商品房并軌后 上海境外人士如何買房
章樂天/文
從八月一日起上海的商品住房不再有內外之分不管你是什么身份都可自由在上海選擇中意的商品住房了不過請留意此次并軌不包括像外資批租組建的寫字樓等非居住商品房這類商品房的租售對象仍然按原來的規定辦
并軌之后境外人士在購房時會有哪些新變化需要注意些什么地方為此記者請專業人士為您一一道來虹橋、古北地區的“豪宅”由于開發最早，吸引了大批境外人士居住。并軌之后，境外人士購房的選擇余地擴大到全市每一個角落，他們在購房時會更多地考慮哪些因素呢？
喜歡扎堆
對境外人士而言，除了好的地段外，好的小區環境綠化也是他們考慮的重要因素。另外，他們也喜歡扎堆生活，因此在購房時會考慮鄰居最好同屬一個地區或者一個國家。他們認為這樣比較容易相處、溝通。
境外人士購房時的心理價位一般在每平方米6000-10000元，同時十分看重發展商的品牌實力。目前普遍為境外人士看好的部分區域是：傳統意義上的古北涉外居住區，延安路、華山路、肇嘉浜路、瑞金路、陜西路，以及浦東小陸家嘴和新華路番禺路一帶。此外，并軌前一些品質不錯的內銷樓盤，也受到境外人士追捧。
不“喜新厭舊”
境外人士會更多地關注房屋的品質、環境等因素，而對房子是否是新房并不十分在意。尤其是來自香港的人士，幾乎沒有一手房與二手房的概念，這一點倒是與本鄉本土的上海人形成鮮明差別，從另一個角度說，這意味著境外人士挑房的余地更大。
對物業管理要求高
境外人士在購房時，通常會考慮小區有沒有包括游泳池、網球場、桑拿、閱讀室等在內的會所設施。他們交納物業管理費比較積極，即使費用高一點也不在意。當然，錢付得多，對居住小區的物業管理也更挑剔———除了要有24小時保安、非常到位的電子探測系統外，管理人員的素質也為他們所看重。此外，境外人士還看中一些軟件服務，諸如代訂水、代叫外賣、洗衣、代繳水煤電費用、專車接送上下班、子女上學放學。
投資性購房比例高
目前在上海購置房產的境外人士中，東南亞地區的人士比較多，而歐美人士較少。這些購房者中，除一部分人想在上海定居外，其他的買房都帶有投資性質。一位境外購房者看中了虹橋附近一套80萬美元的別墅，她樂觀地估計：上海房產投資的回報率可能在10%-15%之間，與她在英國、美國等地的房產比較，回報率要大得多。
房客房東一身兼
購房把牢合同關
內外銷房并軌前，境外人士購房時存在諸多限制。并軌之后，境外人士還應該注意那些方面呢？
申房律師事務所孫洪林律師———
特別需要提醒注意的是，由于語言、文化背景等問題，境外人士對上海房地產市場缺乏足夠的了解，因此對購房合同要嚴格把關，以免掉進開發商精心設計的“陷阱”。對開發商廣告宣傳、售樓說明以及樣板房的情況，都要盡可能寫進合同，這樣即使出現問題，也會有法律約束。
君悅律師事務所劉正東律師———
特別提醒境外人士購房要注意對所購房屋的開發商及項目進行資信調查，對開發商的考察應注重其注冊資本、開發業績等，而對項目的審查除應審查其預售許可證外，還應審查其土地使用權證、建設工程規劃許可證。弄清是否補過地價，是否交納了市政配套費，以及是否有土地使用權、在建工程、期房抵押等，以保證所購房屋能夠按期交付且能辦理產權過戶手續等。不過最好還是請一位專業律師來完成這些工作，購房者可以免去后顧之憂。
并軌后對于境外人士影響較大的還有兩點，首先是維修基金的問題。未并軌前，內銷房需要交納維修基金，而外銷房沒有這項要求。但并軌后境外人士購買內銷房是否需要交納維修基金，情況尚不明朗。再就是涉及物業管理的問題，原來外銷房物業管理費比較高，除了一些基本的服務外，還會提供一些約定的、方便的服務。而部分樓盤的物業管理費有指導價，大都只能提供基本管理，境外人士如購買這樣的房屋，可能會享受不到理想的服務。
小產證
老地方辦手續
并軌以前，境內、境外購房者辦理轉讓過戶登記(小產證)時，分別前往各區(縣)房地產交易中心和市房地產交易中心辦理。需要提請境外購房者注意的是，并軌以后，原外銷房仍在市房地產交易中心辦理相關手續。辦理商品房(一手)轉讓過戶登記，需提交以下資料：
◆申請書(原件)；當事人身份證件或單位合法資格證明(“三資企業”需提交外商投資企業批準證書)；
◆委托書(原件)及代理人身份證件；購房付款憑證(原件、復印件各一份)；
◆由市或區、縣房地產測繪部門認定的《房屋勘丈表》及房屋平面圖兩份(原件)；
◆由開發商提供的《商品房用地面積表》及地籍圖二份(原件)；
◆契稅完稅證(備查聯)及契稅完稅貼花(原件，納稅后提交)；
◆其他有關文件(如1999年12月1日前購買高標準內銷商品房的華僑、港、澳、臺胞及外籍華人需提供有關部門出具的身份資格認定書；
◆空置商品住宅需提交住宅交付使用許可證或商品房注冊登記證等)。
◆《上海市商品房出售合同》(原件)以及公證材料。
買房人應繳納的稅費包括：(1)交易手續費：個人購買商品住房每次交易過戶時，其交易價格在30萬元以上的，按每套(別墅按每幢)500元收取，由交易雙方各支付250元；交易價格在30萬元(含30萬元)以下的按每套250元收取，由交易雙方各付125元。(2)登記費：個人產權每件100元，辦理其他產權每件200元。(3)合同印花稅：按成交價的0.03%繳納。(4)權證印花稅：每本5元。(5)契稅：由財政局征收。
辦理合同公證
注意五個方面
并軌后，境內人士和境外人士在購房時要辦理的手續都是一樣的。唯一不同之處在于，境外自然人、法人和其他組織買賣商品住房簽訂的合同，還需要辦理合同公證手續。據市公證處介紹，境外人士在辦理合同公證手續時，有五個方面需要注意。
●根據上海市司法局、上海市房屋土地資源管理局的有關規定，自2001年8月1日起，境外自然人、法人和其他組織買賣商品住房的，統一由上海市公證處對合同進行公證；境內外人買賣非商品住房外銷房的以及境外人買賣非商品住房內銷房的，仍按原規定由市公證處對合同進行公證。
●作為購銷主體的“境外的自然人、法人和其他組織”大致有這樣幾種：外國公民、港澳臺地區公民、持有中國護照并在外國取得永久居留權的人士、其他境外個人、在外國和港澳臺地區登記、注冊的法人和其他組織等等。
●辦理涉外房地產買賣合同公證所需的證明、材料有明文規定。對買方而言，如為自然人的，依不同情況需要提供戶口簿、身份證、護照、臺灣居民來大陸通行證及其他身份證明(如境外居留證等)；此外，若委托他人代辦公證的，還需提交有效的委托書。買方如為法人或其他組織的，則需要提供營業執照、法定代表人／負責人的身份證件；若委托他人簽約和代辦公證的，還應提供法定代表人／負責人有效的委托書和代理人的身份證件。
●對房地產商而言，如辦理預售房產公證的，需提供商品房《預售許可證》；如辦理出售房產公證的，需提供《房地產權證》。
●而對《買賣合同》賣方而言，應提供《房地產權證》和當事人身份證件等(具體要求同買方)。雙方當事人需親自到場在公證員面前簽訂合同。如有特殊困難的，公證員可上門受理。