REITs 越來越近

　　見習記者 田晶

　　編者按

　　一年以前，華銀投資等部分投資機構開始實際操作并研究REITs時，顯得非常孤獨，很多物業持有人問：REITs在中國能做起來，能做成功嗎？

　　走進2005年，REITs儼然成為中國房地產關鍵詞，大家的疑問開始變成：我也想走REITs路徑，能告訴我怎么走嗎？

　　除房地產開發商之外，政府部門、銀行、信托機構、海外基金、

　　自美國而東南亞，自新加坡而香港，REITs的腳步離我們越來越近。

　　宏觀調控下房地產開始進入金融為王的時代，飽受資金之渴的國內房地產企業面對REITs的出現，仿若發現了救命稻草。問題的關鍵在于，我們能抓得住它嗎？

　　2005年9月26日，北京國際飯店，由《21世紀經濟報道》、《樓市》雜志、搜狐焦點房地產網共同舉辦的“2005 REITs(北京)國際合作論壇暨項目推介會”，吸引了業界各方代表。房地產亟待融資渠道多元化，如何走REITs路，成為焦點話題。

　　北京報道

　　《21世紀》：宏觀調控下地產企業面對的最大問題是資金問題，如何看待融資渠道多元化？

　　胡旭成：中國房地產市場上海外基金正蜂擁而至，目前在北京規模超過10億美元的就有幾十家。這些基金經理們不是在準備項目，而是迫切想拿到項目，其中暫時以住宅項目為主，他們對寫字樓的投資仍有所顧忌。海外基金的投資饑渴，很可能會導致先期的投資項目出現大面積虧損，這樣的結果會使市場對中國房地產作出負面的評價。由于缺少本土化人才和開放機制，未來三至五年內基金投資將走入低潮期。

　　巴曙松：現在，國內的房地產市場沒有房地產融資，只有房地產貸款，有限的房地產信托不過是銀行貸款的替代形式。目前，房地產企業高度依賴銀行貸款，而銀行的信貸文化又是一種“當鋪文化”和“磚頭文化”，發放貸款取決于抵押物而不是企業現金流，會為雙方帶來一定風險。

　　目前，有不少地產企業通過海外上市進行融資，從他們企業的業績來看，波動幅度相當大。連專業的地產商判斷都發生非常大的偏差，讓單個房地產投資者進行投資，風險非常高，所以，金融體系應該做出創新服務。

　　毛大慶：房地產企業和銀行不正常接軌，這是不僅存在于中國，而且存在于整個亞洲的房地產文化的問題。據我們統計，整個亞洲，包括澳大利亞和新西蘭的REITs規模，都還不及美國三分之一。REITs涉及到外匯管理、監管體制，法制健全等問題。新加坡五年以前就開始著手解決這些問題，中國臺灣、中國香港、馬來西亞、印度尼西亞、菲律賓也都在建立關于REITs的法制、法規。

　　李伏安：房地產的周期性非常強，周期性與經濟周期有關。一旦融資工具不具有穩定性，沒有規避風險的一整套措施，這種周期性就會加大。發展多元融資渠道政策的重要目的，就是抵消、熨平或是減低房地產周期的波動。中國房地產行業有30到50年的發展機遇，應該把REITs作為與其相匹配的穩定的、適當的、多元化的融資工具來大力發展，我們的政策應該是引導而非限制。

　　王永平：發展REITs不會帶來房地產金融泡沫，因為它要求有專業機構管理，比普通投資者更理性，要求也更嚴格。從凱德置地今年上半年選擇的很多物業來看，都是優中選優，不是缺錢就給你錢。好的REITs可以引導好的商業物業，讓真正的商業地產公司拿到足夠的資金，做完整的商業地產，而不是簡單地賣掉。

　　《21世紀》：目前，國內地產企業能做REITs嗎？時機是否已經成熟？

　　葉子華：香港證監會今年修訂了香港房地產守則，撤銷了REITs投資海外物業的限制，還把REITs最高負債比例由30%提升到45%，這兩個政策其實也為中國房地產商提供了一個集資和套現的渠道。

　　REITs在國內發展目前還存在一些問題，主要是國內稅種較多，稅率較高，會影響REITs稅后的投資回報率。如果選擇在香港上市，香港證監會對上市公司要求特別嚴格，包括財務狀況、法律條件、產權等方面的要求，從籌備到上市需要一個較長時間。另外，內地房地產開發商對經營房地產項目缺乏經營經驗，REITs需要通過專業團體管理資產，把它包裝成具有穩定回報的金融工具。此外，國內房地產項目很容易出現產權問題，物業拿不到產權證或是欠繳土地費用的情況時有出現。

　　李伏安：發展REITs很重要的一環就是政策和環境。目前存在買房和租房結構不平衡的政策。REITs投資的是商用物業，只有租房才會商用，而我們現在都是買房自己住，不鼓勵買房投資然后租出去，這就導致REITs政策和環境的缺失。所以，我們即便不采取鼓勵政策，也要首先考慮對政策性的購房采取中性政策，而非限制政策。

　　首先，要引導買房和租房的結構平衡。允許買房投資出租，允許和鼓勵租房，對于合理的租金要確立合理的稅收政策，中性激勵的政策是REITs成立的前提。在房地產流通方面，應該確定一個基本的流通政策，即確保房屋流通的交易成本最低化，因為存量房的流動性政策是支持整個房地產市場的基礎。

　　現在，我們發展REITs缺少的是法律制度，以及稅收優惠政策。REITs是一個橋梁機構、橋梁公司，橋梁公司沒有自己的經營就沒有營業稅。簡單講就是股東對于投資者，對于買房者都有一些稅收優惠，這樣才有投資吸引力，沒有稅收優惠的REITs將很難做下去。

　　齊霽：新加坡和香港金管局、聯交所都看好大陸REITs市場，為推動中國內地物業到他們的資本市場上進行融資，給予了很多政策上的優惠調整。從海外基金來講，因為REITs在國外要發行，必然要有人購買，誰來買？現在應該說對于中國內地的物業，機會已經來了，因為目前在新加坡、香港市場還沒有一只中國內地資產組成的REITs，而很多基金經理所管轄的基金，尤其是跑長線的基金，非常希望將中國大陸的REITs納入其投資組合。一旦中國內地的REITs出現，尤其是新加坡和香港，其銷售將不成問題。

　　據UBS(瑞銀證券)的最新預計，未來5年內中國內地REITs總資產將達到1500億元，主要包括零售業地產、工廠廠房、寫字樓和高檔公寓，每個物業都產權清晰，有穩定的可預見的現金流。北京、上海、廣州、深圳等戰略城市的零售物業是最受歡迎的，其次是沿海省會城市和一些重要省份的地級城市。從時間上來講，物業最好在經營三至五年后做REITs，剛開業就不適合做REITs，因為零售物業往往前三至五年是資金培育期，資金會有較快的增長，五年以后相對穩定下來，這個時候做REITs才能夠達到預期要求。另外，還要看進入資本市場的時機，李嘉誠旗下長實集團本來準備今年在香港上市一只REITs，但由于領匯預計于今年年底上市，李嘉誠便將其REITs計劃挪到了明年。

　　《21世紀》：是否只有香港或者海外才是發展REITs的最好市場？國內市場與之相比狀況如何？

　　巴曙松：在香港進行REITs投資，并不是一個最優選擇，而是不得已的次優選擇。中國內地有大量儲蓄且增幅仍然很快，房地產商也有大量融資需求，但是，為什么我們整個金融中介的功能需要到香港或者海外去完成？這說明我們本土融資結構存在重大問題。

　　由于國內市場不發達等原因，很多企業到海外上市本無可厚非，因為企業發展是第一位的，但是，在國家收支平衡表上，大量企業到海外上市，其主要是人民幣收入，就必然存在匯率風險。從國家層面來看，香港的REITs可以給內地提供一個參照，給內地企業在緊縮時提供多一個選擇。

　　今年以來，金融市場出現一個顯著特征，即，拿貨幣政策代替信貸政策。一方面是銀行由于資本充足率的約束，信貸緊縮。另一方面是現在貨幣市場資金異常寬裕，市場迫切需要融資結構創新。

　　有人說，中國房地產行業是大起大落的行業，這點值得我們反思。當前，應當積極呼吁發展中國本土的REITs市場，這是值得大家關注的動向。其實隨著《信托法》的出臺，如果稅收環節能更加清晰明確，發展中國內地本土REITs的條件就應該基本成熟了。