REITs混局

　　本報記者 陰雪 特約記者 李孟姣 北京、深圳報道

　　融資之迫

　　REITs(房地產信托投資基金)，正在成為房地產商的另一個幌子。

　　“樂觀估計，我們將會于11月在香港發行房托基金(REITs)。”越秀城建內部人士日前大方透露。越秀投資(資訊 行情 論壇)?0123.HK?將旗下部分市值大約20多億元的商業物業，以REITs的形式分拆在香港上市。

　　換言之，計劃倘若通過，越秀城建REITs或將成為香港首只REITs，也將實現以中國物業為組合的REITs在國際

　　除了越秀城建，華銀投資與深國投也是當下最熱門的REITs發行者。

　　眾多REITs響應者不惜“以身試法”，除了REITs的收益率與可控制性頗具吸引力外，還在于，生意人與生俱來的那一種搶占利潤高地的心態。

　　今年6月16日，香港特區

　　這樣一來，已于2001年開放的新加坡REITs市場，在面對中國內地房企發行REITs時又多了個競爭對手，而且這是一個資本更為活躍的與中國大陸血脈相連的國際市場。

　　新加坡自1999年準許REITs上市以來，已有5只REITs在掛牌交易。香港于2003年7月正式公布《房地產投資信托基金守則》，但境外資金無法進入發行REITs，尤其是2004年香港領匯基金官司纏身而中途退出后，各方對于推出REITs更為審慎。

　　一個明顯的例子是，去年即開始籌劃在新加坡發行REITs的越秀城建，近期才傳出發行REITs的具體消息，據接近該公司籌劃REITs項目的知情人士透露，選擇新加坡是高層最初的想法，那時香港對內地企業發行REITs有一定的限制，而在這個過程中，城建集團已經完成了與香港越秀的資產重組，并更名越秀城建，順利蛻變成一家港資公司，在REITs的前期資產審核與評估方面省卻了很多繁瑣細節，為改道香港發行REITs做好了鋪墊。

　　“我們準備發行REITs的消息傳出后，越秀投資股價也看漲了。”越秀城建相關人士對REITs的進展顯然很滿意。

　　華銀投資控股有限公司投資管理部總經理劉思彤曾在公開場合明確表示，該公司正在運作的REITs年底前便可在新加坡上市。

　　“我們收購的物業資產總值已經超過3億美元，達到新加坡股市對一只REITs規模的基本要求，目前新加坡星展銀行(DBS?和瑞士信貸第一波士頓?CSFB?是我們的承銷商，同時提供資金支持。”該公司首席財務官齊霽在接受媒體采訪時宣稱，“一切順利的話，上市計劃有可能提前到今年11月實現。”

　　深圳國際信托投資有限責任公司(以下簡稱深國投)也正在低調進行REITs上市的前期工作。今年7月份，嘉德置地旗下的嘉德商用產業有限公司與深國投商用置業有限公司(以下簡稱深國投置業)和深圳市深國投商業投資有限公司簽署的協議，以33.73億人民幣收購深國投旗下的15家購物商場的65%股份；此后，深國投置業又與美國最大的商業地產信托投資公司西蒙房地產集團以及摩根士丹利房地產投資基金簽署了一項涉及12家新建商業中心開發計劃的框架協議。

　　深圳市德思勤咨詢公司投資總監胡寧較為熟悉深國投REITs之旅，他表示，“和嘉得置地的合作是因為嘉得置地可以將深國投的資產收購打包到新加坡通過REITs上市，和摩根士丹利、西蒙合作則會給深國投物業帶來更多機會，摩根士丹利甚至可以把深國投帶去REITs發展最成熟的美國”。

　　來自大連萬達集團內部的消息是，在以40%股權換取美國一知名投行80億元人民幣的資金后，雙方還將進一步展開合作——選擇萬達的一部分購物中心打包成資產包，于明年一季度以REITs的形式境外上市。

　　瓶頸之惑

　　內地房企對于REITs的熱衷，幾乎到了業內人人樂于對REITs談經論道的地步。然而，在沒有一只REITs真正出現之前，房地產商們要做些什么？

　　深圳某大型房企，在運作REITs屢屢碰壁之后，大嘆“戰略是對的，戰術卻是錯誤的”。

　　出于雙方都是一種公司行為的角度來考慮，越秀城建在與香港投行星展國際洽談收益率和傭金時，簡直就是一場持久角力。

　　“現在我們談好的最低收益率就是8%。”越秀城建方面透露。

　　相對于越秀城建的成竹在胸。其他房企，包括深國投這樣的國企，卻面臨著更加困擾的難題。而就連深國投這么優質的資產，對于發行REITs，他們也不敢表示出十足的信心。

　　中國海外發展(資訊 行情 論壇)中心主任、經濟學家孫飛對所有想做REITs的機構提出了忠告：內地公司到香港或新加坡去上市，其涉及到的諸如外匯管制等政策及法律上的障礙會更大。

　　例如，有消息稱，今年，國家外管局為防止國內資金抽逃到境外又作出新的規定：內地到海外上市的REITs要通過報批，這項規定對內地專業機構的REITs在海外上市要求嚴格。

　　“過去，境內物業若想到境外上市，其中最主要的一個渠道就是買殼上市。”一知情人士向本報記者透露，為了規避上述政策限制，這種紅籌股的做法對于內地欲在境外發行REITs的房地產商和金融中介機構而言，具有一定借鑒意義。據了解，目前已有公司正在以類似的方式進行REITs運作。

　　而中誠信托投資有限責任公司市場部負責人馬挺則對本報記者表示，上述做法理論上講很合理，但實際操作卻不太可行。因為，繼“紅籌股事件”之后，國家外匯管理局于今年1月24日下發了《關于完善外資并購外匯管理有關問題的通知》，要求境內居民通過境外企業并購境內企業設立的外商投資企業，必須嚴格執行各項審批程序。

　　在稅收政策方面，小投資者也不是完全受益人。

　　據凱德置地(中國)投資有限公司副總裁廖茸桐介紹，新加坡政府在稅收政策上給予REITs大力的支持。例如擁有REITs的企業將收入的90%分配給投資者后，其盈利部分可免繳所得稅，同時REITs的散戶投資者的收益部分也可免交個人所得稅。但目前國內的資產管理機構的盈利須在稅后分配，并且中國內地的政策中缺少物業產權過戶到REITs里的稅收優惠，這就為REITs發行后對投資者的收益分配埋下隱患。

　　麥格理集團董事大中華區創辦人溫天絡就對這一系列的政策風險表示了擔憂，“我們看到內地很多法規和政策不一致，而且變數極大，這給REITs市場帶來很多不確定性。”

　　成本與收益之間

　　內地企業背景的REITs運作者們不得不面對的是資產評估和國家有關部門的審核。

　　要到境外上市的REITs，其資產包中的物業必須符合境外的國際標準。那么哪些物業是投行眼中適合做REITs的物業？

　　REITs最適宜的規模為30億港元左右，其入選的房產項目應該是規模大、流通性好、位置佳和承租人分散的物業。長實集團2003年在新加坡推出的置富房托?及新加坡本土的CAPITALMAIL，兩者無論在結構、集資額和回報率等都大致相同，即約36億港元的規模及約6.8%的回報。在物業組合方面?類別越簡單，越容易得到市場接受。市場對各類型的房地產物業，己設定不同的回報率。如購物商場，投資者可接受6.5%-7%的回報率；若以混合型物業組合上市?雖然有助分散風險，但可能要調高回報率去吸引投資者。

　　根據有關上市公司條例，REITs上市將涉及到上市公司的分拆或是重大出售的問題，最好的形式是以重大資產出售方式而不是分拆上市，但其前提是必須獲得上市監管機構的同意。

　　“能夠滿足上述條件的，業主有意愿出售該物業的，并且我們雙方能夠在價格上達成一致的，是少之又少。”這一系列的篩選即要花上一段時間，更遑論緊接而來的收購、調查、評估、報批等程序。

　　對此，馬挺則從房地產商的角度作出了闡釋。他表示，國內的REITs到海外上市，包括稅率及金融中介的傭金，房地產商所承受的資金成本大約為9%-10%。

　　“我們做REITs，是分兩部分收益的：一部分是一次性融資，第二部分是手里持有一部分物業，這個過程當中，有分紅額和今后經營收益等。我們還可根據基金的運作情況操作，進行再次融資。”越秀城建營銷中心有關人士稱。

　　如果上述狀況正是造成目前REITs“雷聲大雨點小”的原因，那么，“在還沒有充分的準備之前，短期之內想靠REITs緩解房地產商的資金之苦肯定是不現實的”。

　　由于目前國家信貸和土地政策的限制，房地產商的資金缺口很大。一邊要融資，一邊也要核算成本，可以肯定的是，房地產商再也不能像以前那樣只通過銀行或第三方的借貸，簡單融資了。

　　房地產商們都明白，房地產生意越趨復雜，風險的機率就越高。