作為市場中介機構執業人員的房地產估價師有權力嗎？他們有腐敗的條件嗎？今天，一位已于不久前改行的房地產估價師愿意以他的真實經歷，為我們掀開房地產評估神秘面紗的一角。

　　我是1993年考的土地估價師，基本上是我國土地估價業務開始時最早的估價師之一，由當時的國家土地局(現在是國土資源部)組織統考，后來又考了建設部的房地產估價師，現在這兩個資格證在業務上有一些重合的地方，但前者的重點是土地，后者是房地產。

　　在此很誠實地聊一聊我的一段經歷，從中大家可能會稍稍了解一點這個專業的某些東西。

　　估價師也想以“價”謀私

　　1997年，我在一個地方城市的土地局工作，做的是土地估價業務。當時要結婚，我決定在市場上買一套商品房。

　　經過近兩個月的搜尋，終于看中了某開發商的一個在建項目，幾個月后封頂，半年后的現房。說來也巧，我正準備與他們談價，那個開發商卻成了我估價業務的委托客戶，估價目的就是我那套房所在的宗地的出讓地價提供依據(因為受拆遷改造過程中一些爭議問題的影響，他們拖延了辦土地使用權出讓手續的時間)，也就是說，我的估價結果對他們交土地出讓金的多少有關鍵影響。

　　一場不能公開的洽談在他們的邀請下開始，他們希望盡可能少交土地出讓金，而且知道我想低價得到那套房子(還不可能是白送，我還年輕，也沒那么大膽子)。

　　國有資產流失遠高于個人非法私利

　　每個城市都建立了城區基準地價，分等級和用途，并且要求定期調整、公布。那宗地所在區域屬于我們市的二類地，但與三類地交接處相鄰，當時二、三類住宅用地的基準地價每平方米相差近200元。而當時我們的宗地估價結果必須以基準地價為參考，在一個合理的范圍內向上修正或向下修正，一份報告還要求用市場比較法、成本法等多種方法估價，將結果進行綜合處理，而且結果報告連同技術報告都必須經估價師本人簽字、機構蓋章，再拿到評估委員會審核確認才算最終完成。

　　一宗地的價格受許多因素的影響，如交通、環境、城市規劃、商業設施、公共服務設施、宗地形狀、面積、地質條件等等，共十多項，商業、工業、住宅等用地的影響因素也不完全一樣。嚴格說來，對這宗地的現場勘察和資料分析可以將其判定為二類住宅用地的標準宗地，以科學、嚴謹的測算過程來做，它的出讓價格應該與基準地價差不多。但由于這宗地的面積較大，近1萬平方米，所以給我的謀私留下了空間。

　　因為我只需要將某一兩項因素的修正系數往下做一點，在其他方法上也做一些配合，每個平方米就會下降幾十塊，而宗地總地價就會下來幾十萬，如果審核不仔細，我估計不會出問題。

　　一周以后，我的評估報告順利通過，我與開發商的購房合同也于不久后簽訂。他們給政府的出讓金少交了幾十萬，而我的實際房款少交了近十萬(當然，辦房產證時，提交的合同不是這個價，因為房管局必須按他們認可的評估價格收取稅費)。按政府的話說，“流失的國有資產遠遠高于謀私人所得到的非法利益”。

　　不義之財灰飛煙滅

　　可惜，我命中注定得不到這筆“灰色收入”。不久，由于個人原因，我決定長期留在外地工作，這房子得賣掉。

　　但時勢已轉，房地產市場供過于求，我那套房子的市場價已經縮水不少。

　　由于那片小區由開發商與港商合資，受金融危機的影響，港商想把資金全部抽回，于是將他們新開發的樓盤和剩余的尾房全部以成本價“傾銷”，相比之下，我的房子成了爛房。令人著急的是，我需要錢用，房子必須馬上賣掉。

　　在這種情況下，我開始給自己的房子做評估。由于負面的影響因素，我不得不在本已下降許多的市場價的基礎上，再下調了15%，當二手房賣，買主依然寥寥。急于趕往外地工作的我最終以當初“受賄”時的買價找人接了，買主還不滿意，我卻白白損失了兩年的利息和辦房產證及按揭貸款的所有稅費近2萬元。

　　-千萬別跟我學

　　這就是我這個房地產估價師與買房和賣房相關的兩次估價，一次是地價，一次是房價，雖然其他的評估業務做過不少，但這兩次會一輩子都記住。前面一種情況可能要被同行所不恥，后面一種情況可能要被同行說“活該”。

　　我沒在北京做過評估，但我想北京的管理要嚴一些，而且現在地方城市也逐漸規范了，一份評估報告需要兩名以上的估價師簽字，房地產評估機構與主管部門已經脫鉤，實行企業化運作，參與市場競爭。我國的房地產評估業還不到十年歷史，但規范化管理是必須的，審核、監督要嚴格，估價師的自律也是至關重要的。如果一個估價師和評估機構不遵守職業道德和法律，破壞評估業科學、客觀、公正的原則，最終應受到法律的懲處。

　　-文字整理/高涵

　　詞解

　　房地產估價師是指由建設部和人事部組織，經過全國統一考試，取得房地產估價師《執業資格證書》，并經過注冊登記取得《房地產估價師注冊證》后，從事房地產估價活動的人員。主要從事房地產轉讓、租賃、抵押、課稅、征地、房屋拆遷補償、房地產合并或分割、司法仲裁、拍賣及其他經濟活動中涉及的房地產評估。

　　中國土地估價師是指由國土資源部組織，經過全國統一考試，取得土地估價師《執業資格證書》，從事土地估價活動的人員。主要從事出讓或國家收回土地、轉讓、出租、抵押、作價入股、上市、企業兼并、破產、清產核資、司法仲裁、征收土地稅費及其他經濟活動中涉及的土地價格評估、基準地價評估等。