年收益挑戰7% 準房地產基金要當理財王(表)

　　年收益挑戰7% 引入托管銀行為投資者撮合轉讓交易

　　記者 殷鵬 北京報道

　　雖然房地產基金(REITS)相關的管理辦法還未出臺，但國內的多家信托公司已經或即將推出帶有房地產基金性質的理財產品。與傳統信托相比，這種被稱作“準房地產基金”的

產品最吸引人的地方莫過于更高的收益和安全的條款。

　　先有資金再有項目

　　近期該類產品的一個典型代表就是聯華信托發行的聯信·寶利。聯華國際信托業務管理部經理陳穎告訴記者：“以前的房地產信托產品都是先有項目再募集資金，而準房地產基金是先發行產品替投資者理財，再把資金匹配到項目上去，按基金的模式滾動來做。聯信·寶利的設計初衷就是資金先行，不過公司也儲備了一些項目作為備選項目池。”

　　據了解，聯信·寶利募集來的資金將主要投向福建、江蘇、河北等地的樓盤，產品期限為18個月，收益模式為在預期收益以外增加浮動收益，類似某些保本型基金和券商理財產品，只不過基準更高。它規定投資人可以享受優先受益權基準年收益率5.3%，并隨利率上浮而同步上浮，同時投資人還可享受10%的超額利潤分配。

　　風險控制方面，聯信·寶利引入了一家國有商業銀行作為托管銀行，負責監督該項基金的使用；聘請普華永道會計師事務所負責審計工作，戴德梁行提供項目的可行性咨詢。

　　聯信·寶利雖然帶有房地產基金的性質，但與現行房地產信托的相關規定并不沖突——它的份數依然是200份，每份最低門檻25萬元，限定福建地區發行。

　　收益一個更比一個高

　　據記者了解，想推出此類產品的信托公司不只聯華一家，北京一家信托公司醞釀中的產品更具吸引力。它的產品設計為90%向社會投資者發售，對應的是優先收益權；10%由受托人(信托公司)以自有資金進行認購，屬于次級受益權人，期限三年，優先受益權人年收益率為7%，而且可以上浮。

　　傳統信托產品的一個缺點就是流動性差，而該信托公司表示針對該問題，將對這項產品的投資者提供轉讓信息并撮合轉讓交易。

　　該公司一位工作人員表示，預計再有幾個月的時間這款產品就將推向市場，目前主要的工作就是充實“項目池”。記者了解，雖然準房地產基金的突出特點是先有資金后有項目，但各家信托公司在實際推進時仍然十分謹慎，仍然是要預先物色好幾個理想的項目，才敢公開發售。

　　在國外受穩健型投資人青睞

　　房地產基金在國際上已經發展的十分成熟，如大名鼎鼎的“香港領匯”就是投資房地產的基金。香港御峰理財董事總經理陳茂峰認為，以酒店、商鋪、辦公室的租金收入為主要來源的REITs，由于盈利穩定、風險較低，更容易受到穩健投資者的青睞。

　　新加坡星展銀行董事總經理張宗永告訴記者，國際上的主流房地產信托與國內的房地產信托存在較大的區別：“國外的房地產信托沒有存續期限，沒有資金量的門檻限制，形式上更類似于內地的開放式基金，是產業基金的一種，可以掛牌交易。另外國外的房地產基金盈利的一個主要來源是出租物業獲得的收入，而國內的準房地產基金目前還沒有靠此模式設計的，其盈利主要來自參與房地產項目的前期開發。”

　　星展銀行參與了新加坡全部房地產基金的承銷上市，這些房地產基金每年給投資者帶來的回報一般在7%～8%左右。據了解，星展銀行承銷的第一只房地產基金由于年收益率定在了5.8%，投資者不愿買賬，最終導致發行失敗。