一個私募基金的中國投資路

　　本報記者 翟宇 發自上海

　　最近，王謙決定放緩在國內尋找項目的進程：“最好的投資時機應該在11、12月吧，雖然有不少好項目，但我覺得沒有必要現在急著介入。時機很重要，欲速則不達。”

　　王謙服務的基金公司是一個名為特羅斯房地產的美國私募基金，在波士頓已有近20年

的歷史，去年曾在美國完成了一個近2億美元的基金投資。王謙是該基金在中國的合伙人。

　　2003年底，他在上海注冊了美國特羅斯房地產投資咨詢(上海)有限公司，只投資5000萬元以下的項目。從公司注冊時開始，王謙就決定只投資二、三線城市，不做上海、北京等一線城市的項目；只做住宅，不做商業物業。

　　“上海、北京的住宅市場已連續幾年不斷上漲，如果我們現在投資的話，項目做好也要三五年之后了，誰知道那時候這些城市的

　　過去一年里，王謙的足跡遍及南北，他認為威海、青島和金華這幾個城市比較符合他們的投資標準。

　　投資就是投“人”

　　找上門的第一個項目是一個位于海南省海口市的住宅項目。在對項目報告及相關資料進行詳細分析后，王謙決定赴海口進行實地考察。他還專門聘請了市場調查公司對該項目周邊的可比樓盤價格進行分析，“這是投資者最關心的”。

　　前期考察結束后，王謙基本決定投資該項目。可是，就在商業及法律安排均已結束時，合作戛然而止。因無法通過其他渠道對合伙人進行更詳盡的了解，同時合伙人在

　　經過這個項目之后，王謙開始覺得，目前國內房地產開發公司在運作和管理方面都不成熟，尤其是受制于投資額的規模，他只能與一些中小

　　王謙甚至認為，只要找對合伙人，利潤分成都不是問題。“人找對了，即便是差的項目，他也能幫你把損失降到最低；如果人找錯了，就算是很好的項目，也會被他管理得一塌糊涂。但是對人的考察需要時間。”

　　因此，此前一段時間，王謙并不急于找項目，而是有意地與一些合伙人建立良好的關系，同時對其進行考察。

　　回報率之辯

　　今年國家對房地產市場的宏觀調控令王謙心里暗喜。“以前很多開發商不愿意讓我們控股，或者無法接受我們提出的高利潤率，現在都答應了。”

　　投資國內房地產項目，王謙的預期年回報率為30%~35%，“如果運作得好，國內大部分二、三線城市的投資回報率會遠遠高于我們的預期。”而國外投資房地產開發的通行回報率不過20%。

　　王謙并不諱言高回報意味著高風險，二、三線城市的房地產市場沒有一線城市那么成熟，開發商的運作和管理經驗都有所欠缺，但是其土地成本低，同時房價又有較大的上升空間，由此帶來高回報。

　　不過，讓王謙有點哭笑不得的是，國內很多開發商在向他推介項目時，張口就是“我們的項目投資回報率是100%”。“他們的意思其實是項目如果做三年，1億元的投資可以收回2個億。”

　　王謙的算法可不是這樣的。他所說的投資回報率，是指自有資金的回報率。海外基金對回報率的要求會細化到一元錢的，就是說一元錢投進去，可以產生幾元錢的利潤回報。

　　在這一點上，王謙經常與國內的開發商產生分歧。他表示，海外基金對利潤的要求都有自己的測算和安排。雖然基金對開發商的要求很嚴，但是如果項目管理得好，基金也會與開發商共同分享因管理良好而產生的“額外”利潤。

　　這種安排被稱為“瀑布式”利潤分配：假設基金與開發商最初約定的自有資金回報率是每年12%，如果開發商因管理到位，使項目的年回報率達到20%，那么多出來的8%可以按事先約定，或以6：4分成；如果年回報率達到30%，那再增加的10%，則可以按5：5分成；如果能使年回報率達到50%，則多出的這20%，將以4：6分成……

　　“這種利潤分成方式對開發商其實是一種激勵機制。”不過，王謙坦言，目前能接受這種方式的國內開發商還在少數。