購買地產是另一種套現方式 海外基金為誰掏腰包

　　本報記者 吳迪 上海報道

　　8月16日，上海徐匯區的一位房地產資金中介將手指向窗外，“看見對面的大樓么，一個海外基金剛剛把它拿下，2.3個億。”

　　在他們的口中，海外基金永遠是那么慷慨，動輒百億，到處尋覓需要錢的人。只是，

開發商的感受卻并非如此，在經過無數次的談判卻依舊一無所獲的情況下，他們最大的疑問在于，“調控之后，面臨大量的需求，海外基金究竟在為誰‘掏腰包’？”

　　為誰“掏腰包”？

　　由于入市時機不同，企業在調控收緊時的遭遇大相徑庭。

　　在

　　“基金購買是另一種迅速套現的模式。”一位港資企業的負責人告訴記者，在香港，一些好的樓盤受到基金關注，并有大量購買是非常普遍的事情。“在香港的報紙上，除了對政策與市場方向的關注外，單體樓盤的收購消息也占了很大篇幅。由基金買入幾十套甚至幾幢物業的消息幾乎每天都有。”

　　如其所言，在香港樓市一片紅火之時，幾乎所有的港人都在投資房產，然而當市場不好，普通投資者信心不足的情況下，基金購買成了高檔樓盤的一個重要支撐。而另外更重要的一點是，這些購買力具有催化作用。

　　“基金的購買，并不等同于普通買房，對于很多投資者而言它象征著一種市場信心，能夠帶來市場活力，激發幾倍于其本身的購買力。”臺灣房地產專家蔡為民如是指出。那么，長期以來就將香港作為發展標桿的上海，海外基金所起的作用又是否相同？

　　事實上，就像兩地樓價的本質性差異一樣，由于市場成熟度的不同，海外基金的表現也可謂天差地別。戴德梁行副董事長葉建成就坦承，盡管這是一個發展方向，而上海最近海外基金的進入也非常踴躍，但要起到在香港房地產市場中一樣的作用，遠非近期可能。

　　葉的判斷還建立在另一個層面。在香港，絕大多數的市場都集中在幾個巨頭企業手中，他們所制造的產品在一定程度上就代表了優質。與此不同的內地市場，資源分配非常分散，最好的物業不一定就由最好的企業來打造，換而言之，優勢資源所產生的好項目數量要遠遠大于夠檔次的企業數目。而對于這些項目，殘酷的事實在于，即使你夠優秀，依然無法讓海外投資機構為你“掏腰包”。

　　企業與項目的選擇

　　在面對是投資好項目還是好企業的選擇時，荷蘭ING不動產中國區投資總監蔡麗麗毫不猶豫地選擇了后者，而她的判斷，在海外投資機構中具有普遍意義。

　　“就當前的市場而言，我們更擔心的是風險，而不是回報。理所當然，更傾向于與信得過的伙伴合作。”

　　8月15日，上海最大的房地產開發企業之一復地�熂瘓F�牴煞萦邢薰�司宣布，集團與全球三大房地產投資管理公司之一的荷蘭國際房地產在上海再度簽約合作。同時，復地集團與荷蘭國際房地產還簽定了旨在促進雙方今后進一步加強合作的戰略合作框架協議

　　這已經是ING和復地的第二次聯手，此前雙方曾于2004年簽約共同開發上海松江區的復地香堤苑項目，并且此項目也于2004年年底前提前完成銷售目標。而在遇到復地之前，ING在上海的投資可稱作“蜻蜓點水”，并無實際意義。

　　不僅是ING，海外投資機構在上海住宅市場的整個表現幾乎都沿用了這一模式，即基金與企業的捆綁合作。如大摩與上海永業的合作，又如嘉德置地投資開發與基金購買的內部循環。

　　在國內輿論為海外基金青睞國內房地產企業而大造聲勢的同時，宏觀調控的不斷收緊讓眾多國內中小房企對此充滿期待。所有人都在計算著，海外投資機構所掌握的資金數額是多么龐大，每年投資都在翻倍增長。這其中只要有一部分落在自己的企業里，那么就不僅僅是起死回生，更可能取得長足進步。況且自己的項目回報率那么高，基金一來，一切都迎刃而解——難道不是么？

　　但實際情況卻并沒有給他們滿意的答復，海外基金總是興致勃勃趕來，又與無數企業洽談后，告訴你，“對不起，你的企業還無法滿足我們的合作要求”。

　　這就又回到一個老問題上來：有資格獲得海外基金青睞并且擁有有效途徑的企業，往往是那些本身抵御風險能力就比較強的，而在問題嚴重，甚至面對生死存亡的開發企業面前，他們所要面對的，依舊沒有任何改變——持續緊縮的銀行信貸、不確定的調控走向，不透明的市場信息，以及尚未開始就已經不對稱的談判地位。

　　在很多人掰著指頭算又有多少企業獲得了基金幫助的同時，其中的大多數都忽略了一個事實，就是國內房地產企業的模式本質決定了它不僅發展緩慢，而且難以獲得強援。

　　“國內的

　　一位專家指出，國內企業過于執著于自我發展，在“銀行—政府—消費者”這種單線模式中往返，局限了視野，而短期的暴利也始終處于風險之中，一旦出現波折就血本無歸。更重要的一點是，他們在面對投資基金的時候往往存在一種心態，“只要你把錢給我，什么都不用管，保證可以獲得高回報。”

　　而這樣的態度，卻是任何一個海外投資者都不能夠接受的。或許只有等到國內的房地產企業全部靜下心來，花大把的時間對企業架構進行改造后，海外投資者才真正樂意把錢交到他們的手中。

　　那么這個時間究竟有多長？3年？5年？能有多少企業有耐心去完成？所以，與大多數資金中介所鼓吹的不同，海外投資機構明白，他們腰包里的錢，對多數國內開發商而言，只能是鏡中花水中月。