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王世渝
作為金融產品，REITS對于中國還十分陌生，很多人將REITS與目前國內比較流行的集合投資信托計劃等同，簡單地將REITS歸結為信托產品。這種等同其實存在很大誤差，甚至容易因為這種誤差而將一個具有強大生命力和市場優勢的金融產品扼殺于搖籃之中。
REITS與信托計劃有著某些聯系，但他們之間有著本質的區別。
REITS是房地產投資信托基金，集合信托投資計劃也主要是投資于房地產，都可以理解為房地產金融產品，兩者都屬于信托行為。信托投資公司在產品中占有重要的法律主體地位，這是這兩個金融產品的相似或相同之處，但是，兩個產品之間，卻存在著本質的區別。
首先，REITS是信托投資行為，是信托基金持有人通過持有信托基金而間接擁有REITS所投資的不動產，是權益買賣行為；而目前國內大部分的房地產集合信托投資計劃實際上是債權融資行為，信托持有人并不擁有信托計劃所投資的不動產。另有一些房地產租賃收益權信托計劃，雖然不是直接的債權融資，但是信托持有人獲得的通常是一個固定收益的優先受益權，并且由于回購承諾的安排，實質上仍是一種融資行為，不是真正意義上的投資。
其次，REITS具有基金性質而且可以轉讓，可以在公開資本市場交易但沒有持有期限，不可以贖回；而信托計劃不具有基金性質，不是一種標準化的金融產品，缺乏流動性，有本金償還的安排，設定了償還期限。
第三，REITS發行后，將產權與資產管理權進行徹底分開，真正實現了所有權與經營權的分離，并且REITS設立后，將由專業的基金管理人管理。而信托計劃則是房地產開發商通過信托投資公司獲得信托貸款后，進行項目投資與開發，并沒有專業的資產管理機構。
第四，收益途徑和收益方式的區別：REITS的收益途徑主要來源于REITS持有不動產的出租收益，收益與經營管理水平直接聯系，而且至交易發生之日起，不動產的收益就已經產生了；而信托計劃幾乎與開發商的經營成果無關，只與風險相關。也就是說，開發商用信托融資賺了再多的錢，信托持有人也只能獲得固定收益，而一旦開發商償還不出本息，信托持有人卻要承擔風險，因而，收益與風險是不對稱的。
第五，還有更為深層次的區別是：REITS與股票相似。股票作為資本市場的交易工具，是龐大的資本市場的濃縮，是資本市場資源配置的表現終端，是全球產業進步、產業重組和產業整合的鑰匙。而REITS則相當于是房地產的資本市場終端，房地產行業整合與資源配置的工具。而信托計劃卻完全不具備這樣的能力。
因而，無論從產業的科學性、合理性以及安全性、流通性還是功能性來比較，信托計劃最多是一個低層次的初級金融產品，并且有嚴重缺陷。美國REITS發展歷史上，曾經也經歷過信托計劃這個階段，經歷了一些失敗后，才發展到今天成熟的REITS產品與完善的市場體系。
對于中國來講，我們一旦分清了REITS與信托計劃的區別，就應當迅速結束目前這種低層次的信托計劃的發行，逐漸調整改造、升級，以免重蹈美國早期的覆轍，少走彎路。
(作者系上海瑞思房地產投資管理有限公司董事長)
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