商可就表內任何一幅土地向政府遞交申請書。申請者需就該幅土地提出一個最低價格。若政府接受由申請者提出的價格，申請者則須簽訂一份正式協議，并當繳付所需的按金后，該幅土地便會通過公開招標或拍賣出售。