盧元強

　　8月3日，直到新任總經理張力快要順利地度過第一個工作月的時候，北京萬科才邀請北京部分媒體，公布其高層的人事變動。對于北京房地產界來說，2000年初林少洲公開辭職，莫軍倉促接任的情景，仍然歷歷在目，記憶尤新，更與現在形成強烈的反差。外界紛紛猜測，北京萬科可能又一次面臨危機

　　臨危換帥

　　對于這次換帥，來自北京萬科高層的解釋是，莫軍因為榮升深圳萬科常務副總經理，全面主管萬科在全國的房地產業務，無暇具體抓北京萬科的日常事務。因此，萬科總部決定免去莫軍北京萬科總經理一職，由在萬科效力了9年的張力接任。這一說法還強調，莫軍仍然兼任北京萬科董事長一職。然而，外界猜測，北京萬科這次的換帥，可能是因為業績不理想。

　　按照北京萬科的介紹�煆埩τ�9年前進入萬科，最早在萬科集團人事部任職，曾調到上海萬科做銷售，后來先后擔任上海萬科物業總公司總經理、上海萬科副總經理；此后又調回萬科總部，擔任企劃部經理，后擔任萬科(集團)工業公司總經理。

　　然而記者了解到，北京萬科新任總經理張力，剛剛結束了其短暫的“紅杏出墻”史。從今年4月到7月，在出任北京萬科總經理一職之前，張力的身份是中國遠大集團旗下遠大房地產開發有限責任公司總經理。中國遠大集團及其下屬遠大房地產開發公司，與深圳萬科及其下屬北京萬科并沒有聯系。亦即是說，張剛剛在一段時間內，脫離過萬科系統。張力為什么要“出墻”？為什么又“吃回頭草”？北京萬科一直語焉不詳。

　　從萬科進入北京房地產市場算起，張力是北京萬科第六任總經理。張之前五任總經理依次為譚志倫、姚牧民、呂葵、林少洲、莫軍。這五人中莫軍現在升任集團常務副總經理；姚牧民不久前稱病辭去集團總經理一職，只擔任萬科集團董事虛職；而林少洲正操盤于北京萬科星園以南著名項目歐陸經典，該項目是星園在亞運村地區最有威脅力的競爭對手之一。從任職時間來看，在北京萬科總經理寶座上坐得最長的當屬林少洲或者姚牧民，他們任職時間都為3年多，最短的是林的前任呂葵，大約為半年。

　　值得注意的是，張力的前任莫軍與呂葵的前任姚牧民，在扮演北京萬科總經理這一角色時，有許多相似的地方。莫軍與姚牧民在擔任北京萬科總經理一職的同時，都還兼任著集團副總經理的職務，兩人大部分時間都呆在深圳總部。對于北京的日常事務，管理的方法自然是以隔山打牛，遙控指揮為主。為此，莫軍還被戲稱為“遙總第二”。

　　現在北京萬科的懸念在于，張力履新，莫軍高升之后，張力在北京萬科到底能夠當家做主到何種程度？莫軍是否仍然遙控指揮？

　　坎坷北京路

　　對于萬科而言，通往北京房地產市場的成功之路實在是太多坎坷。

　　1993年6月，時任北京萬科總經理的譚志倫在京郊順義拿下第一塊地，是為萬科城市花園。北京房地產界或許沒有多少人還記得譚志倫其人，但是對90年代初期北京房地產市場的第一輪開發熱潮仍然記憶尤新。當時大批香港、深圳地產商“北伐”殺入北京，至今人們還愿意把那個時期當作北京房地產開始走向市場化的開端。而老萬科人都記得，那也正是萬科開始挾品牌優勢進行第一輪全國擴張的時期。

　　可是當初自命為北京房地產市場啟蒙者們幾乎都受到重創，香港開發商是如此，萬科亦是如此。城市花園從入市之初就不斷受挫。半年之后，譚志倫去職，姚牧民接手也沒有改變厄運。姚牧民坐鎮深圳遙控指揮，委派張睿擔任北京萬科常務副總經理，處理現場日常事務；短短三四個月之后，張睿去職，北京萬科常務副總經理一職由張樹林接任；但是張樹林也很快離開，這一次接替張樹林的是時任萬科集團副總裁的趙曉峰，依然接受姚牧民的遙控領導；繼趙曉峰之后，呂葵以北京萬科第三任總經理身份，一直干到1996年底，北京萬科第一次危機總爆發。

　　與當時北京萬科頻頻換帥(頻率是半年一換)相對應的是，萬科在北京越陷越深。到了1996年底，北京萬科城市花園的客戶與萬科的矛盾徹底激化。因為漏水，售出的900余戶中就有500多戶有過維修的記錄，最高記錄的一戶修了20多次；管道煤氣沒有跟上；連續兩個冬季暖氣供應出問題；銷售許可證遲遲辦不下來(直到1999年11月才補辦)；桃花園逾期交房達200多天——房地產開發可能遇到的麻煩，萬科城市花園幾乎全部遇到了。

　　1996年底，王石親赴北京與城市花園的業主對話，希望能夠解決北京萬科危機。然而近百名業主并不買帳，對話變成了批斗會，業主們在對話會上強烈要求撤換北京萬科的班子。王石在業主們的圍攻之下，束手無策，焦頭爛額。無奈之下，王石打電話到上海，急調萬科“救火隊長”林少洲連夜增援北京。

　　好在林少洲不負王石重托，僅僅半年時間，危機便一一化解，城市花園項目曾一度連續6個月排名萬科全國銷售冠軍。此后，北京萬科借剛剛在香港上市的北辰集團急需現金收入作盈利的財務報表之機，以每平方米不到2000元的熟地價格(含七通一平和出讓金)買下了星園的土地，開始了萬科在北京多項目同時開發的時期。

　　再遇危機

　　如果北京萬科能夠順利地繼續向前發展，可能今天外界關于萬科再次換帥的猜測就毫無必要了。戲劇性的變化出現在2000年初，剛剛把北京萬科帶上良性發展軌道的林少洲突然宣布辭職，北京萬科的發展前景再一次撲朔迷離。

　　莫軍從執掌北京萬科帥印到升任集團常務副總經理，歷時1年半，除了改造星園之外，似乎沒有更多新動作。盡管北京萬科對外一直聲稱運行良好，但是細心的觀察者不難發現，危機即將再次爆發。公開的北京萬科1999年與2000年財務情況對比表明，1999年北京萬科在售項目主要是城市花園(星園是當年11月開始發售)，營業收入為24956萬元，凈利潤為4271萬元，排名萬科全國第2；2000年在售項目為城市花園和星園，營業收入增加到36582萬元，凈利潤卻下滑到3017萬元，排名也下滑到第4名。眾所周知，2000年的北京房地產市場紅紅火火，北京萬科卻沒有抓住市場的契機已經是不爭的事實。外界由此猜測，莫軍此次有可能名為升職，實為從北京抽身撤退，否則不至于如此低調處理。

　　今年6月，北京萬科副總經理陳平出走，任南京某房地產公司總經理；就在張力剛剛上任之際，北京萬科策劃部經理肖峰也提出辭職。

　　壞消息還不僅限于此。

　　今年2月，北京萬科與天鴻等多家北京開發商爭奪朝陽區長營一塊超過100平方米地皮失利，該地最終被天鴻奪得。王石在萬科發起的新圈地運動，在北京受到重創。

　　北京萬科一位高層人士透露，國內房地產界矚目的萬科與華潤的合作，一直就是基于開發北京市場的考慮，萬科希望能夠把華潤增持萬科所注入的資金投入到北京市場。去年12月24日，由于萬科A股股東強烈反對以每股4.2港元向華潤增發B股的方案，萬科宣布放棄該方案。

　　今年7月初，華遠集團董事長任志強宣布，華遠集團將成立新的房地產公司。指望通過與華潤合作來獲得資金投入以及華遠集團相關資源的北京萬科，將再次面對資金與土地資源匱乏的窘境。星園銷售遲緩，青青家園不但因為位置的劣勢不被看好，更因資金問題項目遲遲啟而不動，上市時間一拖再拖。

　　北京萬科再一次面臨危機。

　　外界所有關于北京萬科的猜測，歸結起來就是，張力能否力挽狂難瀾？其擔任的角色是一名救火者還是一個過渡者？這個問題似乎還可以這樣理解，張力的位子能夠坐多長？下一個救火者會是誰？