五大行詳解海外基金投資策略

　　本報(bào)記者 馮胤穎 翟宇 發(fā)自上海

　　陳立民(仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)董事)：上海市場(chǎng)的基金規(guī)模只有50億~100億元

　　現(xiàn)在內(nèi)地求售的成熟物業(yè)，價(jià)值都超過10個(gè)億。根據(jù)我的估算，目前在內(nèi)地尋找物業(yè)收購(gòu)的海外基金規(guī)模大概在50億~100億元之間，其實(shí)也就是5~10棟樓而已。

　　過去成批找上門來的海外基金，大多都只是“游客”。而現(xiàn)在找上門的基金，目的都很明確，都會(huì)就收購(gòu)某一物業(yè)展開洽談。

　　其實(shí)，基金并不熱愛

　　現(xiàn)在有一些海外基金已經(jīng)準(zhǔn)備把收購(gòu)的物業(yè)打包，以REITS的形式到新加坡或中國(guó)香港上市。這將令所有人瘋狂！屆時(shí)，即便物業(yè)價(jià)格貴一點(diǎn)，也會(huì)有基金出手接盤。

　　葉建成(戴德梁行投資咨詢部助理董事)：基金正在降低回報(bào)率

　　目前，戴德梁行正在操作的海外基金收購(gòu)上海成熟物業(yè)的資金規(guī)模約在30億元左右。海外基金似乎對(duì)處于市中心的成熟物業(yè)，尤其是全租賃的物業(yè)更感興趣。

　　但目前適合海外基金收購(gòu)的物業(yè)已經(jīng)越來越難找。不是因?yàn)闆]有中意的物業(yè)，而是由于前期摩根士丹利等大規(guī)模基金的收購(gòu)案引起市場(chǎng)震動(dòng)，賣家的叫價(jià)已經(jīng)水漲船高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出基金的心理價(jià)位。

　　為此，已有不少海外基金把原來的投資回報(bào)率由10%下調(diào)至8%。同時(shí)，內(nèi)地可供投資的成熟物業(yè)有限，因此海外基金之間也存在一定的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。

　　劉德?lián)P[第一太平戴維斯物業(yè)顧問(上海)有限公司董事長(zhǎng)]：基金表現(xiàn)積極活躍

　　目前，海外基金仍然非常活躍，盡管有些項(xiàng)目可能一時(shí)談不成，但海外基金會(huì)選擇在合適的時(shí)候達(dá)成合適的收購(gòu)。

　　投資基金在收購(gòu)之后會(huì)有不同的操作方法，諸如我們所熟悉的摩根士丹利等基金，準(zhǔn)確的說法是基金管理公司，它的每筆資金背后代表了不同的海外基金，而這些海外基金都有不同的要求，例如在多長(zhǎng)的時(shí)限里實(shí)現(xiàn)什么樣的利潤(rùn)率等。

　　翁琳(上海高力國(guó)際物業(yè)服務(wù)有限公司華東區(qū)常務(wù)董事)：AMC盼接爛尾地產(chǎn)

　　從高力國(guó)際的觀察來看，目前海外基金對(duì)三類物業(yè)很感興趣，一是高檔辦公樓；二是市中心的零售物業(yè)；三是工業(yè)土地。

　　從海外基金的類型看，近期有一類基金開始活躍，在海外被稱為AMC(AssetManagementCompany)，即專門收購(gòu)不良資產(chǎn)的基金。1997年東南亞金融風(fēng)暴時(shí)，這類基金活躍于韓國(guó)、泰國(guó)等東南亞國(guó)家進(jìn)行收購(gòu)。

　　之前內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是蓬勃發(fā)展，這類基金盡管在內(nèi)地有一定的布局，但由于市場(chǎng)上這類案例不多，顯得較為低調(diào)。但近期，AMC開始活躍，并且有一部分從北京轉(zhuǎn)來上海，并對(duì)一些住宅項(xiàng)目感興趣。

　　楊東宇(世邦魏理仕投資部高級(jí)經(jīng)理)：

　　5月開始，以世邦魏理仕的案例來看，海外基金比過去多了許多。這主要是人民幣升值預(yù)期以及各種政策的效應(yīng)發(fā)生后，市場(chǎng)上可談的項(xiàng)目也在增多。

　　從基金的大小來看，大基金，主要以歐美為主，偏好市中心最好地段，投資回報(bào)率高，以摩根士丹利為例，回報(bào)率通常是稅前8%~10%；中小基金例如韓國(guó)等地的基金，資金實(shí)力和大基金有一定的差距，因此會(huì)選擇一些二級(jí)地段的土地或住宅項(xiàng)目等。

　　此外，一些小型私募基金也相對(duì)活躍，但尚未形成氣候。