海外中小基金的流向：開發商抓不住的救命草

　　見習記者 田新杰 上海報道

　　9月9日，上海美聯物業(資訊 行情 論壇)接待了一個由荷蘭銀行組織的境外投資考察團，與9月13日摩根士丹利(簡稱大摩)聯合上海盛融以9000萬美元收購上海世貿大廈相比，這個主要由歐美、日本和香港等地15家基金的30余位代表組成的考察團，則低調許多。

　　對急需資金的住宅開發商而言，慣于收購商用物業的大摩離他們太遠，眼前這個低調的投資考察團似乎更接近現實。

　　在30余個成員中，除中小海外基金公司代表外，還包括華僑、外國人士及海外企業的投資代表。

　　海外中小基金與住宅對接

　　上海美聯物業區域董事劉志忠告訴本報記者，“這次考察團的目標是上海的一些高檔住宅物業”。

　　“我們給考察團推薦的是景觀、朝向、樓層最佳，單套千萬元以上的頂級房源。包括新天地(行情 論壇)附近的華府天地、北外灘的白金府邸、靠近浦東張江的城市經典別墅”。

　　其中，華府天地累計合同均價55637元／平方米，白金府邸頂層復式房源單價在4萬元／平方米以上。

　　在劉看來，只有這些住宅物業中的頂級產品，才符合外資考察團的“口味”。

　　“與以往偏重商用物業不同，這次考察團的投資目標開始轉變，這也是海外資金在觀察上海樓市近幾個月的表現后，在住宅市場發現了新機遇。”劉分析。

　　上海美聯物業分管經理宋磊在與考察團成員的接觸中了解到的情況是，在海外投資者眼中，上海目前的樓價還是偏高，但同時，在經歷了5個多月的低迷后，“處于低谷的上海住宅樓市，對外資而言是一個入市好時機。根據房地產行業一般3-5年一個周期，此時進入，顯然比在市場高漲觸頂的時候更具投資前景。”

　　其實，外資對高端住宅物業的投資在逐步加大。央行《2004年中國房地產金融報告》披露，“境外資金購房集中于別墅、公寓等高價位商品房，2005年前兩個月，境外資金購買上海單價11000元／平方米以上新建商品住房的面積和金額同比增長47.6%和73%，購買單價11000元／平方米以上的二手住房面積、金額同比增長2.8倍和3.1倍。”

　　中介在很大程度上扮演了外資流入“橋梁”。因為對內地住宅市場信息的缺乏，使海外投資者不得不求助于投資中介。

　　中介橋梁下的資金流向

　　盛陽地產基金戰略中心最新發布《2005中國外資地產基金生態報告》指出，“在中國，以基金形式存在的中小型外資地產基金不少于50家，其掌控基金規模多在1億-3億美元，每個項目投資額度一般在5000萬美元以內”。此外，還有數量更多的境外個人、企業的投資者。在劉眼中，他們都是中介服務的對象。

　　“對剛剛涉足中國房地產的海外資金而言，本地市場信息不足是首先面臨的問題。”仲量聯行中國區董事陳立民指出，這種不足需要適合的中介來扮演資金與物業之間的紐帶，引導資金流向最具盈利空間的物業。

　　對海外投資者而言，

　　因此，中介的橋梁作用趨明顯。

　　據劉志忠介紹，在香港或內地沒有設立機構的海外投資者，一般會選擇一家大的跨國公司合作，如果在香港已經設有辦事處或者公司總部，一般會通過香港的中介總部，找中介的內地機構進行操作。

　　包括上海美聯物業這次接待境外投資團在內，外資與香港中介的合作有著一貫的方式：外資機構與中介香港總部取得聯系，并提出投資的要求，然后聯系目標城市的中介分公司，中介提供詳細的書面資料和分析報告，同時引導實地考察，投資機構根據取得的信息進行風險評估等工作，如果繼續有意向，則再次聯系中介公司確定投資細節，中介提供開發商情況等進一步信息(隱藏風險、抵押等方面的背景)，最后資金到位。

　　“基金一般選擇投資商用項目，寫字樓等，對住宅的興趣并不大，除非有較高的回報率，比如部分酒店式公寓。”中房指數研究院華東區院長陳晟則認為，外資投資住宅物業將會更加謹慎，投資范圍會限于物業形態成熟、預期有較大升值空間的高檔住宅物業。

　　當本地住宅開發商的“一廂情愿”遭到大型海外基金冷遇時，一些中小海外基金、華僑、外資企業通過中介沖著住宅物業抱團而來，似乎，面臨降價困境的開發商抓到了“救命稻草”，而事實上，這只是錯覺。

　　盛陽地產基金管理專家李沖指出，“基金看房有三大必不可少的條件：其一為開發商的品牌，尤其在

　　另一方面，在相對完備的

　　盛陽地產的最新報告還指出，在地產調控新政期間，外資地產基金和其他國際資本在中國房地產的投資超過150億美元.，“不包括房地產熱錢投資和外資債權融資，外資地產基金今年投資將達28億美元，今年投資額度是上個年度的四倍；外資地產基金在明年的投資將增長至70億美元。”

　　然而，已經踏上降價之路的上海住宅物業，在外資有意愿投資的住宅物業與降價樓盤之間，幾乎沒有“交集”。