南京棲霞建設(shè)股份有限公司副總裁王建優(yōu)發(fā)言

　　2006年3月5日，《大眾證券》聯(lián)合新浪財經(jīng)、中國銀河證券基金研究中心《尋找成長力量--中國基金年度狀元頒獎峰會》活動在南京舉行。新浪財經(jīng)對此次會議進行全程獨家網(wǎng)絡(luò)圖文直播。以下為南京棲霞建設(shè)股份有限公司副總裁王建優(yōu)先生發(fā)言：

　　公司基本情況介紹

　　南京棲霞建設(shè)股份有限公司成立于1999年12月，是國家一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中國房地產(chǎn)著名品牌企業(yè)和核準(zhǔn)制下中國房地產(chǎn)行業(yè)的首家上市企業(yè)。公司控股子公司共五家，其中四家為二級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一家為國家一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)。公司股票代碼：600533，公司簡稱：棲霞建設(shè)。

　　自成立以來，公司在“住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化+企業(yè)管理現(xiàn)代化+資本運作現(xiàn)代化”發(fā)展戰(zhàn)略的指引下，秉承“新城市主義”開發(fā)理念，以誠信經(jīng)營為根本，以技術(shù)創(chuàng)新為依托，以市場需求為導(dǎo)向，以實現(xiàn)環(huán)境效益、社會效益、經(jīng)濟效益的同步增長為目標(biāo)，成功開發(fā)建設(shè)了包括多項國家示范工程在內(nèi)的許多精品住宅小區(qū)。

　　公司在部、省、市行業(yè)主管部門和政府組織的歷次住宅小區(qū)評比中獲得了“國家小康示范工程”、“全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”(兩次)、“建國五十周年南京十大標(biāo)志性工程”等各級各類榮譽60余項，其中，月牙湖花園不僅在建設(shè)部、科技部組織的小康住宅評比中一舉獲得規(guī)劃設(shè)計、工程質(zhì)量、科技進步、室內(nèi)

　　公司公開發(fā)行股票前股本總額為1億股，共有六個發(fā)起人。其中：南京棲霞建設(shè)集團有限公司持有6,800萬股、南京新港高科技股份有限公司持有2,924萬股。本公司于2002年3月首次向社會公開發(fā)行人民幣普通股4,000萬股并在上海證券交易所上市交易。發(fā)行后總股本為1.4億股。

　　2005年4月公司轉(zhuǎn)增股本后，股份總額為2.1億股，其中流通股份6000萬。

　　公司于2006年1月11日召開了股權(quán)分置改革相關(guān)股東會議，并于2006年1月19日順利完成了股權(quán)分置改革工作。本次股權(quán)分置改革方案的主要內(nèi)容是：

　　公司非流通股股東以持有的1680萬股作為對價，支付給流通股股東，以換取公司的非流通股份獲得上市流通權(quán)，流通股股東每持有10股將獲得2.8股對價。同時非流通股股東作出了以下三項承諾：

　　2006至2007年，公司年度凈利潤以2005年為基數(shù)年均復(fù)合增長率不低于30%。

　　控股股東南京棲霞建設(shè)集團有限公司所持非流通股股份在自獲得上市流通權(quán)之日起三十六個月內(nèi)交易或者轉(zhuǎn)讓的價格不低于8元/股。

　　2005年至2007年，三年內(nèi)公司的原非流通股股東將在年度股東會議上提出按照不低于70%的比率分配當(dāng)年的可分配利潤議案，并對該項議案投贊成票，以保障該議案獲得年度股東會議的審議通過。

　　2005年度公司經(jīng)營情況回顧

　　1、2005年度主要樓盤的開工、施工、竣工、銷售情況

　　目前，公司在江蘇省范圍內(nèi)擁有天泓山莊、匯林綠洲、云錦美地、天悅花園、百水芊城、楓情水岸、IALa國際、瑜憬灣、上城風(fēng)景、東方天郡、仙林新市區(qū)NO.2005G28號地塊等十多個開發(fā)項目。除無錫瑜憬灣項目和仙林新市區(qū)NO.2005G28號地塊尚處于前期開發(fā)階段外，其余項目均已開工建設(shè)。

　　2005年，公司工程施工面積118.6萬平方米，其中新開工面積48.8萬平方米，竣工面積62.8萬平方米，銷售面積40萬平方米，銷售結(jié)算面積28.37萬平方米，銷售額21.5億元，回籠資金19.3億元，銷售結(jié)算金額13.25億元，利稅近4億元。

　　2、2005年度主要經(jīng)營業(yè)績完成情況

　　2005年，公司經(jīng)營情況良好，實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入13.25億元，比上年同期增長35.94%；實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)利潤3.17億元，比上年同期增長51.67%；實現(xiàn)凈利潤1.49億元，比上年同期增長40.62%；每股收益0.708元(全面攤薄)，凈資產(chǎn)收益率21.36%(全面攤薄)。公司及控股子公司的銷售面積及銷售收入已連續(xù)多年在南京市住宅市場排名第一。

　　四、2005年江蘇房地產(chǎn)市場分析

　　1、房地產(chǎn)開發(fā)投資特點

　　(1)房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，但增幅明顯減緩。

　　近幾年江蘇房地產(chǎn)開發(fā)投資呈快速增長的態(tài)勢，2002年、2003年、2004年增幅分別達到32%、49%、57%。在國家和地方一系列宏觀政策的調(diào)控下，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅從2004年下半年開始呈現(xiàn)減緩的趨勢，2005年，全省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1527億元，同比增長20%，增幅明顯小于前兩年的增幅。

　　(2)住宅類投資所占比重最大，是房地產(chǎn)開發(fā)的主流。

　　從結(jié)構(gòu)上看，住宅類投資占絕大部分，2005年的投資額為1124億元，同比增長17%，比重保持在70%以上；辦公樓和商業(yè)用房投資額分別為54億元、215億元，比重較小。這一特點表明，江蘇省商業(yè)用房和辦公樓供需已基本趨于平衡；而商品住宅由于住房制度的改革、城市化進程加快以及居民生活水平提高等因素，增長迅速，商品住宅供應(yīng)是江蘇省房地產(chǎn)市場的主流。

　　(3)蘇南投資比例最大，蘇北投資增幅最快。

　　從城市來看，蘇南所占的投資比例最大，但增幅明顯回落。2005年，南京完成房地產(chǎn)開發(fā)投資296億元，同比僅增長1%，蘇州和無錫為414億元、227億元，同比分別增長24%和16%。蘇北所占的投資比例不大，但增幅迅速，如徐州增長了51%、鹽城增長了65%。

　　2、土地開發(fā)情況

　　在國家和地方一系列宏觀政策的調(diào)控下，開發(fā)商拿地更加理性，土地開發(fā)計劃明顯放慢。2005年，全省土地購置面積2736萬平米，同比減少34%；土地成交價款299億元，同比減少18%；完成土地開發(fā)面積1745萬平米，同比減少14%。

　　從我公司有開發(fā)項目的南京、蘇州、無錫三個城市來看，下降幅度都非常明顯，如南京的土地開發(fā)面積、購置面積和成交價款分別比同期下降了24%、64%、43%，下降幅度較大，這也反映出宏觀調(diào)控下開發(fā)商拿地變得更加理性，未來房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量將趨緊。

　　3、商品房施工規(guī)模

　　(1)施工規(guī)模持續(xù)擴大，住宅占據(jù)絕大多數(shù)。

　　受往年施工規(guī)模快速增長的慣性影響，全省施工面積和竣工面積均有一定程度的增長。2005年，全省施工面積15183萬平米，增幅為23%，竣工面積4671萬平米，增幅20%。從物業(yè)類型來看，無論是施工面積還是竣工面積，住宅都占了絕大多數(shù)。

　　(2)各城市間差異較大，南京、蘇州和無錫位居前三甲。

　　全省商品房供應(yīng)量持續(xù)增長，蘇州、南京和無錫的供應(yīng)量仍然位于江蘇省前三甲。南京的施工面積為2702萬平米，同比增長17%，竣工面積627萬平米，同比略降3%；蘇州的施工面積和竣工面積分別為4697萬平米、1403萬平米，同比增長22%、24%；無錫的施工面積和竣工面積分別為1799萬平米、516萬平米，同比增長16%、7%；三城市共占全省供應(yīng)量的約60%。

　　4、商品房銷售情況

　　(1)商品房銷售面積快速增長，蘇南持續(xù)領(lǐng)跑。

　　從全省來看，商品房銷售形勢較好，市場供銷兩旺。2005年，全省商品房銷售面積3662萬平米，同比增長15%。銷售面積最多的三個城市分別是蘇州、南京和無錫，其中，蘇州為906萬平米，同比增長28%，南京、無錫商品房銷售面積分別為607萬平米、399萬平米，與上年基本持平。

　　(2)住宅供銷基本平衡，商業(yè)營業(yè)用房銷售形勢嚴(yán)峻。

　　從物業(yè)類型來看，2005年住宅的供銷比為1.20：1，由于銷售面積主要反映前兩年的銷售情況，因此當(dāng)前住宅的供應(yīng)量與銷售量基本平衡。商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓的供銷比較大，面臨著一定的銷售壓力。

　　小結(jié)

　　江蘇省房地產(chǎn)市場在宏觀調(diào)控下仍然保持了持續(xù)、健康、快速的發(fā)展勢頭，并且蘇南、蘇中和蘇北呈現(xiàn)出較大差異，蘇南房地產(chǎn)市場總體上已步入平穩(wěn)發(fā)展階段，而蘇中蘇北房地產(chǎn)市場則仍處在快速增長期。

　　五、2006年度經(jīng)營計劃及前景展望

　　1、行業(yè)前景展望

　　(1)隨著宏觀調(diào)控政策的逐步到位，行業(yè)規(guī)則日益完善，企業(yè)投資行為和消費者購房行為更加理性，投機行為退出市場，房地產(chǎn)投資規(guī)模和增幅得到有效遏制，商品房供銷總量趨于平衡，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，市場成交量向中檔住房集中，住

　　(2)江蘇省房地產(chǎn)市場在經(jīng)過宏觀調(diào)控初期的震蕩之后正呈現(xiàn)出更加健康的發(fā)展態(tài)勢。根據(jù)江蘇省房地產(chǎn)發(fā)展“十一五”規(guī)劃，未來五年平均每年住宅需求量為4760萬平方米，房地產(chǎn)要以每年20%的增幅發(fā)展。

　　(3)江蘇本省優(yōu)秀企業(yè)迅速成長，全國性企業(yè)紛紛進入，弱勢企業(yè)面臨淘汰；企業(yè)競爭轉(zhuǎn)向以產(chǎn)品定位能力、項目運作能力、內(nèi)部管理效率、融資能力、品牌建設(shè)能力為主要內(nèi)容的企業(yè)綜合實力競爭；以全裝修房建設(shè)和節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材、智能住宅建設(shè)為重點，住宅產(chǎn)業(yè)

　　(4)2006年，南京市重點工程拆遷及“拆違拆破”專項整治啟動(2006年，全市計劃拆遷房屋300萬平方米，計劃“拆違”320萬平方米)，長江四橋、二環(huán)路等重點項目付諸實施，仙林大學(xué)城中心區(qū)和地鐵2號線開工建設(shè)，將大大提高項目的市場形象，促使房地產(chǎn)市場需求增加；蘇州工業(yè)園區(qū)CBD逐漸形成，蘇州公司座落于此的兩項目市場競爭力提升；無錫項目所在地區(qū)已設(shè)立首家國家級工業(yè)設(shè)計園，高薪收入人群的增加引起住宅需求的相應(yīng)增加。

　　2、公司未來發(fā)展趨勢

　　(1)公司的優(yōu)勢：與同區(qū)域企業(yè)相比，公司具有產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、技術(shù)、品牌、人力資源、融資能力、治理結(jié)構(gòu)、成本控制、政府支持等多方面競爭優(yōu)勢。

　　公司的劣勢：規(guī)模偏小導(dǎo)致公司的品牌和管理資源不能充分發(fā)揮作用，規(guī)模效益不能充分體現(xiàn)；負(fù)債率較高；部分項目的目標(biāo)客戶仍存有持幣觀望心理，影響了項目的銷售進度；外地企業(yè)的進入，使市場競爭更加激烈。

　　(2)公司未來的發(fā)展思路：以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以市場需求為導(dǎo)向，以企業(yè)管理現(xiàn)代化、住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化、資本營運現(xiàn)代化為依托，以實現(xiàn)社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益的共同增長為目標(biāo)，走標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、集約化發(fā)展之路。

　　(3)公司的發(fā)展戰(zhàn)略：以自身品牌延伸和競爭優(yōu)勢為基礎(chǔ)，立足江蘇省，步步為營，拓展全國，發(fā)展成為長三角地區(qū)的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，并最終建成一個產(chǎn)業(yè)化程度較高、融資渠道廣闊、管理水平國際化、在全國房地行業(yè)名列前茅的大型現(xiàn)代化住宅產(chǎn)業(yè)集團。

　　3、2006年度的經(jīng)營計劃

　　(1)認(rèn)真貫徹執(zhí)行2006度公司財務(wù)經(jīng)營計劃，確保主營業(yè)務(wù)收入不低于15億元，主營業(yè)務(wù)利潤率不低于2005年度的水平，營業(yè)費用和管理費用占主營業(yè)務(wù)收入的比例不高于2005年度的水平，2006年度實現(xiàn)的凈利潤比2005年度增長率不低于30%。

　　(2)公司將根據(jù)經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略和2006度的財務(wù)經(jīng)營計劃和現(xiàn)金流量計劃，在對房地產(chǎn)市場及潛在的房地產(chǎn)項目進行充分調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，充分利用公司的各種資源和條件，力爭落實更多新的開發(fā)項目，增加新的土地儲備項目，以實現(xiàn)公司經(jīng)營效益的持續(xù)穩(wěn)定增長。

　　(3)加快落實前次募集資金項目云錦美地和天泓山莊的經(jīng)營計劃，確保云錦美地項目在2006年度內(nèi)全面竣工，天泓山莊項目在本年度絕大部分竣工，并取得良好的經(jīng)濟效益。

　　(4)采取有力措施確保在建的匯林綠洲三期、楓情水岸一、二、三組團在2006年上半年竣工，東方天郡一期和上城風(fēng)景一期已開工多層住宅在2006年度全面竣工，并確保其他在建項目按計劃實施。

　　(5)落實2006年度開工計劃，確保二季度開工無錫瑜憬灣項目一期、東方天郡二期工程，三季度開工仙林G28土地項目，四季度開工楓情水岸四組團、Iala國際二期。

　　(6)在充分調(diào)查研究房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)律的基礎(chǔ)上，深入分析公司自身的開發(fā)經(jīng)營能力，研究制定出公司確實可行的“十一五”發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃，提升企業(yè)的文化和品牌價值，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益，給廣大股東以更好的回報。

　　謝謝！