化解調控后遺癥私募REIT--REITs的中國路徑

http://whmsebhyy.com 2005年10月19日 14:51 21世紀經濟報道

　　王世渝

　　“十一”剛過，好戲連臺。神六上天、五中全會召開、全運會開幕，無不呈現給國人一個美麗的金秋。同樣，在房地產金融領域也是熱鬧非凡，商務部提交給國務院的全國商業地產調查報告中提出設立中國REITs市場的建議，得到國務院主要領導的重要批示，有關金融要員還致電業內人士探討REITs前進之路。

　　此間銀監會關于房地產信托投資計劃的212號文件再次提高房地產開發融資門檻，而海外金融機構收購中國物業的消息頻頻見諸報端。大家不約而同把注意力轉移到設立中國REITs的探索和期盼中來。

　　臨淵羨魚，不如退而結網。設立中國REITs越來越緊迫。然而大多數人略顯悲觀，認為十分遙遠。我不以為然。

　　如果按國際資本市場公開發行的條件來推動設立中國REITs市場，勢必有“雄關漫道真如鐵”的艱難。光一個稅制調整，人大立法，再制定操作規則，安排試點，非歷時幾年而不得；海外上市又確屬“遠水”。

　　但是，我們何妨按照中國國情來創新設計REITs的中國路徑，以滿足國內市場的需求？

　　設立中國式的REITs有幾種方式可選擇。第一，按國際標準公開市場模式一步到位；第二，以房地產產業基金形式公開發行上市；第三，以產業基金形式私募；第四，以信托資金計劃形式私募。

　　我認為，根據中國目前狀況，選擇第四種形式比較適宜。這條路徑我稱之為：中國式私募REITs。

　　大體建議如下：

　　1.市場需求——中國已有上萬億平方米存量商業物業；有10多萬億缺乏投資途徑的高額儲蓄和手持現金；有幾十家尚缺業務量的信托投資公司。

　　2.設立方式：中國

銀監會在2004年10月18日面向社會征求意見的《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法》文稿基礎上，進行修改。并制定實施細則。以此作為中國REITs的游戲規則。《辦法》與先前的相關法規的主要區別是：(1)以現有經營性房地產物業作為發起人，設立信托資金計劃，不允許為開發項目融資；(2)取消200份限制，設立最低發起凈資產量(應不少于10億元)；(3)產品采取私募形式；銀行、證券公司均可利用其金融主體資格和營業網點進行銷售。(4)每只REITs允許一定比例的負債率(不高于50%)；(5)必須設立獨立于信托投資公司以外的資產管理機構。由具有相關資質的房地產投資管理公司管理；(6)由中國銀監會非銀局專門設立房地產投資信托計劃監管中心進行監管；(7)房地產投資信托計劃每年必須將出租和投資產生的收益的90%以上全部分配給信托受益人；(8)由銀監會與國家稅務總局進行協商，共同制定稅收政策，對進入房地產信托計劃的資產所產生的稅種和稅率以及信托受益人通過投資房地產信托投資計劃所產生的投資收益個人稅給予優惠并全國統一；(9)信托投資計劃不設期限，不設保底收益，受益憑證可在一定條件下，在銀監會指定的場所進行轉讓。

　　以上僅僅是一個方向性的、非正式的建議文本。目的很簡單，設立中國REITs的呼聲已經越來越高。金融、房地產、商業零售的廣大投資者都有強烈的要求，相關學者，政府官員也已經全面關注REITs。

　　設立私募REITs具有如下優點：

　　1.操作簡單，滿足了分業經營、分業監管的現行政策；

　　2.可解中國REITs的燃眉之急。

　　3.為國內各參與主體創造了機會。與海外金融機構構成競爭關系，有利于緩解

人民幣匯率壓力。

　　4.為公募創造條件，積累經驗。

　　5.有利于防范日益加劇的

商業地產風險。

　　6.有利于改善房地產市場的融資環境，降低房地產對信貸的依賴。

　　設立私募REITs與目前的房地產宏觀調控并沒有沖突，反而可以通過設立REITs起到化解調控后遺癥的作用。我們可以先簡后繁，等到私募REITs試點從設立—運行—擴充有了一定規模和經驗后，再將私募發展到公募和公開交易，就會達到我們通常所說的“積極穩妥發展資本市場”的目的。

　　(作者系上海瑞思房地產投資管理有限公司董事長)

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