凱雷攜4.1億美金啟動(dòng)?xùn)|亞地產(chǎn)投資

　　特約記者 洪馥怡　香港報(bào)道

　　國(guó)際私募基金巨頭凱雷投資集團(tuán)近日成立了旗下首只亞洲房地產(chǎn)投資基金，其投資目標(biāo)之一便是中國(guó)。

　　凱雷投資董事總經(jīng)理李準(zhǔn)桓在接受本報(bào)獨(dú)家專訪時(shí)透露：該基金規(guī)模為4.1億美元，

投資者來(lái)自亞洲、歐洲、美國(guó)以及中東等地，其中包含退休基金，私人投資銀行、保險(xiǎn)公司資產(chǎn)以及個(gè)人資產(chǎn)等。這筆資金會(huì)均衡投向中國(guó)、日本、韓國(guó)等東亞國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)，并會(huì)為投資者爭(zhēng)取20%或以上的內(nèi)部回報(bào)率�烮nternal Rate of Return�牎�

　　該基金已于較早前投資到日本和韓國(guó)的地產(chǎn)市場(chǎng)，投資項(xiàng)目包括韓國(guó)的Century Tower和 Pacific Tower，以及日本東京的Omiya Center Building和Diamond Warehouses。

　　李準(zhǔn)桓同時(shí)表示：凱雷不但會(huì)投資于

　　投資地域

　　國(guó)內(nèi)監(jiān)管部門對(duì)于地產(chǎn)泡沫極為警惕，采取了各種措施遏止

　　市場(chǎng)近期盛傳凱雷正在購(gòu)買北京一購(gòu)物商場(chǎng)，李準(zhǔn)桓對(duì)此的回應(yīng)則是“沒有此事”，不過(guò)他坦言凱雷鐘情零售物業(yè)，隨著北京和上海的人富有起來(lái)，消費(fèi)力將不斷提升，所以對(duì)零售行業(yè)的增長(zhǎng)非常有利。

　　近年海外基金蜂擁而至，與內(nèi)地的發(fā)展商強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手打造各大房地產(chǎn)項(xiàng)目，李準(zhǔn)桓表示：與內(nèi)地企業(yè)合作，凱雷不想僅僅成為融資工具，而是希望雙方為彼此的發(fā)展帶來(lái)協(xié)同效應(yīng)。其目標(biāo)合作伙伴應(yīng)發(fā)展優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)項(xiàng)目，凱雷與國(guó)際的建筑師一直有交流，凱雷希望通過(guò)合作來(lái)提升中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目的素質(zhì)，以達(dá)到國(guó)際水平，借以提升合資企業(yè)在國(guó)際的聲望。

　　與眾多海外基金相比，李準(zhǔn)桓坦言凱雷自身具備多項(xiàng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，例如環(huán)球網(wǎng)絡(luò)，凱雷與多間國(guó)際大型企業(yè)有密切聯(lián)系，對(duì)于內(nèi)地企業(yè)來(lái)說(shuō)，要開拓國(guó)際市場(chǎng)抑或“走出去”上市都有很大裨益。

　　“我們?cè)谏虾：捅本┒荚O(shè)有辦公室，凱雷會(huì)集中自行投資這兩個(gè)市場(chǎng)。房地產(chǎn)是個(gè)地區(qū)性的行業(yè)，上海市場(chǎng)與深圳和天津很不同，若在上海以外的城市投資，由于對(duì)其他城市不熟悉，我們傾向與當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展商合作，至于重慶、深圳、廣州和天津等城市，我們都很感興趣，并且會(huì)花時(shí)間進(jìn)一步研究當(dāng)?shù)氐耐顿Y機(jī)會(huì)。”李準(zhǔn)桓說(shuō)。

　　項(xiàng)目合作先行

　　凱雷目前正在與內(nèi)地的上市及私人房地產(chǎn)商洽談，李準(zhǔn)桓未有就此透露詳情，他轉(zhuǎn)而對(duì)兩類機(jī)構(gòu)的利弊予以了分析：“私人企業(yè)的增長(zhǎng)潛力很大，他們很想把公司上市，而上市公司的透明度較高，若凱雷直接入股將為企業(yè)帶來(lái)許多正面影響。不過(guò)在開始時(shí)，我們傾向與內(nèi)地地產(chǎn)商先以項(xiàng)目形式合作，因?yàn)槿粝Ｍ�發(fā)展長(zhǎng)遠(yuǎn)合作關(guān)系，我們必須先了解合作伙伴、行業(yè)的發(fā)展前景和市場(chǎng)的供求情況。”

　　凱雷對(duì)投資物業(yè)和房地產(chǎn)公司并不設(shè)金額上限，可是下限為2500萬(wàn)美元，考慮到集團(tuán)所花費(fèi)的資源和時(shí)間，所做的投資規(guī)模不能太小。雖然凱雷首只亞洲房地產(chǎn)基金規(guī)模只有4.1億美元，但是通過(guò)杠桿原理，凱雷可將投資放大到15億美元的資產(chǎn)，并且會(huì)繼續(xù)通過(guò)銀行貸款來(lái)支付投資項(xiàng)目所需的費(fèi)用。

　　李準(zhǔn)桓介紹說(shuō)，凱雷選擇投資項(xiàng)目的時(shí)候，會(huì)仔細(xì)研究項(xiàng)目的升值潛力，對(duì)于出租的投資物業(yè)，會(huì)先考慮物業(yè)的地理位置和潛在的租金收益。基金一般會(huì)在收購(gòu)物業(yè)并持有約5年后才出售，而其他投資物業(yè)則會(huì)持有3至5年，待市況好和資產(chǎn)升值時(shí)賣掉套現(xiàn)。李氏更認(rèn)為有機(jī)會(huì)把旗下物業(yè)打包，以房地產(chǎn)信托基金(REITs)形式到海外上市是一個(gè)很好的退出方法。

　　逐步完善退出機(jī)制

　　對(duì)私募基金來(lái)說(shuō)，退出亦是投資中的關(guān)鍵一環(huán)，李準(zhǔn)桓發(fā)現(xiàn)投資于中國(guó)的基金的退出機(jī)制正在改善，如近期地產(chǎn)界非常關(guān)注的跨境REITs，把物業(yè)打包到香港和新加坡上市。“我們也正在咨詢那些成立REITs的機(jī)構(gòu)，因?yàn)橐赃@個(gè)途徑退出市場(chǎng)能為基金帶來(lái)很大的流動(dòng)性。在退出的時(shí)候，我們會(huì)視乎市場(chǎng)情況，若市場(chǎng)周期改變，我們可能會(huì)繼續(xù)持有物業(yè)，抑或賣掉，但我相信中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的升勢(shì)將不會(huì)停止，這個(gè)市場(chǎng)為投資者帶來(lái)的回報(bào)亦會(huì)相對(duì)不斷提升。”

　　世邦魏理仕中國(guó)研究部經(jīng)理覃曉梅接受本報(bào)專訪時(shí)表示，外資進(jìn)入中國(guó)最大的風(fēng)險(xiǎn)是政策風(fēng)險(xiǎn)，中國(guó)市場(chǎng)還不是很規(guī)范和透明，投資基金最關(guān)注投資之后如何退出市場(chǎng)，以及如何可以把盈利匯出國(guó)外支付給投資者。

　　由于中國(guó)尚無(wú)產(chǎn)業(yè)基金法，所以房地產(chǎn)信托還不能以REITs的形式在內(nèi)地上市。目前內(nèi)地有房地產(chǎn)信托，這與REITs的區(qū)別主要在于其總規(guī)模比較小，每個(gè)約在2億至3億元左右，離REITs上市最低要求的20億規(guī)模還有一段距離。此外，這種信托要求房地產(chǎn)項(xiàng)目集中。

　　覃曉梅預(yù)計(jì)，當(dāng)2006年中國(guó)物業(yè)市場(chǎng)更趨成熟時(shí)，許多海外基金為了退出中國(guó)市場(chǎng)，將會(huì)把物業(yè)組成REITs到香港或新加坡上市，這些基金將會(huì)很受為求穩(wěn)定回報(bào)的退休基金的歡迎。

　　·資料鏈接· 美國(guó)凱雷投資集團(tuán)系全球最大的私募基金公司之一，該集團(tuán)在全球組成32個(gè)不同類型的基金，包括企業(yè)收購(gòu)基金、風(fēng)險(xiǎn)投資基金和房地產(chǎn)投資基金等，管理資產(chǎn)規(guī)模高達(dá)309億美元，在位于北美洲、歐洲、亞洲的十三個(gè)國(guó)家設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)。

　　Internal Rate of Return：即指通過(guò)計(jì)算物業(yè)現(xiàn)金流的現(xiàn)值，投資者每年可從其投資獲得的回報(bào)。