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本周一，湖南湖北正在制定房產稅細則引起了廣泛關注，這條消息最初來自國土部網站的一條新聞稿。隨后，媒體爆料存量房、二套房全面開征等細節，但相關地方政府又否認了“正在制定細則”的說法。但媒體又繼續挖出了湖北鄂州、湖南湘潭兩個城市進入試點的消息。

消息變來變去，讓圍觀群眾覺得很不盡興；地方政府猶猶豫豫，可能有各種擔心；市場人士也爭論頗多，到底對降房價有沒有用，會不會增加經濟下行的風險？

我們認為，關于降房價，房產稅肯定是個有用的“大殺器”，而現在時點全面推行房產稅，可能讓這一政策徹底發揮威力，對促進房價合理回歸的效果會非常顯著。

房產稅如果全面征收，將徹底摧毀房產的投資品屬性，持有房產或者說多套房產的人，會源源不斷地被政府收錢。現在一年的租房收益率可能2%都不到，如果設1%或1.5%的房產稅，或者干脆設到2%的房產稅，那么持有房產的現金流收入將大幅度下降或歸零，而房貸利率等現金流支出卻仍然很高。這種情況下，持有房子的人要么拋售，要么當雷鋒，沒有其他選擇。

另外，考慮當前的時點，本輪中國經濟的衰退已經持續三個季度，從企業利潤和股市表現來看，企業家層面財富大規模縮水，普通民眾的收入增速放緩，部分企業如摩托羅拉裁員，部分外資撤離中國，連我們新浪樓下的咖啡廳都關門了，工作機會或許已經開始減少。從更長的周期來看，因為計劃生育政策的有效實施，新生人口數量不斷減少，未來房地產市場需求沒什么指望，空置房源可能會不斷增加。

至于當前部分城市的房價反彈，不過是一小部分人的“驚弓之鳥”行為，看到降息降準之后，自以為政府要跟上輪金融危機一樣，要開始大印鈔票。事實上，因為熱錢外流等因素，就算現在政府有意愿，也沒有能力繼續大印鈔票。

因此，我們認為，在當前時點下，開征房產稅，全面開征房產稅，對于降房價的效果會是事半功倍，整個樓市下跌30%到50%并非不可能。

還有一種反對聲音，主要來自于在高位買了房子的部分民眾。但這一小撮人首先是可以安撫的，反正自住漲跌無所謂嘛。如果暴跌到銀行讓追加貸款抵押或者強制提前還貸，這部分人就悲劇了，但誰讓你不聽政府的風險提示，非要在房價“不合理”的時候買房呢，低估了風險的人自然要活該承受風險。

很多市場人士想象，如果收了房產稅，那么土地出讓金就不要收了，否則不合理，涉嫌重復搶錢。

這些人完全是臆測嘛！難道他們看到已經試點的城市不收土地出讓金了？上海、重慶的土地出讓跟其他城市并沒有顯著區別，一樣照收不誤。

而地方政府的真正的擔心是，稅要收，地可以接著賣，但如果房價暴跌，土地賣不上價了怎么辦？尤其是拆遷成本居高不下的情況下，賣地不掙錢，土地財政的根子斷了，要人命。

這個確實值得擔心，但也不是沒有可以彌補的辦法。

最直接簡單的辦法就是多收房產稅，稅率高，征收的范圍大。至于拆遷等成本，完全可以控制的，少補償一些就是了。另外，還可以把準備被拆遷的，或者拆遷后補償的房子，強力征稅，反正很多人一拆拆出10多套，別人看著眼紅，不收沒有天理，是吧！

另外，如果政府實在有這種擔心，我們覺得，可以進行如下考慮：對于土地賣光的城市，先收房產稅，對于仍然有大量土地準備賣的城市，先告訴大家不收，等地賣的差不多了再開始收，這樣可以最后套住一波對抗調控的房奴和開發商，也能使得政府利益最大化。

此外，對于很多地方政府來說，房產稅的收入是未來若干年的，而土地出讓是一次性的，相對于當下面臨巨額開支，一次性的收入比潛在的現金流收入要有意思很多。

怎么辦，舊社會的辦法是提前收。“鵝城的稅都收到99年了”，這是舊社會官僚智力缺陷、涸澤而漁的做法。

我們可以出個好主意，證券化嘛！用房產稅的未來收入發債，豈不可以把相應的未來的若干年的現金流，變成當期政府可支配的“收入”了？

部分市場人士認為，房產稅收了也沒什么用，收起來可能很不公平，更重要的是根本收不上來。

第一層次擔心是政府可能不好好收。有人認為，房產稅會成為一個人人皆有逃稅意愿，但地方政府部門可能會選擇性執法的工具。比如，持有多套房的官員免收，持有多套房的普通居民強行征收；占有多套公租房等保障性住房的免收，買了商品房的強行征收；給稅務部門相關工作人員行賄的免收，不行賄的強行征收。

我覺得，這些個擔心毫無意義，在中國經濟的其他領域，稅收歧視的現象比比皆是，憑什么你房地產領域特殊。再考慮到目前地方財政壓力巨大，缺錢缺到一定份上，真的重視這個稅源，那么選擇性征收的可能性或者不公平的范圍不會太大。

第二層擔心來自于民眾的逃稅手段。也有不少人擔心，一些刁民，可能會用各種招數來應對房產稅，比如假離婚，夫妻一人一套，孩子到了18歲，就獨立出去一套。

魔高一尺，道高一丈，對應的招數也很簡單：第一招，對于單身家庭首套房征稅，讓這些人偷雞不成反蝕一把米；第二招，對于離婚、繼承等涉及產權變動的按照市場價征收高稅率其他稅種。

最后更多的擔心是，如果刁民就是不交怎么辦？

不要擔心政府沒有招，因為地方政府完全可以把房產稅和各種其他“權利”結合，比如養老、醫保、子女入學、升學、高考資格、公務員考試資格、甚至準生證等等。拿著房產稅的完稅證明過來，否則啥事都不給你干，看你怎么辦？

另外，還有一種擔心，如果經濟實在太糟糕了怎么辦？我覺得，征收房產稅給未來政府拯救經濟提供了一個工具。如果經濟實在糟糕，衰退嚴重，大規模失業出現，熱錢紛紛外流，正好可以再用“免征房產稅”作為刺激政策嘛！

反正，房地產這個行業政策的不穩定性本身，已經成為一種穩定的市場預期，如果政策穩定了才讓人不習慣，無法預期了呢。

撰稿：楊宇