去年央行121號文的頒布后,房地產商以銀行作為主渠道的融資方式受到限制,房地產信托經過一段時間在局部地區的試探之后,去年年底終于在全國范圍內爆發出巨大的能量。2003年第四季度全國共發行房地產信托37個,募集資金35億元,比第三季度驟增了22個、22.9億元,占所有信托產品的數量和金額的比重也上升了一倍左右。有專家預言,房地產信托將成為未來房產融資的重要渠道。

　　監管部門警惕“井噴”

　　房地產行業本身就是個高風險行業,正當監管部門和輿論對房產價格拉起警報時,房地產信托"井噴"似乎不是什么好的苗頭。且不說信托公司有沒有房產和物業管理的資質和經驗,如果開發商在規定的期限內無法獲得后續資金或項目未獲準銷售,貸款收不回來,那投資者的利益誰來保護?

　　有消息說,今年年初,銀監會召集了若干信托公司,就規范房地產信托操作模式、防范風險向與會公司征求意見。據一位知情者透露,銀監會在這次會議上提醒信托公司注意房地產信托風險,并溫和"告誡"各家公司,不要在這方面出問題,誰出了事,就取消誰的"游戲"資格。關于銀監會這次"吹風會"的意圖,上海銀監局有關人士的說法與此大致相同。

　　房地產信托之所以受民間資金熱捧,主要是因為其較高的預期收益和較短的投資周期。據不完全統計,目前市場上發行的房地產信托產品期限大多為1到3年,預期年收益率普遍在4%以上,最高的可達8.4%。而銀行人民幣存款利率三年期為2.52%,二年期只有2.25%,最近發行的三年期國債年利率也僅2.3%左右。如此高的回報率對投資者當然有很強的誘惑力。

　　高收益蘊含高風險

　　高收益必然蘊含著高風險。據上國投理財服務中心總經理助理肖志兵介紹,對于投資者來說,房地產信托的風險主要體現在以下幾個方面:一、由于信托產品不能設定保底收益,因此投資者的收益具有不確定性,不能認為預期收益即保障收益。二、項目本身的風險,如銷售不佳、市場價格下跌、政策變化等因素造成的企業無力償還貸款。三、信托資金的流動性風險,如股權投資信托計劃到期時股權的變現或轉讓、貸款信托到期抵押物的處置及擔保的追索等,都會帶來投資者的資金到期不能及時兌現的風險。

　　正因為如此,所以房地產信托一般要求設定擔保或抵押。以上國投過去的實踐為例,他們會要求由銀行而不是資金實力有限的擔保公司擔保。其次,要求房產商以項目本身或其他項目作抵押,抵押率應控制在較安全的范圍內。另外,還可通過對房產商的銀行賬戶監管,來及時掌握項目資金回籠情況。實踐證明,這些方法單獨或組合使用,達到了較好的風險控制效果。應該講,信托公司的代人理財方式是"量體裁衣"式的,對于不同的房產項目,信托公司將根據項目特點、投資者喜好采取不同的措施,如果投資者追求很高的收益,那么他們承擔較高風險也是必然的。

　　信托融資走向規范

　　信托公司為何對房地產信托情有獨鐘?市場需求是最根本的驅動力。一位業內人士一語中的:"房地產信托的最大優點,是能夠彌補121號文規定的只有主體結構封頂才能按揭所造成的中間消費融資的斷裂。"

　　另外,通過信托公司融資,可以不受通過銀行貸款時企業自有資金應不低于開發項目總投資的30%的約束。更關鍵的是,銀行向開發商貸款的硬條件是"四證齊全",而房地產信托不受此限。中融信托副總經理張斌說,需要信托資金支持的公司當中不乏原本從銀行貸不到錢的,一些小公司連資本金都需要靠信托資金填充,這樣的項目其風險可想而知。

　　那么,是否因為對信托融資的限制比銀行少,其風險就更高呢?業內也有不同看法。

　　據肖志兵介紹,信托公司雖然條條框框少,但同樣有嚴格的風險控制制度,包括前面所提到的擔保、抵押措施,還有信托公司逐級多道的審批制度。特別需要指出的是,央行121號文件對商業銀行的限制,上國投也同樣執行,因為公司認為121號文件的精神對信托公司也同樣具有指導作用。由于信托產品直接面向社會,任何一個項目失敗都將在社會上造成嚴重影響。因此,與銀行相比,其項目審批的嚴密性往往有過之而無不及。北京一家信托公司認為,由于目前市場需求遠遠大于供給,信托公司有足夠的項目可挑選,這也相對降低了投資風險。

　　信托專家孫飛博士也表示,風險控制是一個整體概念,包括信托公司對項目的評估、管理、貸款擔保或質押的全過程。因此,信托產品的風險主要還是與信托公司的運作經驗和抗風險能力有關。

　　據了解,經過第五次治理整頓之后,國內信托公司所發放的產品中還沒有發生過不按承諾收益支付投資人的情況,有的項目收益率還超過預期1%到2%。沒有發生并不代表不會發生,房地產信托風險不可不防。但是,針對不同房地產企業的不同項目、特定的風險收益、現金流的狀況設計有針對性的信托產品,正是房地產信托的優勢。信托業應該抓住機遇,揚長避短,使房地產信托更加規范、健康地發展。(記者朱莉)