中房集團總裁孟曉蘇：發行REITs活躍資本市場

　　□ 本報記者 申林英

　　最近國外境外投資基金紛紛進入中國，收購和探詢收購我國內地主要城市的收租物業。針對這些大部分被稱為“REITs”的一種投資信托基金搶灘中國的萌動，中國房地產業協會副會長、中房集團總裁孟曉蘇博士接受記者采訪時認為，如果在我國發行這種投資信托產品，則可推動我國長期低迷的資本市場重新活躍，并將形成一輪新的投資潮。

　　據孟曉蘇介紹， “REITs”的全稱是“房地產投資信托基金”。依照國外有關法律規定，“REITs”被嚴格限定專門用于收購和擁有較高租金回報物業的基金，而且必須把每年收入的絕大部分以股利方式分配給投資人。這使其成為一種“高收益、低風險”的特殊股票，很受投資人歡迎。僅以美國為例，“REITs”已經占股票市場的15%，總市值達到2��390億美元，“REITs”的年均回報率達12.35，比道瓊斯指數、納斯達克指數和標準普爾指數都高，而風險率較之為最低。

　　孟曉蘇說，基金進入中國內地收購物業將有良好的贏利前景。理由有四：一是內地有較高租金回報的房產，是“未開墾的處女地”；二是內地房產不斷升值而且預計還有較大的升值空間；三是對海外基金更為有利的是，

　　但為什么我國的“REITs”沒有發展起來？孟曉蘇分析說，目前“REITs”進入我國內地收購物業的最大障礙，就是在我國還沒有適應“REITs”需要的免征企業稅制度。“REITs”在境外都是規定在分配股利以后才由收益人繳納所得稅，而在我國則規定租金收入都要由企業交納租賃稅、所得稅等，完稅后方可匯出境外，這就造成了重復納稅。因此，“REITs”進入中國內地，對物業回報率的要求就更高。但物業升值與

　　此外，有關方面對海外這種金融創新產品的風險認識仍存有誤區。其實，在我國發行“REITs”風險小而好處大。REITs嚴格限制基金管理人把資金投向非收租物業，不允許用于投資其它在建項目，這就相當于“只允許買正在下蛋的雞”，規避在建項目的不確定性風險。同時，投資人通過購買“REITs”

　　孟曉蘇指出，“REITs”與傳統股票證券相比，不僅有物業回報穩定、風險較小的優點，而且按年度分紅使投資者能拿到現金收益；兼有物業升值較快，使投資者權益穩定上升的好處；還有便于監管、可以有效避免上市公司“黑箱操作”的好處。發行“REITs”將使中國資本市場重新活躍。

　　孟曉蘇認為，由我國批準發行“REITs”來吸引國內資金，不僅可以防止優質物業流往海外，而且會給我國股民帶來新的希望，使國內部分資金通過購買“REITs”重新回到資本市場。無論是從搞活我國資本市場的角度，還是從減少通貨膨脹壓力的角度來考慮，這都是一條可行之路。

　　孟曉蘇建議，證監會和國家稅務總局應盡快制定發行“REITs”的相關條例，將這種房地產投資信托基金引入中國，可以有效地完善我國的房地產金融。一方面，可以給房地產企業帶來新的運營思路，使其不必急于將有良好收租前景的房屋產品在市場上銷售，而是將產品做成出租物業，再將收益好的產品通過“REITs”整體變現，成為資本市場上好的投資產品；另一方面還將為基金管理機構、房地產從業人員開辟新的經營領域和帶來新的就業前景。