房地產(chǎn)信托基金當(dāng)春乃發(fā)生 首只準(zhǔn)REIT現(xiàn)身江湖

　　房地產(chǎn)信托基金“當(dāng)春乃發(fā)生”

　　首只準(zhǔn)REIT“聯(lián)信.寶利”現(xiàn)身江湖

　　□本報記者 朱中偉

　　去年以來，房地產(chǎn)信托受到各方歡迎。但是受2002年6月央行關(guān)于“接受委托人的資金信托合同不得超過200份”的限制，信托計劃規(guī)模都難如理想。

　　而近日記者了解到，去年10月18日銀監(jiān)會發(fā)布的《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法(征求意見稿)》征求意見期已經(jīng)結(jié)束，正在準(zhǔn)備出臺，該辦法可能將取消200份。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這為催生中國的房地產(chǎn)信托基金(REIT)做好了準(zhǔn)備。而近日，專業(yè)從事房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的聯(lián)華信托已經(jīng)搶先推出了可稱之為國內(nèi)第一只準(zhǔn)房地產(chǎn)信托基金的“聯(lián)信.寶利中國優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)投資信托計劃”，使這一全新投資品種開始步入普通投資者視野。　

　　準(zhǔn)REIT現(xiàn)身江湖

　　據(jù)悉，美國從1960年出現(xiàn)房地產(chǎn)信托基金，迄今已經(jīng)有300多個此類基金，市值達(dá)3000多億美元。專家認(rèn)為，國內(nèi)目前情況與美國當(dāng)年REIT起步時情況很相似。一方面房地產(chǎn)企業(yè)的融資有一些困難，另一方面，當(dāng)時美國普通投資者大多只能投資于住宅市場，沒有集合投資的合法渠道。

　　聯(lián)信寶利是目前國內(nèi)的第一只準(zhǔn)房地產(chǎn)信托基金。與以前的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品先有項目再募資金相比，聯(lián)信寶利是先募集資金，然后在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)前景看好的地區(qū)投資房地產(chǎn)行業(yè)，投資的方式多樣，包括貸款、股權(quán)投資、成熟物業(yè)產(chǎn)權(quán)購買等多種方式。

　　同時，與以往房地產(chǎn)信托產(chǎn)品一般只發(fā)一期不同，它是國內(nèi)首個分期發(fā)行的產(chǎn)品。此外，它還在預(yù)期收益以外增加浮動收益，十分類似基金的分紅。總體上說，該計劃是按照房地產(chǎn)投資信托基金的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計的，雖然不能完全達(dá)到基金的各項條件，但其設(shè)計已十分接近契約型封閉式基金。

　　準(zhǔn)入門檻較高

　　在實際操作上，REIT仍有較高準(zhǔn)入門檻。擬議中的《暫行辦法》規(guī)定，開展不受份數(shù)限制的房地產(chǎn)信托公司，在提足各項準(zhǔn)備金后，凈資產(chǎn)不低于人民幣5億元；過去兩年連續(xù)盈利且信托業(yè)務(wù)比重在60%以上；已累計發(fā)行房地產(chǎn)集合信托計劃3次以上，且信托計劃已經(jīng)結(jié)束并實現(xiàn)預(yù)期收益等九項條件。

　　對此，聯(lián)華信托總裁李嘵東表示，“過去兩年連續(xù)盈利且信托業(yè)務(wù)比重60%以上”將大多數(shù)公司擋在門外。在目前國內(nèi)59家信托公司中，這一指標(biāo)的平均水平才百分之十幾，能像聯(lián)華這樣2004年信托業(yè)務(wù)收入占總收入三分之二以上的公司少之又少。

　　另一方面，房地產(chǎn)信托基金要投資在不同的方向，像聯(lián)信寶利，它的信托資金可以運用在向房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)提供貸款；投資房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)股權(quán)和購買商業(yè)用途樓房或住宅三個方向。因此，它的運作需要很高的地產(chǎn)專業(yè)知識，而從目前國內(nèi)信托公司的現(xiàn)狀來看，符合這些條件的人才還非常缺乏。

　　對此，目前聯(lián)華信托的解決思路是引入了國際知名的戴德梁行對準(zhǔn)備投資的項目進(jìn)行獨立評估，對于戴德梁行認(rèn)為不可行的項目，公司堅決不做。

　　誠信仍是根本

　　一些業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，如何建立起信托公司和投資者之間的真正互信是問題的根本。特別是2004年，接連發(fā)生慶泰信托、愛建信托、金新信托等事件，使得投資者對信托產(chǎn)品的風(fēng)險有了深刻的認(rèn)識。

　　記者發(fā)現(xiàn)此次聯(lián)信寶利計劃中別出心裁的引入了受益人大會制度。該制度使得投資者通過相關(guān)程序能夠掌握相當(dāng)大的權(quán)力，例如重大投資方向的改變、托管人的更換等等。有專家認(rèn)為，受益人大會制度使得投資者對信托的用途有了最終的發(fā)言權(quán)，有利于增強(qiáng)投資者信心。