REITs地產和商業三位一體

　　王世渝

　　中國房地產行業的變革與分化終于出現了。

　　“房地產金融”，“商業地產”已然成為這兩年房地產業的時尚物語。例如大連萬達集團的商業地產經歷了早期的探索和整體出售時的陣痛與甜蜜，又開始了全新的嘗試；萬

通集團更提出由“香港模式”向“美國模式”的轉變戰略；金源集團分布于北京、重慶、昆明的大型購物中心(SHOPPING MALL)，總投資已經高達93億元。

　　一切都還剛剛開始。

　　7月12日，亞太區

　　很明顯，金融、地產、商業依然處于各自分割、自娛自樂階段。

　　但市場卻向金融、地產、商業提出了要求：三者要達到高度的、深層次的融合。房地產金融與商業地產，核心的內容就是融合。這種融合涉及三個領域，機會很多，難度很大。

　　在金融、地產、商業之間，金融處于頂端平臺，房地產居中，商業處于其下，由此構成了一個價值鏈。房地產連接兩端，故而出現了房地產金融與商業地產的說法。在這種說法里，房地產居主導地位。

　　中國房地產發展20年來，其運作模式沿襲了香港模式，原因很簡單，中國房地產的產業化是從深圳開始萌發的，而深圳就是向香港學習的。這種模式又從深圳傳承到海南、廣西北海。1993年宏觀調控，海南、北海的人全部突圍出來回到內地，把香港模式的種子傳播到全國各地。

　　中國是全球最大的引進外資的國家之一，但除了近鄰的香港、新加坡、臺灣等國家和地區之外，幾乎沒有歐美的房地產

　　最近，外資終于來了，但來的不是房地產公司，而是金融機構。我們這才意識到，在美國，房地產是金融的一部分，是被基金化、

　　以購物中心為例：投資購物中心是近幾年最熱門的投資行為。購物中心是中國房地產的新物種。這個物種的引進必須有適合它的生態環境和完整的生物鏈。

　　中國的房地產是以住宅為核心的房地產，住宅產品投資的推出方式是將住宅賣給零散消費者：投資——升值——變現。所以很多人都能成功地成為開發商；當住宅開發商開始投資商業地產，或者是在大量住宅產品中夾雜商業地產時，往往由于不了解商業地產運作，導致產品不符合商家需求。這就是行業沒有細分所帶來的投資開發瓶頸。

　　只有將金融、地產、商業進行有機融合，建立這三個節點緊密聯系的價值鏈關系，才能做好購物中心。最成功的典范就是美國的西蒙。

　　西蒙是什么？它既不是沃爾瑪這樣的零售經營商，也不是大連萬達這樣的購物中心投資商，也不是銅鑼灣這樣的購物中心運營商。

　　目前中國還沒有一個跟西蒙一樣的機構。西蒙是購物中心REITs��(房地產投資信托基金)的管理公司。它是金融、地產、商業管理的綜合體。它通過資本市場不斷融資來開發、收購購物中心，是房地產金融的角色；同時它又能通過商業規劃、商家品牌管理、租戶調整，業態規劃、整合零售來提升商業運營能力，使租金收入穩定、持久、提升。

　　西蒙能做到這個水平全賴美國有龐大的REITs市場，既能變現退出，又能投資融資，運用自如。

　　這才是中國房地產金融的方向，也是商業地產的方向。

　　金源集團、萬達、銅鑼灣，以及市場大潮中不斷涌現的商業地產開發商，若不走上這條道路，依然會繼續苦惱。

　　(作者系上海瑞思房地產投資管理有限公司董事長)