博弈之道：當前房市面面觀

　　今年3、4月份以來，隨著房市調控政策的陸續出臺，長三角各城市的房市成交量逐漸萎縮，日夜排隊購房的火爆場面消失了，但各種力量的較量愈演愈烈。概括起來，目前房產市場上出現了八方博弈。

　　消費者：盼房價理性下調

　　上世紀末以來，我國房地產市場開始實質性啟動，一幢幢新樓建起來，大批城鎮居民通過銀行按揭貸款改善了住宅條件。但還有大量居民尚未買過商品房，除了弱勢群體之外，還有一批批新就業的年輕人，他們想買房結婚或改善居住狀況，但持續猛漲的高房價把他們擋在售樓處門外，本以為這輩子不可能再做買房夢了，但近幾個月來政府實施的房市調控又給他們帶來了一線希望。他們天天盼，夜夜等，期盼房價下調到自己可以忍受的地步，就義無反顧地沖進去。當他們聽到有人指責他們你們怎么這樣不理性，還在持幣待購呀，現在可以買到房了，還觀望什么時，真是怒從心起。他們說，你的房價在天上，我的錢袋在地上，我地上的錢袋怎么能飛到你天上的房價上來呀？你房價能否下來些，讓我的錢袋也鼓足干勁飛一飛。如果這個消費者居住在上海，家庭年收入只有5萬元，要他買50萬元一套房也許是現實的，買100萬元一套房就只能是白日做夢了。

　　開發商：房價下來心總痛

　　對長三角地區的開發商來說，這些年來房價持續猛漲，真使他們笑得合不攏嘴。盡管他們的麻袋開始時基本上是空的，花上幾十萬元或幾百萬元就能從地方政府那里協議轉讓到了土地，再用土地向銀行抵押，取得了開發貸款。建筑商方面當然是帶資施工，樓盤未封頂就開始預售收款，錢真好賺啊！房價天天漲，利潤麻袋夜夜鼓。國家統計局數據表明，2004年，35個副省級城市中，房價同比漲幅超過10%的城市有9個，長三角獨占鱉頭，就上海而言，2004年商品房均價6385元，如果將青浦、松江等地區排除在外，上海房價已超越1萬元。再看看南京，2004年主城區房價已超過8000元，如不計六合、江浦等新區，南京江南八區房價超過5500元，2005年一季度達到5850元，比廣州高出一大截。據南京媒體披露，某開發商2002年底協議拿地每平方米500元，所蓋房子卻賣到8000元，扣除各項成本，毛利達200%！一位房管部門官員透露，許多開發商在讀到這則新聞的第一個反應是認為在說自己開發的樓盤(見建設部辦《中國樓市》2005.6.22第7版)。的確，長三角房價令珠三角汗顏(同上)。房產開發獲取的厚利靠的是高房價，開發商的逐利本性決定了他們對房市價格波動的態度--一旦房價上去了，就絕不能讓它下來，房價每跌1元錢，就像在開發商身上割塊肉那么痛。因此，當房價有可能理性下調時，他們就使出混身解數來維護高房價。他們或開會結成價格聯盟，或盡量推遲開盤以等待風頭過去。當然，對于一些資金實力不強的開發商來說，當資金壓力迫得他們實在扛不住時，也可能擠牙膏式地逐步降價。也不乏有眼光的開發商會作出冷靜的判斷，與其維持高價賣不動，還不如乘早主動適度降價以迎來大量消費者購買。然而，一些龍頭房產企業在降價方面動作最少，這不僅是因為他們資金實力較強，更由于他們是同行中領頭羊。他們絕不敢輕舉妄動，如果他們在下調房價上有所動作，有關方面也許立即會有顏色給他們看。他們心中充滿矛盾，不降價吧，眼看著樓盤成本一天天在升高；降價吧，日后穿小鞋的日子就難過了。

　　投資和投機商：懊悔沒有早點走

　　對投資和投機不妨先作如下定義：長期以租養房為投資，短期炒房獲差價為投機。這些年來，在房市上，無論是投機者還是投資者，個個都賺得盆滿缽滿，買進得越早，賺得越多。上世紀末，上海市中心新樓每平方米5000元、6000元多的是，許多投資客(包括有眼光的溫州炒房團)曾大量吃進，時至今日，房價翻幾番的不計其數。在去年第四季度、今年第一季度上海房價如脫韁的野馬扶搖直上，房價驟升。這些投資客心花怒放，其中一些聰明人乘市場火熱時獲利了結，落袋為安；另一些人則認為房價還要大漲，緊捂不放；還有一些人就很不理性了，他們眼看著瘋漲的房價自己也發瘋跟風，在高價上吃進了一些房產。不料今年4月份以來房市風云突變，政府調控的措施出臺，令一些投機者來不及躲閃。他們不免懊惱萬分，怎么辦？一些較聰明者趕快降些價掛牌出售，如果賣不掉再降些價。他們中有些人的降價空間大得很，比方說每平方米以4000元買進的，價格最高時漲到過每平方米15000元，他就掛牌13000元，如沒人問津，再掛11000元，10000元，直到賣出為止。就是以10000元賣出，每平方米也有6000元的利潤，扣除資金成本，利潤也已經翻番。有些投機者不甘心降價，就改售為租以窺方向，等待時機，企圖用時間換空間。然而，當大量投機客都這樣做時，出租房源又大量增加了。租賃市場供求關系的改變，又引發租金和出租收益率下降，當出租收益率大大低于房貸利率時，他們就會陷入虧損而感到不如早早出手。由于投資和投機客都是散戶，不易結成價格同盟，因此，在這次調控中，二手房房價首先出現了松動。二手房和一手房是聯動的，二手房房價下調必然帶動一手房房價下調，一手房房價下調又促使二手房房價下調，二者相互影響，使房價往下走的趨勢難以逆轉。

　　中介商：不死不活最難受

　　在售樓者不肯降價、消費者觀望等待所形成的房市成交量持續萎縮過程中，誰最難受？無疑是中介代理商。前些日子房價瘋漲，成交火爆，他們日子當然很好過。如果目前房價能快些適度回調到消費者愿意進場購買的程度，從而使成交量大幅度上去，他們日子也不會難過。中介代理商最怕的就是目前這種價格不上不下、成交量不死不活的局面，因為他們是靠成交量吃飯的。從理論上說，價格漲跌只影響開發商、投資商和消費者的利益，并不影響中介代理商的利益，但成交量大小就和他們的利益息息相關了。目前成交量萎縮使不少中介商難以生存下去，尤其是那些實力較弱、品牌較差的中介門市部，只能紛紛關門。以上海為例，一萬多家中介門市部據說已關門近半。這也是一次大洗牌。在目前局面下，中介代理商為了生存，可以說是動足了腦筋，他們一方面勸說售房者理性降價，一方面竭力在消費者面前表示，房價不會再降了，如果錯過目前良機，要后悔莫及。有的中介代理商甚至連哄帶騙，撮合買賣雙方成交。

　　銀行：控制風險放第一位

　　在房價漲跌問題上，銀行的心情同樣十分矛盾：一方面，在前幾年房價節節上升但還不算過分高時，銀行十分希望房價繼續上漲，因為房價上升時投機、投資和消費需求都十分強勁，尤其是對短期快進快出的投機者來說，房價漲到一定程度，他們立即出貨，全數歸還貸款，銀行方面覺得毫無風險；另一方面，當房價漲得實在離譜時，銀行又害怕起來，生怕房市泡沫一旦破裂，風險全壓在自己身上。因此，當人民銀行和銀監會一個個控制房貸風險規定出臺時，各銀行就統統照辦。問題是，如果成交量低迷時間過長，銀行房貸業務量要大受影響，怎么辦？其實，他們也是希望房價能快些適度回調，讓有購買能力的消費者進場，通過發放按揭貸款，使銀行放貸業務量也相應提高。但是，銀行方面也絕不愿看到房價出現深幅下調，希望房價下調幅度不要越過30%這個檻，因為從去年起，銀行個人房貸成數一般都控制在房價的70%以下，如果房價下調幅度超過30%，說不定真會有個別炒房者不還貸而選擇把所購之房交給銀行。當然，這樣賴帳的購房人為數極少，因為他們都已經歸還了或多或少的貸款，真的賴帳的話，不僅是首付款，而且連已還清的貸款都泡湯了。

　　目前，上海房貸市場中還有一個不利于提高消費性需求的因素，許多銀行為了控制風險，都不愿給房齡超過一定年限的老工房買賣放貸，據說是因為買老工房者大多屬中低收入階層，他們通常只有一套房，如果他們一旦歸還不了貸款，法院規定不可以拍賣房屋，也不可以封存房產，目的是維護社會穩定。然而，如果買老工房者不能貸款，一些原住老工房的消費者本想通過出售老工房再貸點款購買商品房以改善住房條件的人就變得無計可施了。這豈不大大降低了房市上的消費性需求嗎？有人提議，可否由政府出面擔保，讓銀行給購買老工房者貸款呢？這是當前迫切需要考慮的一個問題。

　　地方政府：唯獨房價降不得

　　在目前房市交易清淡之際，一些地方政府可說是最堅決反對本地房價調整的一方。在房價近幾年來漲得非常高的地方，有的政府官員說，我這里房價漲得有理，因為我這里經濟地位特殊，強大的需求支撐了高房價，根本不是什么泡沫。在房價近幾年來沒有大漲的地方，那里的政府官員說，我這里的房價與周圍相比，還沒有體現應有的價值，我這里的房價不存在要向下調整的問題，而是還有很大上升空間等等。總之，幾乎沒有一個地方政府官員會說，我這里的房價需要調整。在他們看來，什么商品都可以跌價，唯獨房價不能跌。為什么，個中道理當然不便明說，其實人人都心知肚明：第一，房價跌了，財政稅收會減少；第二，房價跌了，地價也會跌，地方財政收入這一塊要大受影響；第三，房價跌了，城市經營開發可能會產生麻煩；第四，房價跌了，房地產開發量可能會減少，GDP增長速度會放緩，從而會影響地方政府的政績。

　　房價亂漲會造成許多隱患，這些地方政府官員真的一無所知嗎？當然不是，但他們中的許多人都是只顧眼前，不顧將來；只顧局部，不顧全局。

　　中央政府：全局利益高于一切

　　這次房市調控，中央是下了大決心的。這次國務院先后公布的兩個八條，盡管還算溫和，但已開始動真格了，并很快就開始顯現出一定的成效。為什么這次中央要對房市調控動真格？

　　這是構建和諧社會的需要。如果再不調控，任房價繼續飛漲，富的人會越富，窮的人會越窮。

　　這是國民經濟健康協調發展的需要。目前我國鋼鐵水泥等行業之所以投資過熱，煤電油運之所以如此緊張，國民經濟許多部門之所以發展不協調，重要源頭之一是房地產行業的暴利，而這種暴利又來源于房價不斷上漲，因此，必須對房市作出調控。

　　這是房地產行業本身持續、穩定發展的需要。在經濟發展和城市化進程中，房地產行業肯定需要不斷發展，但發展必須是穩健和持續的，這必須做到：第一，住房的供給結構要合理，從房型到規格要能為廣大消費者所接受，開發商只愿造大房型、高檔房的局面必須加以改變；第二，住房的需求要合理，真實的消費需求要滿足，過度的投資和投機需求要抑制。這次調控，通過供求雙向調節，使過高的房價降下來，正是為了使房市能在牢靠的基礎上更好地發展。

　　這是人民幣外匯制度市場化的改革的需要。眼看由投機風造成房價飛漲，境外游資會蜂擁進入我國內地房市，企圖收到房產增值和人民幣升值的雙重利益。通過調控，由于房價下調的預期，境外游資就會收斂得多。

　　當然，中央政府并不希望房價大起大落，而只希望大起的地方小落，沒有大起的地方穩定。大起大落都對經濟發展不利，但大起了連小落都不允許，實際上就等于在繼續給炒樓者壯膽。

　　學者和媒體：奇談怪論可真多

　　馬克思說過：政治經濟學的研究的材料的特殊性質，會把人心中最激烈，最卑鄙，最惡劣的感情，代表私人利益的仇神，召喚到戰場上來反對它。(《資本論》初版的序)。這次房市調控以來，一些學者、專家和媒體發出的聲音令人想起上述這段話。由于這次調控觸動了一些人的利益，因此，代表這些人利益的專家，學者和媒體紛紛登臺亮相，先后拋出了各式各樣的言論來反對調控。什么房市本來是健康的，因而用不著調控；宏觀調控房市是走計劃經濟老路房市調控就是對房地產業打壓房價合理調整會使老百姓的利益受損，也會使銀行受沖擊房價理性回調就是大起大落房市調控后交易量萎縮是因為消費者行為非理性房市調控現在有了偏差，房市調控現在趕快要見好就收，房市調控出了問題誰來負責等等，不一而足。真可說是奇談百出，怪論多多。鼓吹這些奇談怪論的人有不少是所謂的專家、學者和文人。在政府宏觀調控措施出臺時，他們拼命反對，這是為什么，是不是自己也參與了炒房，還是屈服于某些地方政府的壓力，為了保自己飯碗而不得不如此做，或者是不是他們與利益集團有某種聯系。所有這些，只有他們自己最清楚。

　　八方博弈均衡預期

　　從以上分析中可以看出，最希望房價向下調整的是廣大普通百姓，尤其是希望改善居住條件的年輕人。而最反對房價向下調整的是開發商、投機商和部分地方政府，盡管他們的目的和動機不完全一樣。中介商和銀行在房價變動問題上的態度偏于中性，中介商主要偏重于成交量，銀行更偏重于控制風險。中央政府則從全局利益出發，希望全國房地產市場能健康、平穩、持續地發展，不希望房價大起大落，只是希望近年來房價漲得過猛的地區作出適度回調，而大部分地區并不一定要回落，只要以后能平穩就行。

　　鑒于我們黨歷來有地方服從中央、下級服從上級、局部服從全局的傳統，估計房市中的八方博弈最終還是要在中央全局利益基礎上達到一個均衡。就房價而言，由于長三角主要城市近年來房價實在漲得太快太高，通過調控，投機需求退潮，房價在半年到一年或一年半的時期內，適度(不超過2005年4月初價格水平的30%)回落已是必然趨勢，然后再經過1--2年的平穩盤整，再開始平穩上升(每年不超過3--5%，即和CP1同步)。這種平穩上升趨勢即使在2010年世博會之后也不會改變。如果這次房市調控由于某種原因半途而廢，房價就會迅速反彈，房市泡沫繼續快速膨脹，后果將不堪設想。從目前情況看，這種可能性不大。（來源：上海證券報）