建設部報告稱房價上漲有深層原因 下跌不是好事

　　建設部課題組昨發布7000字報告回應地產泡沫論

　　針對近日喧囂的“房地產過熱論”、“泡沫論”和“風險論”等等關于房地產市場走勢的種種分析，建設部政策研究中心課題組昨天公布了一份頗具權威的報告，這份長達7000多字的報告認為，房地產投資的走勢說明宏觀調控已見成效：從動態上看，商品房空置面積并沒有增加，而是呈下降趨勢；現實的房價變動過程必然是有漲有跌、有起有落的；房價上 漲的主要原因是地價上漲和商品房檔次明顯提高；當前房地產金融仍是銀行的優質業務；融資渠道多元化和證券化是化解房地產投資風險的根本舉措。

　　■判斷房地產是否出現泡沫

　　關鍵是看是否存在真實需求

　　建設部政策研究中心課題組就目前房地產市場是否出現泡沫作出了判斷：在有真實需求支撐的前提下，即使局部地區可能出現房地產過熱或結構性過�，F象，也不能就此判斷房地產已經是“泡沫經濟”。課題組認為，目前的住宅需求仍是真實需求。

　　首先，從潛在需求看，到實現“全面小康”的2020年，約有3億至3.5億左右的新增城鎮人口需要解決住房問題。另一方面，原有城市人口同樣存在改善住房條件的需求。2003年末中國城鎮居民人均住房面積為23.8平方米。根據初步測算，我國2020年城鎮居民的人均住房面積可能要達到35平方米。

　　其次，從有效需求測算，如果假定有20％的城鎮家庭有改善住房的要求，而且——20％要求改善住房的城鎮家庭每戶也只是想增加20平方米的住房，這個現實需求總量是5.4億平方米。這個需求是客觀存在的，是現在就買得起、或者在住房信貸的幫助下買得起的需求。

　　第三，真實有效需求除由居民住房消費支撐的主動需求外，還包括因城市房屋拆遷產生的大量被動需求。未來一段時間內，城市房屋拆遷量仍將保持較大規模，從而形成對房地產的巨大需求。

　　報告說，從動態上看，商品房空置面積并沒有增加，而是呈下降趨勢。一定規模的空置對正常的房地產市場是完全必要的，它實際上在某種意義上是一種“庫存”，從而發揮平抑房價的作用。課題組認為，對于我國的房地產空置率，不能簡單套用國際上10％的警戒線，國際上的空置率是用空置量除以全部存量房，而我國目前的空置率是用空置量除以增量房，分母的不一樣導致我國的房地產空置率與國際比較偏高。

　　■現階段房價下跌不一定就是好事

　　建設部的報告中分析說，正常情況下，房地產價格應該是呈緩慢、平穩上漲趨勢的。房價的平穩變化只是一種理想狀態，現實是房價在發展過程中必然有漲有跌、有起有落。目前我國城鎮已有72％以上的居民擁有自己的住房，如果住房降價，首先是廣大有房居民因“住房資產縮水”而受到傷害。特別是用抵押貸款買房還處于還款期的居民，房價降多了，就會產生一種特殊的“住房資產負債”，甚至導致所謂“理性違約”，反而產生新的金融風險。因此，對是否降低房價，要審慎地考慮廣大居民的利益，不能認為只要降房價就是好事。對現階段已經采取的逐步增加中低價位住房(不僅是經濟適用住房，還應包括中低價位的商品住房)供給的措施，建設部的報告給予了肯定。

　　地價上漲推動，是建設部的報告中分析房價上漲的首要原因。土地儲備和“招(標)、拍(賣)、掛(牌)”制度實施以來，對增加土地出讓的透明度、避免尋租發揮了重要作用。但也存在明顯的缺陷，即短期內容易推動地價上漲，新建住宅成本的上升也是導致房價上漲的原因。這里所說的成本上升，并不單指建材等價格上漲帶來的成本增加，還應包括新建住宅品質提升所帶來的成本增加。

　　如果說以前的住宅是低檔的“溫飽型”的住宅，現在的商品住宅則是中、高檔的“小康型”住宅。

　　房地產供給結構變動推動，這是建設部報告中房價上漲的第二個原因。中低價位商品住房供應量下降，高檔商品房供應增加，使得商品房平均價格上揚。在報告中建設部的專家還指出，必須密切關注當前非住宅物業(特別是商業物業)的供需狀況。目前非住宅物業已呈現供大于求狀況。

　　當前房地產市場中還存在大量投資需求。在上海，住宅投資比例達到16.6％，長沙市的住宅投資比例為16％，寫字樓則高達40％。課題組認為，在一定條件下，局部地區的投資有可能轉化為投機——

　　■房地產價格上漲深層原因在于消費者預期改變

　　在從成本和供求關系兩個方面來分析房價之外，報告還認為，房價有區別于一般商品價格的形成特點。簡單按照成本或者供求關系來認識房價、調控房價并不能收到預期的效果。事實上，房價不僅可以極大地脫離成本，甚至可以極大地脫離實物層面的供求關系。因為在市場經濟條件下，真正決定房價的并不是開發商要賣多少房子，或者居民的消費需求需要多少房子；而是社會普遍的經濟預期。以香港房地產價格為例，從亞洲金融危機以來，香港的房價6年間跌去了65％。在這個過程中，無論是房子、人口，還是社會收入水平的變化都不大，僅僅是人們的社會預期、經濟預期發生改變，房價就發生劇烈變化。也就是說，社會經濟預期對房價的影響要比真實的供求關系大得多。

　　從當前我國的宏觀經濟形勢分析，人們對未來的經濟預期是看好的。

　　■房地產金融風險是否轉變為危機

　　依賴于國民經濟整體運行狀況

　　報告認為，房地產業先天就具備高風險性，房地產業所需要的大量資金以及房地產開發運用的“財務杠桿原理”決定了房地產資金不可能單純依賴開發商的自有資金，必須依靠金融工具融資。金融業介入房地產業之后，在分享房地產利潤的同時也承擔了房地產風險。因此，房地產金融風險是必然存在的。而我國目前的情況是，房地產開發的三個階段(取得土地的前期階段、施工階段和銷售階段)每一階段都離不開銀行資金的支持。據建設部政策研究中心課題組的專家測算，目前房地產開發資金60％左右來自銀行貸款，的確存在房地產企業對銀行的依存度過高的問題，一旦房地產經濟發生波動，企業的經營風險將轉變為銀行的金融風險。目前我國房地產金融風險主要是由銀行系統來承擔的。

　　報告指出，房地產經濟的發展不是孤立的，是與國民經濟的整體宏觀形勢緊密聯系的。1997年亞洲金融風暴首先是東南亞一些國家短期外債無力償還引起的。房地產“泡沫”破滅只是繼發因素。

　　報告認為，在收緊銀行對房地產企業信貸規模的同時，還必須為房地產企業創造新的融資渠道，最好的途徑是讓投資者直接承擔產業風險的市場化融資。

　　北京青年報：徐曼