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LPFs緊隨REITs而來，信托公司面臨申銀萬國等新進入者
本報記者 蔣飛 發自深圳
房地產信托投資基金(REITs)雖然還未在內地真正現身，但已有競爭對手緊隨而來。上市房地產基金(LPFs)有可能作為券商的一項創新產品推出，并參照封閉式股票投資基金的模
式運作。昨天，本報記者獲悉，目前多家券商正在進行以房地產等物業項目為基礎資產的LPFs產品研發，其中申銀萬國證券公司(下稱“申萬”)與上海證券交易所進行的項目研究已經取得初步成果。
申萬一位人士昨天向記者證實，上市房地產基金是申萬正在進行的一項創新研究，但是目前尚未進入業務操作階段。這位人士介紹說，申萬兼并收購業務總部將作為今后LPFs產品的前臺，負責項目開發和產品設計；而公司的資產管理業務總部則作為該業務的后臺，負責基金的日常管理。“券商開發的LPFs產品，實際上是作為集合資產管理業務的一部分。”這位人士表示。
“LPFs是REITs采用的一種解決流動性的安排，可以理解為在交易所上市的REITs，比如香港的領匯基金。”房地產投資顧問機構香港基強聯行董事總經理陳基強日前對記者表示。
“理論上講，申萬正在研發的LPFs產品將通過公開募集的方式募集資金，并在交易所上市。它的運作類似于封閉式的證券投資基金，以契約形式約定基金的投資領域、管理模式、收益分配以及到期清盤。”上述申萬人士表示，“這一產品創新還需要證監會出臺管理辦法，但是目前監管層的工作重點在股權分置改革，所以上市房地產基金還沒有被很緊迫地提上日程。”
房地產基金的基礎是房地產項目的證券化，而包括住宅抵押貸款的信貸資產證券化的破題為房地產項目的證券化埋下了伏筆。經國務院批準，信貸資產證券化試點工作于今年3月正式啟動。“如果信貸資產中的住房抵押貸款能夠實現證券化，那么住房、商業地產乃至停車場、路橋設施等等實現證券化也不會很遙遠了。”上海同策咨詢總經理孫益功對記者表示。
值得注意的是，銀監會也在推動信托公司開發真正意義上的REITs產品。“長期以來信托公司做的房產信托產品都是開發型的，相當于項目的前期融資，且有地域限制和200份的最高份額限制，在此基礎上無法開發REITs產品。”深圳某知名房地產公司人士對記者表示，去年10月，銀監會出臺《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法(征求意見稿)》，允許信托公司超越200份的限制，但是對公司的資質要求十分嚴格。
“盡管兩種思路的產品存在競爭，但是從現狀來看，信托公司做房地產投資基金較券商而言存在更多的困難。”孫益功表示。長期對LPFs進行研究的深圳證券交易所則在一份研究報告中認為，以契約型基金形式發展房地產基金的法律障礙較小，具有較高的可行性。該報告稱，LPFs將有助于分散化解銀行信貸風險，并為國內證券市場提供低風險的投資產品。
“無論如何，內地的證券交易所顯然是看到了房地產基金這一龐大上市資源的潛在價值。”陳基強表示，“新加坡交易所的上市房地產基金一直十分活躍，香港交易所也在6月開放本地REITs投資境外物業資產，這些都對內地盡快推出REITs和LPFs產品提供了動力。”
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