上海房價暴漲 海外基金北京拓市搏升值空間

　　本報記者 陰雪 北京報道

　　利潤驅(qū)動下的資金轉(zhuǎn)向

　　獵人終要尋覓獵物。

　　約翰·羅納德是專門為美國邁阿密的一只私募基金進行不動產(chǎn)投資的KEREDYK公司的高級顧問。這一次，他將銳利的目光投向了北京。

　　不久前，羅納德專程赴北京考察，目標是京城的高檔公寓和寫字樓。“北京的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模以及她所擁有的這么多高品質(zhì)物業(yè)，令我感到吃驚。”短短幾天的北京之行顯然讓羅納德非常滿意。他表示，回國后，他將把此次考察的成果向其服務的基金匯報，并將進一步制定投資計劃。

　　“從去年年底、今年年初至今，北京是被海外基金所一致看好的城市，”中原地產(chǎn)總經(jīng)理助理顏光茂這樣分析羅納德的動機，“他們(海外基金)紛紛把投資重心從上海變成北京，并且一定要投資、買東西，而不僅僅是觀望。”顏光茂所在的公司是一家已經(jīng)與50家左右的海外基金建立了長期緊密聯(lián)系的顧問咨詢機構。

　　盡管此前海外基金進入中國是首選上海，“進入成本要比北京低得多”是顏光茂總結(jié)的理由，然而此后卻有越來越多的基金拋售了他們在上海的資產(chǎn)。顏光茂認為，這正是上海

　　基金在中國投資的節(jié)點，發(fā)生在今年3月份開始宏觀調(diào)控之后：上海采取了大量的調(diào)控措施；而中國的另一國際大都市北京卻一直保持相對穩(wěn)定的角色。“那些海外基金認為上海房地產(chǎn)市場的高利潤已到達一定的空間了。”顏光茂說，正是基金的逐利性，使得基金公司在上海利潤空間減小的情況下，把資金撤出，轉(zhuǎn)而投向其他城市。

　　他舉例說，在上海CBD的一個公寓已經(jīng)賣到了30000～40000元/平方米，而北京類似區(qū)位的產(chǎn)品才賣10000多元/平方米。因此，相比上海，北京房地產(chǎn)市場的整體房價和回報在未來將有很高的升值機會。再與國際上的其他大都市相比較，北京的升值空間就更為明顯。

　　“買現(xiàn)貨”

　　自去年年底以來，基金迅速展開在北京的一系列“行動”，投資方式主要是尋找有長期穩(wěn)定收益的房地產(chǎn)項目。戴德梁行投資部董事蕭公儀在接受本報記者采訪時舉例說，“投資者比較喜歡帶租約的項目，這樣在今后較長一段時間會有穩(wěn)定的收益，可以有效的回避風險，給股民投資回報的信心。”總體來講，這一類型的物業(yè)包括寫字樓、酒店式公寓、經(jīng)濟型酒店以及商業(yè)項目。

　　顏光茂將這類投資于有長期穩(wěn)定收益的房地產(chǎn)項目的行為概括為“買現(xiàn)貨”。

　　談到“買現(xiàn)貨”的好處，顏光茂認為，這使得投資的風險和資金占用的成本都有所降低。“對于一些沒有成熟團隊和戰(zhàn)略投資伙伴的基金來講，買現(xiàn)貨會比較多一些。而在今后的基金投資中，買現(xiàn)貨也一定會占一個很大的比重。”但顏光茂同時指出，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的日益成熟、對拓寬融資渠道的愈發(fā)渴望以及法制法規(guī)的不斷健全，房地產(chǎn)開發(fā)公司與基金進行股權融資合作的比例也會逐漸增加。

　　榮尊堡國際俱樂部公寓目前已受到多家海外基金關注，其銷售總監(jiān)陳世鳴對此頗有感觸，“隨著中國土地政策和房地產(chǎn)開發(fā)政策的變化，基金公司現(xiàn)在正在試圖尋找更多合作方式。”陳世鳴以股權融資的方式為例：基金以股權融資方式參與房地產(chǎn)開發(fā)，使他所得到的回報就比僅僅購買物業(yè)的回報率更高，并且可以在開發(fā)階段、出租階段及銷售階段都獲得收益。而對于開發(fā)企業(yè)來講，在銀行信貸越收越緊的情況下，開發(fā)商要想滿足自己巨大的資金需求，海外基金利用資金優(yōu)勢“乘虛而入”也就成為必然。

　　市場冷暖難測

　　基金對內(nèi)地房地產(chǎn)的投資，令央行《2004中國房地產(chǎn)金融報告》(以下簡稱《報告》)也對境外“熱錢”炒房現(xiàn)象予以關注。

　　《報告》表示，受房價快速上漲和

　　央行的警示，不難令業(yè)界感受到宏觀調(diào)控指向。然而，無論基金公司還是開發(fā)商，都難免流露出對市場互動的迫切心態(tài)。

　　8月19日，富力地產(chǎn)集團推出以商務為主的大型綜合業(yè)態(tài)建筑群——富力廣場。富力(北京)地產(chǎn)開發(fā)有限公司

　　無論如何，基金在北京市場的投資將會是一場持久戰(zhàn)。在多方利益集團的關注和博弈之下，開發(fā)商選擇基金也不僅僅是為了短期融資。

　　“我們項目主要選擇國際性的、符合產(chǎn)品定位的基金。”對于與海外基金的合作，陳世鳴表示會從企業(yè)自身資金鏈的需求出發(fā)，達成長期的合作，并為企業(yè)在海外融資、海外上市等方面尋求機會。