一香港基金欲接手東海商都 整體轉讓價8至9億元

　　市場人士猜測，整體轉讓價在8億～9億元

　　王芳艷　每日經濟新聞

　　《每日經濟新聞》獲悉，被稱為南京東路“百慕大”的東海商都，其整體轉讓事宜終于有了下文。知情人士透露，東海商都的投資方上海華通機電集團已經與澳大利亞、美國等

多個基金接洽，目前很有可能成交的是一家香港基金，估計雙方已經簽訂初步的框架性協議，整個轉讓手續將在今年年底完成。市場人士猜測，其轉讓價在8億～9億元。

　　東海商都整體轉讓的傳言已經流傳達半年多，但之前因為種種原因進展緩慢。

　　“現在和幾家客戶已經談得比較深入。”上海華通機電集團董事長黃正定近日向《每日經濟新聞》證實其最新進展。一位接近黃正定的溫州人士描述，近日黃正定告訴他：懸在心頭的轉讓事情已經基本沒有問題。而在去年黃正定收購該大樓時，他曾經為黃正定捏了一把汗。

　　“資產運作得好回報率高，但是運作不好，風險很大。”該人士說。

　　溫州資本遭遇“禁止分割出售”

　　東海商都位于寸土寸金的南京路步行街，眼下內部整修改造還未結束，靠近山東路一段還圍著尼龍帷幔。自2003年3月該大樓經營的日向百貨停業以來，歇業至今，在熱鬧的步行街上略顯寂靜。

　　據東海商都籌建處的一位工作人員介紹，東海商都歷史曲折，原是上海商業一局和商業二局的辦公大樓，從1995年改造成“東海商都”至今的10年內，商廈經歷了四次“變臉”，最近一次就是溫州人黃正定旗下的上海華通機電集團投資5.5億元，從上海友誼集團購得40年產權，這也是南京路步行街國退民進的典型案例。

　　“溫州人拿下商場后的經營思路通常是買大炒小。”上海商業網點管理辦公室主任浦祖建分析。

　　對此，上海華通機電集團總經理李振林坦承，“最初是準備進行產權分割，然后拿出部分單位出售，估算可以回收20億元。”

　　早先在南京路上收購圣德娜商場的溫州另一企業家就是先例。2002年溫州資本背景的上海華東電器集團有限公司以3億元購入現今的圣德娜購物中心有限公司，之后分割出售部分以回籠資金。

　　但是，也想走分割出售之路的東海商都卻遭遇了意想不到的政策變化。

　　2004年2月2日，上海市房地資源局和市建委聯合發出了《關于商場和辦公樓分割轉讓問題的通知》，要求不得對房地產登記冊中記載為一個權屬單元的房地產擅自分割轉讓。這也就意味著禁止分割出售商鋪和辦公樓，對企業的現金流影響很大。

　　5億元的融資并不輕松。公開資料顯示，上海華通機電(集團)專為此項目籌建公司，總投資5.2億元，其中4.5億元為轉讓款，5000萬元為土地出讓金及契稅，2000萬元為裝修款。

　　“這個大樓之后被抵押，向愛建信托和工商銀行融資3億多元，其中愛建信托7000萬元。”一位中介人士透露。事實上，如果長時間內大樓轉讓不出去，投資方承受的財務壓力會加大。

　　東海商都籌建處的工作人員表示，投資方一方面決定將東海商都改造為“上海笆賽爾國際珠寶交易中心”，另一方面，從去年年底開始對外放出整體轉讓的消息。

　　《每日經濟新聞》了解到，去年12月份，上海華通機電在香港召開了記者會，宣布東海商都公開整體發售。

　　黃金地段與先天不足

　　然而轉讓消息放出后的半年內，東海商都的買家遲遲未定。

　　一位曾經帶美國基金前去查看的國際物業公司人士近日告訴《每日經濟新聞》，東海商都對于基金來說，的確很“誘人”，地段好，升值空間大。但很快，他們就發現了一些問題。

　　從1995年的東海商都到1999年的友誼歐洲商城，從2001年的友誼百貨，再到2002年韓資打造的日向百貨，東海商都幾次變臉都沒成功，成了黃金地段南京路上不能得到黃金效益的少數地方之一。

　　“人們常戲稱這里風水不好，其實是有客觀原因。”上述人士分析說，最大的問題是歷史遺留問題：東海商都原為國有資產，由于歷史沿革形成了多業主現狀，盡管產權歸華通集團，但對于商業大廈最重要的門面卻有部分使用權歸上海書城所有。

　　在面向南京路步行街一側，可以看到不光是東海商都的門面，還有上海書城南京東路店、眼鏡店；而山東路一側還有上海長江計算機公司、味千拉面等眾多租戶。

　　上海書城南京東路分店店長陸永表示，上海書城的面積估計在2000平方米左右。

　　對于華通機電來說，擁有產權卻沒有使用權的部分難以回收高額租金，比如上海書城的租金，因為合同較早簽訂，其租金遠低于目前市場價。

　　“這分割了百貨商廈的整體性。”黃浦區經貿委一人士評論說，而這也是10年來東海商都幾經變臉卻難以成功的重要原因之一。

　　上述黃浦區經貿委人士還分析，由于該大樓原為辦公大樓，它的建筑外觀和內在結構并不適合經營零售業，做零售存在一些先天不足。

　　“歐美基金對這些歷史遺留問題，通常不愿意插手。”中介人士說。

　　不過，東海商都籌建處人士表示，此前準備把東海廣場包裝成珠寶廣場，為此他們曾與上海書城商談過“回租”的構想，也就是上海書城的門店交給東海商都統一經營，上海書城收取市場價的租金。

　　“但目前雙方談判還沒有結果，因為珠寶中心的構想要重新調整。”東海商都籌建處人士說。

　　東海商都“珠寶航母夢”破滅

　　“大樓要賣了，所以招商也就停止了。”東海商都一樓原招商處一位工作人員感嘆。

　　而黃正定近日也向《每日經濟新聞》證實，已經無意繼續經營笆賽爾國際珠寶交易中心。

　　事實上，大樓整體轉讓只不過是表面原因。業內認為，珠寶中心構想的市場前景不被看好才是真正原因。

　　“取名‘笆賽爾’，是因為巴賽爾是瑞士的珠寶之都，投資商也希望東海商都能成為上海的珠寶中心。”東海商都籌建處人士說，華通機電收購該大樓后，決定將其改造為國際珠寶交易中心，當時的依據是，南京路步行街已經形成一個珠寶商圈，老廟黃金、老鳳祥、周大福等品牌齊聚。具體的構想是，1樓至4樓，將成為珠寶銷售、批發中心，吸引國內外珠寶商，經營面積為2.5萬平方米；而5、6樓將是珠寶鑒定、設計及餐飲、休閑中心。

　　東海商都想做上海最大的珠寶

　　“他們曾經咨詢過我們，我們對這個想法提出了質疑。”黃浦區經貿委負責人說，考慮到該地段的珠寶供求關系，他們認為不適合再投入大體量的珠寶店鋪。

　　而一位中介人士認為，東海商都有3萬多平方米面積，這么大體量不適合全部做珠寶店鋪。事實上，國際高檔品牌并不愿意在大賣場經營，因為會造成身價降低的影響。

　　“我們現在的想法是要形成多種業態，尤其是要適合南京路步行街的特色。”東海商都籌建處人士說，但他們現在仍然沒有具體思路，做百貨，高檔路線難做，中檔又難以與華聯、一百等老品牌競爭。“不管如何，反正要出售了，這個問題也就不重要了。”

　　第一太平(資訊 行情 論壇)戴維斯研究數據顯示，南京東路沿街店鋪日租金為5～7美元/平方米，購物中心租金為3.5～5.5美元/平方米，在上海屬于中等偏上水平。