上市公司蘭州民百在日前因?yàn)樯嫦悠墼p售房而被10多戶購(gòu)房者聯(lián)合推上了法庭并被本報(bào)及數(shù)家媒體曝光。按照上市公司管理規(guī)定，上市公司涉及訴訟案件，在開(kāi)庭前必須在指定的媒體上進(jìn)行公告，在開(kāi)庭審理的當(dāng)天，上市公司的股票須停盤半天。但是，記者注意到，在本月初開(kāi)庭之日，蘭州民百并沒(méi)有在媒體上做公告，其股票在開(kāi)庭當(dāng)日也并沒(méi)有停盤。而在此之前，這家公司在今年年初因?yàn)檫`規(guī)事件而受到了中國(guó)證監(jiān)會(huì)的點(diǎn)名批評(píng)。

　　4月6日該案在甘肅省高級(jí)人民法院公開(kāi)審理，但是在開(kāi)庭當(dāng)日，記者先后以公民及記者身份要求旁聽(tīng)，均遭到法院的拒絕。審理結(jié)束后，所有關(guān)心此案的人都在耐心地等待著法院的判決結(jié)果，但是直到今日，法院的判決書(shū)還是沒(méi)有下達(dá)。

　　近日，十多位購(gòu)房戶的委托人蘭州大成律師事務(wù)所符曉淵及胡國(guó)鋒兩位律師向記者陳述了他們的觀點(diǎn)，認(rèn)為蘭州民百不僅因?yàn)槠墼p售房而損害了諸多購(gòu)房戶的利益，而且嚴(yán)重違犯了上市公司紀(jì)律，并且因此事而導(dǎo)致了國(guó)有資產(chǎn)的流失。他們對(duì)蘭州民百提出了四大質(zhì)疑。

　　存量房緣何變成商品房？

　　1997年，蘭州民百集團(tuán)為解決本單位職工住房問(wèn)題，與長(zhǎng)青公司簽了一份“聯(lián)建協(xié)議”，雙方約定：民百集團(tuán)出地皮，4層以下(含4層)由民百集團(tuán)單獨(dú)投資作為商場(chǎng)用房，4層以上的高層住宅由長(zhǎng)青公司投資建設(shè)，雙方按一定的比例分房。1999年，這些房屋竣工，長(zhǎng)青公司以商品房名義開(kāi)始向社會(huì)公開(kāi)發(fā)售。

　　當(dāng)年，蘭州市部分消費(fèi)者與蘭州長(zhǎng)青房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以2300元-2500元不等的價(jià)格簽訂了《商品房購(gòu)銷合同》(非國(guó)家建設(shè)部及國(guó)家工商局監(jiān)制版)，購(gòu)買、搬進(jìn)了地處城區(qū)黃金地段的民百家園。然而不久前，當(dāng)他們辦理房屋所有權(quán)證書(shū)時(shí)，長(zhǎng)青公司卻又以隱瞞的方式與購(gòu)房戶簽訂了一份《商品房買賣契約》并為購(gòu)房戶辦到了正規(guī)的房屋產(chǎn)權(quán)證。但是，當(dāng)這些購(gòu)房戶拿到房證時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)賣方變成了并不具備商品房開(kāi)發(fā)資質(zhì)的上市公司蘭州民百集團(tuán)，在《商品房買賣契約》上的價(jià)格也變成了不足2000元，后來(lái)他們才明白，他們以商品房名義購(gòu)買的住宅實(shí)際上成了二次交易房。《商品房買賣契約》是存量房上市交易時(shí)的合同，長(zhǎng)青公司之所以與他們簽訂此契約，是為了趕蘭州市首次房產(chǎn)交易大會(huì)，他們的產(chǎn)權(quán)證就是在去年年底的這次房屋產(chǎn)權(quán)交易大會(huì)上，利用當(dāng)?shù)卣�府啟�?dòng)住房二級(jí)市場(chǎng)的優(yōu)惠政策辦來(lái)的。

　　但是，據(jù)原告方律師的調(diào)查，長(zhǎng)青公司與蘭州民百集團(tuán)的聯(lián)建項(xiàng)目并沒(méi)有得到房產(chǎn)部門的審批，從蘭州市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理處的檔案資料看來(lái)，這一項(xiàng)目是蘭州民百的改擴(kuò)建項(xiàng)目，土地性質(zhì)為國(guó)有，所建房屋性質(zhì)為公房，從檔案資料看來(lái)，這些房屋與長(zhǎng)青公司沒(méi)有任何關(guān)系。但是這些房子在面向社會(huì)公開(kāi)發(fā)售時(shí)的主體卻是長(zhǎng)青公司，名義也是商品房，而且該公司根本就沒(méi)有關(guān)于民百家園的商品房預(yù)售許可證。

　　在蘭州市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理處，該處的王處長(zhǎng)告訴記者，從產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍上來(lái)看，這些房屋與長(zhǎng)青公司沒(méi)有任何關(guān)系，房屋性質(zhì)屬于民百集團(tuán)的存量房，而交易的性質(zhì)屬于二級(jí)市場(chǎng)上的買賣，民百集團(tuán)與長(zhǎng)青公司的聯(lián)建協(xié)議必須經(jīng)過(guò)政府有關(guān)部門的審批。

　　4月6日，甘肅省高級(jí)人民法院審理此案時(shí)，被告方之一蘭州長(zhǎng)青房地產(chǎn)公司也在法庭上承認(rèn)他們所銷售的房屋系存量房。

　　原告方律師符曉淵、胡國(guó)鋒說(shuō)，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，商品房開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)必須由具有資質(zhì)的企業(yè)先向國(guó)家繳納土地出讓金，取得商品房預(yù)售許可證，然后才能向社會(huì)出售商品房。而長(zhǎng)青公司至今沒(méi)有辦理上述手續(xù)，蘭州民百集團(tuán)也根本就不具備房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。他們認(rèn)為，長(zhǎng)青公司和蘭州民百集團(tuán)虛構(gòu)事實(shí)及故意隱瞞真實(shí)情況，將根本不是按法定商品房開(kāi)發(fā)程序開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)以隱瞞真實(shí)情況的手段出售給消費(fèi)者，已經(jīng)構(gòu)成了欺詐售房。兩位律師提出了質(zhì)疑，這存量房是如何變成商品房的？

　　根據(jù)記者掌握的情況，甘肅省住房二級(jí)市場(chǎng)是在去年底以蘭州市首屆房屋產(chǎn)權(quán)交易大會(huì)的召開(kāi)為標(biāo)志而正式啟動(dòng)的，而長(zhǎng)青公司向社會(huì)公開(kāi)發(fā)售所謂商品房是在1999年8—9月份。在甘肅省住房二級(jí)市場(chǎng)尚未開(kāi)放的時(shí)候，長(zhǎng)青公司與蘭州民百“聯(lián)建”的民百家園是如何以存量房的方式進(jìn)行交易的呢？

　　憑空多出若干職工？

　　針對(duì)買賣雙方存在的分歧，記者走訪了蘭州市房地產(chǎn)管理部門。記者了解到，聯(lián)建房必須具備如下幾個(gè)條件：一是雙方簽訂聯(lián)建協(xié)議，明確規(guī)定產(chǎn)權(quán)歸屬；二是開(kāi)發(fā)商對(duì)出售的商品房必須補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，辦理土地使用權(quán)證書(shū)；三是開(kāi)發(fā)商辦理商品房預(yù)售許可證，企、事業(yè)單位靠國(guó)家劃撥取得的土地使用權(quán)建設(shè)的房改房，必須出售給本單位職工，不能以商品房名義向社會(huì)出售。

　　蘭州民百的土地正是由國(guó)家劃撥取得的。顯然，長(zhǎng)青公司將不符合開(kāi)發(fā)程序的房屋出售給購(gòu)房戶之后，給這些購(gòu)房戶辦理房產(chǎn)證成了一件難心事。為了給他們辦到正規(guī)的房產(chǎn)證，長(zhǎng)青公司與蘭州民百采用了一種“極為巧妙”的辦法，這便是將許多購(gòu)房戶均納入了民百職工的序列。

　　在蘭州市首屆房屋產(chǎn)權(quán)交易大會(huì)召開(kāi)的前一天，長(zhǎng)青公司通知購(gòu)房戶到公司來(lái)辦理有關(guān)手續(xù)。據(jù)購(gòu)房戶們反映，當(dāng)時(shí)長(zhǎng)青公司的人拿著一張遮住了內(nèi)容只留有簽名處的表讓他們填，這張表就是住房二級(jí)市場(chǎng)交易專用的《商品房買賣契約》。當(dāng)時(shí)，并不知情的他們?yōu)榱宿k到房產(chǎn)證，就按對(duì)方有要求簽了字。但是，本來(lái)是一式三份的契約，購(gòu)房戶手中并沒(méi)有持有件，長(zhǎng)青公司也沒(méi)有留底，只在房產(chǎn)部門留有底本。

　　之后，購(gòu)房戶真的拿到了字號(hào)為“城私”的“商品房產(chǎn)權(quán)證”。

　　但是，律師調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些房屋的房地產(chǎn)買賣申請(qǐng)卻是由蘭州民百集團(tuán)向蘭州市房地產(chǎn)管理局提出的。在蘭州市房地產(chǎn)管理局給蘭州民百集團(tuán)的《房地產(chǎn)買賣申請(qǐng)審批書(shū)》上，購(gòu)房戶們與蘭州民百集團(tuán)的職工在同一個(gè)花名冊(cè)上。

　　在長(zhǎng)青公司，負(fù)責(zé)人孫玉琦告訴記者：“長(zhǎng)青公司與蘭州民百總共開(kāi)發(fā)了93套房屋，除一部分給了長(zhǎng)青和民百的職工之外，其余的均作為商品房出售，現(xiàn)已售出了55套，還有10多套。”但是根據(jù)有關(guān)規(guī)定，這些房屋被作為商品房出售是違犯國(guó)家規(guī)定的。

　　這說(shuō)明，長(zhǎng)青公司為了給這已經(jīng)售出的55套商品房取得產(chǎn)權(quán)證，就必須要將這些人全部納入民百職工的行列。拿到房產(chǎn)證的人有多少呢？記者在在蘭州市房地產(chǎn)管理局給蘭州民百集團(tuán)的《房地產(chǎn)買賣申請(qǐng)審批書(shū)》上看到買方為“黃東玉等八十人”，除去其正式職工外，現(xiàn)已售出的55套房屋的房主，不少人不知不覺(jué)中都成了這家上市公司的職工。

　　記者到長(zhǎng)青公司采訪，該公司負(fù)責(zé)人孫玉琦告訴記者，與購(gòu)房戶簽訂的《商品房買賣契約》內(nèi)容規(guī)范但是價(jià)格不規(guī)范，價(jià)格只是評(píng)估價(jià)，不影響交易，只是為了辦理房產(chǎn)才簽訂的，至于購(gòu)房戶索要的由國(guó)家建設(shè)部和國(guó)家工商管理局監(jiān)制的《商品房購(gòu)銷合同》完全可以補(bǔ)，三元一份。至于房產(chǎn)證是如何辦下來(lái)的，別人無(wú)權(quán)過(guò)問(wèn)，反正只要辦下來(lái)的就是合法的。

　　誰(shuí)讓購(gòu)房者利益受侵？

　　同樣的一套房屋，卻有兩套交易合同，但是哪一份都不能真正有效。細(xì)心的購(gòu)房戶發(fā)現(xiàn)契約上房?jī)r(jià)的變化，從原來(lái)的2300—2500元變成了不足2000元。到長(zhǎng)青公司去詢問(wèn)時(shí)才發(fā)現(xiàn)了越來(lái)越多的疑問(wèn)。長(zhǎng)青公司告訴他們，《商品房購(gòu)銷合同》上的房?jī)r(jià)是真的，但公章不算數(shù)；《商品房買賣契約》的房?jī)r(jià)是假的，但公章是真的，是為了給他們辦到房產(chǎn)證才這樣做的。這樣的回答使他們感覺(jué)受到了蒙騙。

　　根據(jù)原告律師的調(diào)查取證，蘭州民百與長(zhǎng)青公司聯(lián)建的房屋在1999年8-9月份就面向社會(huì)開(kāi)始公開(kāi)發(fā)售，但是在1999年11月份才拿到了開(kāi)工證，長(zhǎng)青公司正式向民百交付房屋也是在1999年11月份，直至2000年4月份，民百家園的工程質(zhì)量合格證才拿到手。所以律師認(rèn)為，這些房屋沒(méi)有經(jīng)過(guò)法定的監(jiān)理程序，在購(gòu)房戶搬進(jìn)去的時(shí)候，這些房屋的質(zhì)量是未知的。律師認(rèn)為，除此之外，購(gòu)房戶還在以下方面蒙受了欺騙和損失：

　　一是賣方在沒(méi)有商品房預(yù)銷售許可證和沒(méi)有經(jīng)過(guò)法定質(zhì)量監(jiān)理的情況下，向銷售者預(yù)售所謂“商品房”，工程質(zhì)量未知；二是將存量房當(dāng)做商品房出售，并告之購(gòu)房戶正在辦理商品房預(yù)售手續(xù)，使消費(fèi)者錯(cuò)誤地認(rèn)為是按法定程序開(kāi)發(fā)的商品房而致使購(gòu)房戶簽約付款，承擔(dān)了商品房的價(jià)格；三是采取偷梁換柱的方式更換了“商品房”出售主體，卻不向消費(fèi)者說(shuō)明原因；四是將賣方變成蘭州民百集團(tuán)，再由蘭州民百集團(tuán)將大產(chǎn)權(quán)分割成小產(chǎn)權(quán)，將購(gòu)房戶的一手房產(chǎn)變成了二手房產(chǎn)且對(duì)此有意隱瞞，使購(gòu)房戶再次交易房屋時(shí)的價(jià)格引起爭(zhēng)議；五是國(guó)家規(guī)定商品住宅的使用后限為70年，而蘭州民百的國(guó)有土地使用年限只有40年，在此土地上建的住宅使用年限不能保障；六是法律規(guī)定，消費(fèi)者對(duì)商品房擁有完全產(chǎn)權(quán)，除了要有房屋所有權(quán)證書(shū)外，還必須持有正規(guī)《商品房購(gòu)銷合同》和購(gòu)買商品房的發(fā)票，律師認(rèn)為，購(gòu)房戶與長(zhǎng)青公司簽訂的由其自制的《商品房購(gòu)銷合同》只是個(gè)無(wú)效合同，《商品房買賣契約》上的房?jī)r(jià)是個(gè)假數(shù)字，且購(gòu)房戶并不持有，所以，購(gòu)房戶對(duì)房屋的擁有權(quán)并沒(méi)有真正具有法律效力的文書(shū)合同或者票據(jù)來(lái)證明，他們的所謂產(chǎn)權(quán)是沒(méi)有保證的。律師認(rèn)為，對(duì)此，蘭州民百必須承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

　　國(guó)有資產(chǎn)就這樣流失？

　　關(guān)于這一起售房案，律師在法庭上提出了國(guó)有資產(chǎn)流失的問(wèn)題。

　　長(zhǎng)青公司認(rèn)為，民百集團(tuán)土地的出讓金是當(dāng)做國(guó)有資產(chǎn)入股到民百集團(tuán)的，股權(quán)的持有人是蘭州一商局。既然是國(guó)家已經(jīng)將土地出讓金作價(jià)入股到了民百集團(tuán)，因此民百集團(tuán)就有權(quán)將存量房向社會(huì)公開(kāi)出售。

　　符曉淵及胡國(guó)鋒兩位律師則認(rèn)為，既然國(guó)家已經(jīng)將土地出讓金作價(jià)入股，那么對(duì)該股份的減少則必須經(jīng)過(guò)股東大會(huì)的同意，否則就應(yīng)該是無(wú)效行為；其次，國(guó)家將土地出讓金作價(jià)入股到了股份公司之后，蘭州民百集團(tuán)通過(guò)存量房的買賣就轉(zhuǎn)讓了該股權(quán)，國(guó)有持股量已經(jīng)被削弱。為了保障國(guó)家在股份公司中的股份(即國(guó)有資產(chǎn))，就必須通過(guò)交納的出讓金原返還該國(guó)有持股人，這樣才能使國(guó)有持股量始終如一；否則，通過(guò)與逃避支付出讓金的房地產(chǎn)公司的合作，國(guó)有資產(chǎn)就會(huì)被削弱。

　　兩位律師認(rèn)為，長(zhǎng)青公司并沒(méi)有向蘭州民百支付土地出讓金，這里就有國(guó)家資產(chǎn)流失的問(wèn)題。而且，即使長(zhǎng)青公司向蘭州民百支付了土地出讓金，蘭州民百也應(yīng)當(dāng)將這一部分重新納入到民百公司國(guó)家享有的股份中去。而且，蘭州民百與長(zhǎng)青公司將消費(fèi)者與房地產(chǎn)公司一次交易完成的商品房買賣，扭曲成二次交易，本身就有掩蓋偷漏國(guó)家有關(guān)稅款的主觀意圖。在保障購(gòu)房戶利益的同時(shí)，也必須保護(hù)國(guó)有資產(chǎn)不致流失，作為上市公司，蘭州民百必須向廣大股東有個(gè)交代。本報(bào)記者 王子恢